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??中國(guó)上市房企盈利質(zhì)量分析

??1.凈資產(chǎn)收益率

??凈資產(chǎn)收益率=歸母凈利潤(rùn) / 股東權(quán)益總額。該指標(biāo)反映股東投入企業(yè)資本的收益率，該指標(biāo)越大，說明股東的投資收益越大。

??A股TOP30房企凈資產(chǎn)收益率的平均值和中位數(shù)均為0.09，本項(xiàng)指標(biāo)也多數(shù)位于前30，明顯優(yōu)于上榜企業(yè)平均水平。

??59家企業(yè)凈資產(chǎn)收益率高于平均值，分值較低企業(yè)雖然數(shù)量較少，但虧損嚴(yán)重，資產(chǎn)收益率很低，拉低了上榜企業(yè)均值。凈資產(chǎn)收益率高于0.1的企業(yè)有14家。低于平均值的企業(yè)中，云南城投（600239.SH）和濟(jì)南高新（600807.SH）凈虧損高而股東權(quán)益低，凈資產(chǎn)收益率低于-1。房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿經(jīng)營(yíng)特征加之2020年疫情影響，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力，上榜企業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率處于較低水平。

??2020年A股房企整體凈資產(chǎn)收益率（ROE）表現(xiàn)不佳，相比于2019年，上升的企業(yè)僅有12家。上升最高為新黃浦（0.189），下降最多為濟(jì)南高新（-1.319）。2020年A股上榜房企平均ROE增幅為-0.071，中位數(shù)為-0.019，整體ROE水平較2019年下降。

??A股TOP30房企ROE同比增幅的平均值為-0.023，中位數(shù)為-0.016，整體ROE水平較2019年也出現(xiàn)下降，說明利潤(rùn)收窄的影響是整體而全面的。

??2019到2020年，房企ROE呈現(xiàn)整體下降態(tài)勢(shì)。2020年疊加疫情影響，降幅更加明顯。股東盈利質(zhì)量出現(xiàn)下滑。

??H股TOP20房企凈資產(chǎn)收益率平均值和中位數(shù)均為0.1，明顯優(yōu)于上榜企業(yè)整體水平。龍頭房企如融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）、碧桂園（2007.HK）、中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK）凈資產(chǎn)收益率表現(xiàn)同樣位于前列。

??2020年H股房企凈資產(chǎn)收益率（ROE）變動(dòng)表現(xiàn)不佳，同比上升的企業(yè)僅有11家。上升最高為萬達(dá)酒店發(fā)展（0.116），最低為旭輝控股集團(tuán)（小于0.001）。TOP20房企大部分ROE相較于2019年下降，說明利潤(rùn)收窄的影響是整體而全面的。

??2020年H股上榜房企平均ROE增幅為-0.084，中位數(shù)為-0.022，較2019年存在明顯下降，且H股ROE波動(dòng)幅度比A股大。H股TOP20房企ROE2020年的增幅的平均值為-0.015，中位數(shù)為-0.010，較2019年也存在明顯下降，但H股TOP20房企相較于別的H股房企的ROE波動(dòng)更小，盈利表現(xiàn)更好，且比A股TOP30房企的下降幅度略低。

??2019到2020年，由于房地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)下行等原因，房地產(chǎn)不再“過熱”，整體ROE下降。2020年疊加疫情影響，整體降幅更大。

??2.銷售凈利潤(rùn)率

??銷售凈利率= 凈利潤(rùn) / 營(yíng)業(yè)收入。該指標(biāo)衡量企業(yè)銷售收入的利潤(rùn)轉(zhuǎn)化水平。

??A股TOP30房企銷售凈利率的平均值和中位數(shù)分別為0.15和0.12，明顯高于上榜企業(yè)整體水平。2020年A股房企整體銷售凈利潤(rùn)率表現(xiàn)不佳，相比于2019年，上升的企業(yè)僅有14家。上升最高為新黃浦（68.91%），最低為保利地產(chǎn)（0.28%）。

??2020年A股上榜房企平均銷售凈利潤(rùn)率增幅為-8.37%，中位數(shù)為-3.59%，較2019年存在一定比例的下降。

??A股TOP30房企的企業(yè)絕大部分銷售凈利率相較于2019年下降，利潤(rùn)率總體收窄。A股TOP30房企銷售凈利率同比增幅的平均值為-3.34%，中位數(shù)為-1.27% ，較2019年也存在一定比例的下降。但A股TOP30房企相較于2019年銷售凈利潤(rùn)率下降幅度更小。

??H股TOP20房企銷售凈利率的平均值和中位數(shù)為0.15和0.13，略優(yōu)于上榜企業(yè)整體水平。綠景中國(guó)地產(chǎn)（0095.HK）2020年度多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目交付，深圳綠景美景廣場(chǎng)、珠海綠景喜悅薈、化州綠景國(guó)際花城均成為年度區(qū)域銷售領(lǐng)先項(xiàng)目，銷售利潤(rùn)率較高，屬于突增情況，指標(biāo)計(jì)算時(shí)已做處理。中國(guó)恒大（3333.HK）由于全國(guó)促銷活動(dòng)，銷售額上升，而利潤(rùn)收窄。

