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??2021年接近過(guò)半，沈陽(yáng)1-5月新房數(shù)據(jù)已出爐，此時(shí)分析沈陽(yáng)樓市數(shù)據(jù)，基本可以預(yù)判半年走勢(shì)，甚至全年樓市表現(xiàn)，對(duì)于投資置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，有重要的參考價(jià)值。

??據(jù)房譜網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-5月沈陽(yáng)新建商品房成交467萬(wàn)平方米，同比減少9.1%，批/售比96%；其中，新建商品住宅成交414萬(wàn)平方米，同比減少14.3%，成交均價(jià)12429元/平方米（去年11538元/平方米）。新增供應(yīng)402萬(wàn)平方米，批/售比97%，供求平衡，全市去化周期17個(gè)月。

??綜合數(shù)據(jù)解讀：兩原因讓銷(xiāo)量同比下滑

??與去年同期對(duì)比，均價(jià)上漲7.7%，銷(xiāo)量下滑了9.1%，相對(duì)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)量下滑比例不算小。原因主要有兩方面：

??一、去年年初疫情影響比較嚴(yán)重，尤其在年初2月份，沈陽(yáng)所有售樓處全部停業(yè)。加上過(guò)年放假等一些因素，供應(yīng)和成交都非常少。到3月，大部分企事業(yè)都恢復(fù)了生產(chǎn)，購(gòu)房需求重新釋放，銷(xiāo)量大幅反彈，樓市行情被看好，導(dǎo)致3-5月份銷(xiāo)量不斷攀升。

??2020年1-5月，沈陽(yáng)樓市無(wú)論是成交量還是環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了一定程度增長(zhǎng)，樓市快速解凍后，開(kāi)始升溫，環(huán)比銷(xiāo)量持續(xù)增長(zhǎng)。從2020年上半年樓市相對(duì)“火熱”的背景來(lái)看，今年1-5月銷(xiāo)量同比下降9.1%也在情理之中。

??二、樓市調(diào)控，防止出現(xiàn)過(guò)熱的跡象。2020年8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展決策部署。會(huì)后不久，沈陽(yáng)出臺(tái)了“沈八條”為樓市降溫，受“沈八條”政策影響，接下來(lái)的幾個(gè)月樓市銷(xiāo)量沒(méi)有出現(xiàn)逐月遞增的情況，2021年的1-5月可以說(shuō)是延續(xù)了去年下半年的發(fā)展態(tài)勢(shì)，與政策要求一致，樓市平穩(wěn)發(fā)展，供求關(guān)系上，目前是供大于求。

??區(qū)域分類(lèi)解讀：沈北銷(xiāo)量下滑與開(kāi)盤(pán)數(shù)量有關(guān)

??從各區(qū)的銷(xiāo)量來(lái)看，對(duì)比去年數(shù)據(jù)，排名變化不大，但沈北銷(xiāo)量下滑比較嚴(yán)重，2020年1-5月銷(xiāo)量123.6萬(wàn)平方米，今年1-5月只有87萬(wàn)平方米。

??究其原因，除了去年樓市相對(duì)行情較好之外，和開(kāi)盤(pán)數(shù)量也有一定關(guān)系。沈北2020年上半年有不少新盤(pán)上市，另外沈北均價(jià)全市最低，甚至低于蘇家屯，在樓市行情看好時(shí)，總價(jià)和均價(jià)低的房子更受青睞，因此，沈北的銷(xiāo)量受行情主導(dǎo)因素更大，造成波動(dòng)較大。

??支撐渾南銷(xiāo)量，主要是新市府板塊和東湖板塊，這幾年整體銷(xiāo)量和價(jià)格上升都比較快，目前均價(jià)僅次于和平和沈河，基本與大東持平。渾南能夠銷(xiāo)量排名總是位居第二，主要是土地供給相對(duì)充足，同時(shí)市府南移以及世貿(mào)區(qū)建立等政策因素利好，再加上配套已經(jīng)逐步完善，是這兩年渾南房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全市主要原因之一。

??在品類(lèi)上，住宅占據(jù)絕大多數(shù)銷(xiāo)量，住宅均價(jià)也基本和沈陽(yáng)新房整體均價(jià)一致，公寓和寫(xiě)字樓在沈陽(yáng)供需市場(chǎng)上，總體來(lái)說(shuō)是供遠(yuǎn)大于求，導(dǎo)致銷(xiāo)量和均價(jià)雙低，甚至兩者加在一起還趕不上別墅的銷(xiāo)量，同時(shí)由于疫情反復(fù)，經(jīng)營(yíng)和出租都受影響，租金回報(bào)率也遠(yuǎn)低于一線城市，綜合因素導(dǎo)致目前的沈陽(yáng)寫(xiě)字樓和公寓投資屬性不高。

??行情預(yù)測(cè)：樓市不可能大漲或大跌

??對(duì)比今年1月份（第二周均價(jià)12551元/平方米）房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)1-5月份房?jī)r(jià)基本持平，從銷(xiāo)量來(lái)看，預(yù)測(cè)今年沈陽(yáng)樓市可能會(huì)是比較平淡的一年，不可能出現(xiàn)大漲，更不可能出現(xiàn)大跌，上半年甚至全年房?jī)r(jià)基本是微漲或者是持平。

??樓市政策上，自從去年推出“沈八條”后，基本達(dá)到了遏制房?jī)r(jià)快速上漲的目的。雖然大環(huán)境下，全球經(jīng)濟(jì)放緩，貨幣寬松政策將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，但對(duì)于樓市投資客來(lái)說(shuō)，并不是利好消息。中央今年多次重申“房住不炒”的政策，沈陽(yáng)樓市不會(huì)短期松綁，同時(shí)對(duì)于樓市資金管控會(huì)越來(lái)越嚴(yán)。因此，沈陽(yáng)在今年大概率依然會(huì)延續(xù)去年的樓市政策。

??綜合以上因素，沈陽(yáng)今年樓市會(huì)是相對(duì)平穩(wěn)的一年，對(duì)于真正以自住為目的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此階段買(mǎi)房會(huì)是比較好的選擇，原因有三點(diǎn)：首先，房?jī)r(jià)波動(dòng)小，時(shí)間充裕，不會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而匆忙出手；其次，成交量低，意味著可選擇的余地大，在項(xiàng)目、戶(hù)型、樓層上有更多挑選的空間；第三，在市場(chǎng)不火熱的階段，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)力度大，買(mǎi)房相對(duì)能獲得更多實(shí)惠。