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??上海樓市表現(xiàn)一片寂靜，波瀾不驚，實則暗潮涌動。

??來自上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年4月上海新建商品住宅成交面積76.7萬平方米，環(huán)比減少30.5%，新房成交均價在2021年1月達到高點后，已經(jīng)連跌3個月，4月成交均價為5.02萬元/平方米，環(huán)比下跌2.2%。

??購房新政落地下不僅引發(fā)成交量下降，樓盤違規(guī)操作案列也接二連三，在第一批次33個樓盤推出市場，多個樓盤爆出“高首付”“全款”等開發(fā)商“挑客”行為后，付款能力弱的真剛需被勸退，甚至被拒之門外。

??第一批次樓盤剛結束，緊接著公布的第二批集中供應47個商品住宅，公布認籌開始短短幾天時間，多個樓盤被投訴。4月29日晚，上海房地產(chǎn)交易中心緊急發(fā)布公告4個樓盤因群眾舉報投訴，被所在區(qū)房管部門調(diào)查，其中，靜安區(qū)樓盤福新名苑暫停認購。

??此后，上海新房市場進入“空窗期”。來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月3日-5月9日，上海商品住宅停止供應，成交規(guī)模大幅下跌至12.67萬平方米，處于歷史平均水平，環(huán)比下跌69.2%，均價持續(xù)走低至40341元/平方米，環(huán)比下跌15.7%，達歷史新低。

??然而，中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海在市場走訪中發(fā)現(xiàn)，市場并不如表面表現(xiàn)的風平浪靜，實則暗流涌動，且這股浪潮體現(xiàn)的不僅在新房市場，同樣體現(xiàn)在二手房市場中：“新房市場‘炒房客’挖空心思拼積分，二手房仍有業(yè)主跳價，百年以上樓齡學區(qū)房，10平方米售價達350萬元。

??積分制，二套房買家用社保跑贏無房戶

??新房市場中，第二批次集中入市的47個樓盤，供應量增加的同時房源供應類型更為豐富，剛需樓盤以五大新城為主，其中，內(nèi)環(huán)區(qū)域幾個改善型產(chǎn)品備受市場關注。

??以暫停銷售的靜安福新名苑為例，地處內(nèi)環(huán)優(yōu)核心區(qū)域，樓盤單價13.2萬元/平方米，總價2000萬元起，屬于改善型戶型，一推出市場就頗受關注。但在認購過程中，不少購房者發(fā)現(xiàn)，千萬元起步的豪宅，樓盤銷售要求貸款客戶在60天內(nèi)付清全款，如果逾期，除了巨額違約金，房屋也會被收走。

??按照上海目前房貸申請政策，個人申請房貸很難在兩個月內(nèi)走完流程并放款，正常需要4個月到半年時間，開發(fā)商此舉的言外之意，想要買房只能準備全款。該樓盤也因違規(guī)“挑客”行為，被上海靜安區(qū)房管局要求盡快落實整改。

??樓盤“挑客”行為叫停，因購房積分搖號制限制的“炒房客”卻在蠢蠢欲動，想方設法提高積分。5月12日，在上海市委領導信箱投訴中，一名自稱劉律師的炒房客建立微信群，鼓動意向購房者向12345、上海市房管局、房地產(chǎn)中心以投訴方式對上海購房積分搖號制度惡意中傷并施壓。

??5月14日，中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海致電上海市靜安區(qū)司法局，相關工作人員表示案件正在處理，不方便接受采訪。

??按照上海積分政策，無房戶基礎分最高為60分，上海二套購房者的基礎分最高為45分，上海有房且5年內(nèi)有購房記錄的基礎最高為30分。二套購房人群和“投資客”如何拼高積分，一個號稱“真剛需”的購房群，為了拼積分可謂千方百計。

??購房者徐先生表示，為了提高二套改善購房者積分，在基礎分的基礎上提高社保積分數(shù)的二套房買家可以順利戰(zhàn)勝首套無房戶，如靜安龍盛福新里樓盤，社保系數(shù)采用0.24，從2003年1月開始到2021年4月一共220個月，滿分社保積分為52.8分，如果二套房家庭的基礎分是30分，積分可達82.8分。滿分社保對于剛需年輕購房者來說幾乎很難達到。