??2020年H股房企銷售凈利潤(rùn)率整體表現(xiàn)不佳，相比于2019年，上升的企業(yè)僅有18家。上升幅度最高為萬達(dá)酒店發(fā)展（74.52%），最低為中國(guó)奧園（0.06%）。TOP20房企大部分銷售凈利率相較于2019年下降。

??2020年H股上榜房企平均銷售凈利潤(rùn)率增幅為-2.38%，中位數(shù)為-1.94%，較2019年的2.39%有一定程度下降。H股TOP20房企銷售凈利潤(rùn)率同比增長(zhǎng)率的平均值為-1.52%，中位數(shù)為-0.68%?？傮w而言，在盈利指標(biāo)上H股表現(xiàn)比A股更佳，也更加穩(wěn)定。

??3.成本費(fèi)用利潤(rùn)率

??成本費(fèi)用利潤(rùn)率=凈利潤(rùn) / (營(yíng)業(yè)成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用)。表明每付出一元成本費(fèi)用可獲得多少利潤(rùn)。港股未直接披露期間費(fèi)用，所以以銷售、行政及其他一般費(fèi)用替代。

??A股TOP30房企成本費(fèi)用利潤(rùn)率的均值和中位數(shù)分別為0.22和0.15，整體表現(xiàn)優(yōu)于上榜企業(yè)整體。低于均值的以云南城投（600239.SH）、濟(jì)南高新（600807.SH）等較為典型。

??房產(chǎn)企業(yè)某些成本費(fèi)用是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必然發(fā)生的，成本費(fèi)用利潤(rùn)率過高多數(shù)因非經(jīng)常性利益（如投資收益）本年變動(dòng)較大，得分計(jì)算時(shí)已做處理。

??H股TOP20房企成本費(fèi)用利潤(rùn)率的均值和中位數(shù)為1.75和1.25，明顯優(yōu)于上榜企業(yè)整體水平。中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK）一直都有較好的盈利指標(biāo)表現(xiàn)，三費(fèi)率也多年維持在較低的水平。中國(guó)恒大（3333.HK）成本費(fèi)用利潤(rùn)率僅為0.33。

??4.投資回報(bào)率ROCI

??投資回報(bào)率ROCI= 息前稅后利潤(rùn)/ （股東權(quán)益+ 有息負(fù)債）。該指標(biāo)反映股東和債權(quán)人總體資本創(chuàng)利能力的大小。ROCI較高意味著該企業(yè)實(shí)際的創(chuàng)利能力較高。

??A股TOP30房企投資回報(bào)率ROCI的均值和中位數(shù)為0.10和0.10，優(yōu)于上榜企業(yè)整體水平。萬科A（000002.SZ）凈資產(chǎn)收益率排行前20，其對(duì)于負(fù)債的運(yùn)營(yíng)能力較好，利息保障倍數(shù)高，綜合看投資回報(bào)率排名前列。

??H股TOP20房企的ROCI平均值和中位數(shù)分別為0.06和0.05，與上榜企業(yè)整體水平差異不大，顯示出H股上市房企總體差異較小。

??相較于A股，H股整體ROCI的波動(dòng)性更小。

??5.利潤(rùn)含金量

??利潤(rùn)含金量=經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~/凈利潤(rùn)。表示企業(yè)每一塊錢的凈利潤(rùn)收到了多少現(xiàn)金，反映企業(yè)的現(xiàn)金回款速度。

??A股TOP30房企的利潤(rùn)含金量平均值和中位數(shù)為2.86和1.48，優(yōu)于上榜企業(yè)整體水平。低于平均值的企業(yè)多數(shù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，說明企業(yè)的銷售和盈利并不能很好轉(zhuǎn)換為能夠收到的現(xiàn)金。

??房地產(chǎn)行業(yè)，預(yù)收、應(yīng)收應(yīng)付等非現(xiàn)金項(xiàng)目占比較多，給利潤(rùn)操縱帶來了空間。一定程度上，利潤(rùn)含金量越大可能表明企業(yè)利潤(rùn)越真實(shí)。

??H股TOP20房企利潤(rùn)含金量的均值和中位數(shù)為1.95和0.79 ，明顯優(yōu)于上榜企業(yè)整體水平。

??6.融資-經(jīng)營(yíng)效率

??融資-經(jīng)營(yíng)效率=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流入。H股會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并不要求企業(yè)披露籌資活動(dòng)流入值，而僅要求披露凈額，故以籌資活動(dòng)中的債務(wù)增加+股本增加來代替。

??（1）A股指標(biāo)情況

??A股TOP30房企的融資-經(jīng)營(yíng)效率平均值和中位數(shù)分別為0.17和0.14。

??H股TOP20房企融資經(jīng)營(yíng)效率的平均值和中位數(shù)分別為0.20和0.20，明顯優(yōu)于上榜企業(yè)整體水平。

??7.盈利質(zhì)量綜合排名

??盈利質(zhì)量是企業(yè)維持經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，占總競(jìng)爭(zhēng)力打分權(quán)重的17%。（上市房企盈利質(zhì)量得分前10/后10排名詳見表格）