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??6月房地產(chǎn)市場(chǎng)以成交環(huán)比下降5%、百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)0.2%，結(jié)束了2021年上半年，平淡收?qǐng)觯w表現(xiàn)弱于預(yù)期。

??受此影響，地產(chǎn)股表現(xiàn)平平，克而瑞領(lǐng)先股指下跌9.7%，指數(shù)表現(xiàn)不及大盤。從估值角度來看，2021年6月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn)，指數(shù)相對(duì)恒指PE略有回落。個(gè)股表現(xiàn)較弱，僅綠城中國單月漲幅達(dá)到了42.7%，本月漲幅TOP3門檻僅為0.8%。

??聚焦“B”評(píng)級(jí)及樣本房企，6月權(quán)益口徑銷售額同比增速平均漲幅為54.4%，房企銷售增速回歸正常理性水平，多數(shù)房企仍然保持穩(wěn)健的拿地態(tài)度。“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制以及整體政策環(huán)境邊際收緊，對(duì)于各大房企來說，在整個(gè)行業(yè)增速放緩及“三條紅線”壓力下，無論是企業(yè)投資還是擴(kuò)張動(dòng)能都有不小壓力。考慮到克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)整體表現(xiàn)，地產(chǎn)股或?qū)⒊蔀檩^好的防守型投資選擇。

??01

??樓市成交迎來階段性回調(diào)

??2021年6月，房企集中沖刺半年度業(yè)績(jī)，供應(yīng)有所放量，成交整體仍處高位但弱于預(yù)期。30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交環(huán)比下降5%，同比基本持平，較2019年同期增幅為9%。

??其中，二三線城市增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，CRIC監(jiān)測(cè)的26個(gè)城市6月預(yù)計(jì)整體成交2641萬平方米，同、環(huán)比分別下降2%和8%。其中，杭州、佛山、寧波、常州等前期高熱城市在信貸收緊，調(diào)控加碼等政策壓力下，均迎來階段性回調(diào)，成交表現(xiàn)大不如前。

??此外，粵港澳大灣區(qū)因疫情反復(fù)市場(chǎng)階段性遇冷，核心城市廣州、深圳以及衛(wèi)星城市佛山成交均拐頭向下，東莞成交雖低位提升，但較年內(nèi)高點(diǎn)仍存在較大差距。

??從房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，2021年上半年至今，百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊購囊患径乳_始就出現(xiàn)了放緩，6月單月環(huán)比增速僅14.6%，不及往年同期。但從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)規(guī)模有所提升，2021年1-6月，百強(qiáng)房企1-6月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元，同比增長(zhǎng)36.7%。

??圖：2021年上半年百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)及變動(dòng)情況（億元）

圖片數(shù)據(jù)來源：CRIC

??02

??“B”評(píng)級(jí)及樣本房企平均增速為 54.4%

??前6月百強(qiáng)房企累計(jì)銷售額增速繼續(xù)收窄。疫情低基數(shù)影響消散，1-6月百強(qiáng)房企銷售累計(jì)達(dá)到70061億元，同比增加38%，環(huán)比下降12個(gè)百分點(diǎn)，從各TOP級(jí)房企表現(xiàn)來看，TOP51-100 房企銷售增速較高。

??單月來看，百強(qiáng)房企間漲跌互現(xiàn)，部分開發(fā)商單月銷售下滑嚴(yán)重，拖累整體數(shù)據(jù)增長(zhǎng)，其中，TOP11-30房企銷售增速下滑7%。

??主流房企近半數(shù)全年銷售目標(biāo)已完成50%。根據(jù)38 家公布全年銷售目標(biāo)的主流房企數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年6月底，已有17家銷售完成率超50%，其中首開股份完成率最高，達(dá)61%，完成率介于40%~50%的有19家。

??聚焦“B”評(píng)級(jí)及樣本房企，2021年1-6月，權(quán)益口徑銷售額同比增速均值約為 54.4%（除恒大），德信中國及港龍中國地產(chǎn)2家房企實(shí)現(xiàn)銷售翻倍。“BB”評(píng)級(jí)樣本房企2021年全口徑銷售額6月累計(jì)同比增速均值約為47.0%，僅綠城1家房企實(shí)現(xiàn)銷售翻倍，房企銷售增速回歸正常理性水平。

??從投資的角度而言，在三道紅線的調(diào)控下，房企拿地態(tài)度分化明顯。據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計(jì)，共有20家“B”評(píng)級(jí)及樣本房企，入榜6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100，其中融信、中駿、德信、力高、上坤等補(bǔ)貨較為積極。

??表：“B”評(píng)級(jí)及樣本公司 1-6 月克而瑞銷售數(shù)據(jù)(單位:億元)

數(shù)據(jù)來源:易居克而瑞 克而瑞證券研究院

??03

??地產(chǎn)股估值水平整體回落

??2021年6月，恒生指數(shù)下降2.2%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降9.7%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降7.9%，房地產(chǎn)（申萬）板塊下降7.8%。

??2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅27.5%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅24.9%。恒生指數(shù)漲幅1.3%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅19.1%。

??圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院

??從成交額看，6月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月回落。6月該指數(shù)成交額占比周均值80.0%，低于歷史均值83.2%，低于上月周均值83.4%。

??從估值角度看，2021年6月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn)，指數(shù)相對(duì)恒指PE略有回落。

??克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE2021年6月周均值為6.24，低于上月周均值6.54，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年6月整體PE周均值為15.65，高于上月周均值15.21，高于2020年全年的周均值12.49。

??圖：6月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)恒指整體PE有所回落

數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院

??從個(gè)股表現(xiàn)來看，6月個(gè)股表現(xiàn)較弱。其中，綠城中國漲幅高達(dá)42.7%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和大發(fā)地產(chǎn)緊隨其后；跌幅榜上，中國奧園、時(shí)代中國、新城發(fā)展控股位居前三。

??開年以來，地產(chǎn)市場(chǎng)銷售迎來開門紅，疊加2020下半年以來的樓市需求熱度，預(yù)計(jì)銷售增速將逐步修復(fù)至通常水平，2021年全年銷售面積與金額增速在-0.5%至+1.2%之間。

??在銷售、融資、土地供應(yīng)等政策的密集出臺(tái)的背景下，中長(zhǎng)期將加速行業(yè)洗牌，優(yōu)質(zhì)公司優(yōu)勢(shì)在逆境中得到凸顯，那些財(cái)務(wù)穩(wěn)健安全、業(yè)務(wù)布局良好、組織管理高效的優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??分析師：孫楊  

??牌照號(hào)：BOI804  

??聯(lián)系人：杜曄婕

??(孫楊先生受聘于香港克而瑞證券有限公司，持有香港證監(jiān)會(huì)1號(hào) - 證券交易及 4號(hào) - 就證券提供意見的代表牌照，其牌照中央編號(hào)為BOI804。孫楊先生及其有聯(lián)系者并沒有對(duì)上述涉及公司持有任何財(cái)務(wù)權(quán)益)