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??如此一來，高分人群中不乏鉆政策空子人群。如一名購房者劉先生自稱“真剛需”，他實則在外灘九里有兩套豪宅，準備賣掉一套，購買靜安豪宅靜安龍盛福新里。有部分人群為給分數(shù)較低的子女買房，將自己的住房賣掉或轉讓給子女，通過名下無房且滿分社保獲得高積分順利買房。

??新房市場一片膠著。

      學區(qū)房價格堅挺，仍有二手房業(yè)主跳價

??三四月第一批次新盤集中入市，分流了部分二手購房群體。根據(jù)信義房屋數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年4月，上海二手住宅共成交約2.4萬套，環(huán)比下跌38.48%，同比下跌1.5%，這是近一年來首次出現(xiàn)雙降。4月，上海二手房住宅合同成交均價約3.97萬元/平方米，環(huán)比上漲0.84%，同比上漲3.68%，從成交區(qū)域來看，外環(huán)以內(nèi)區(qū)域占比從3月的43%回升至4月的45%，中心城區(qū)成交占比小幅提升。

??價格方面，家住靜安的劉志（化名）向中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，老靜安區(qū)的“老破小”比去年漲了1.8倍。

??最近，劉志朋友從決定賣房到房屋售出只用了4天時間，談起這位朋友賣房經(jīng)歷，劉志跟中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海說，這家人5月6日決定賣房考慮置換新房，5月7日在鏈家掛牌，5月8日-9日有60多組人員和中介先后看房，5月9日有5家說要全款購買，5月10日又有3家說要全款買。

??5月10日晚上，正當一家人在吃飯，一中介帶著客戶再次進來，這名客戶購房意向很強烈，劉志的朋友順勢漲價60萬元，最終，當天晚上以漲價30萬元成交，成交后，這位朋友說自己臉皮薄，本可爭取到上漲60萬元。

??在學區(qū)房方面，中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海在優(yōu)質學區(qū)聚集的靜安區(qū)、徐匯區(qū)、黃埔區(qū)了解到多個第一梯隊的對口學區(qū)房并未受新政影響，徐匯向陽小學附近的房產(chǎn)中介人員表示，學區(qū)房10平方米總價280萬元，都是出來一套賣一套，看學區(qū)房要定房卡。

??徐匯區(qū)祺家房產(chǎn)馬經(jīng)理則告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海，學區(qū)房比去年漲了30%，一套建襄小學的學區(qū)房，10平方米售價350萬元，去年掛牌價為280萬元左右，且是百年以上樓齡。

??“只有使用權，純掛戶口，建襄小學，徐匯區(qū)第一中心小學、位育小學周邊樓齡都在百年以上。”祺家房產(chǎn)馬經(jīng)理說，這些學區(qū)的使用權還不一定能買到，有些要等5年，有些等2-3年，如果孩子小，可以先買，等學區(qū)在用的孩子畢業(yè)才能用。

??                         徐匯區(qū)中介掛牌價

??徐匯區(qū)家長曾先生對中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，學區(qū)房最大的風險是教育領域的政策改革，不是房地產(chǎn)，受高中階段招生改革新政，中學學區(qū)弱化了，小學還是變化不大。

       2021年3月16日上海市教委公布《上海市高中階段招生錄取改革實施方案》，新政打破了學區(qū)房高中階段的穩(wěn)定性，中學學區(qū)不確定性增加。中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海到學區(qū)集中的上海閔行區(qū)，該區(qū)域多個小區(qū)今年初掛牌均價近10萬元/平方米。現(xiàn)在，太平洋中介小馬連說：“降價了，最近有一套業(yè)主誠意出售，著急等錢付首付，售價只有不到8萬元/平方米。”

      在閔行區(qū)從事教育工作的張老師則對中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，一波又一波的有志青年來到上海，有居住需求，房子總歸是要買的，長期來看，上海房價看漲的可能性還是比較大。提升教育最根本的還是要從教師隊伍抓起，若教師資源沒有優(yōu)劣，也就沒有學區(qū)房概念。