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??中房智庫 蘇志勇

??經(jīng)歷了持續(xù)5年的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)正在從投資屬性回歸民生屬性，解決好大城市住房突出問題成為當(dāng)下乃至“十四五”時期房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，而發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題成為當(dāng)務(wù)之急。從去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議、全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，到今年的“十四五”規(guī)劃綱要和全國兩會政府工作報(bào)告，無一例外地將發(fā)展保障性租賃住房作為經(jīng)濟(jì)工作和房地產(chǎn)工作重點(diǎn)。

??近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專題召開了由北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧等6個城市政府及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)人參加的保障性租賃住房工作座談會，住建部副部長倪虹在會議上強(qiáng)調(diào)，城市人民政府要把發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題列入重要議事日程。人口流入多、房價較高的城市，要科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，落實(shí)年度建設(shè)計(jì)劃，由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。要積極利用集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)和改建保障性租賃住房，堅(jiān)持小戶型、低租金，盡最大努力幫助新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體緩解住房困難。

??由此可見，政府部門不僅抓住了解決大城市住房的問題的關(guān)鍵，也找到了發(fā)展租賃住房的實(shí)現(xiàn)路徑。

??哪些熱點(diǎn)城市

??租房壓力最大

??對于租房壓力，中房智庫以房租收入比作為衡量指標(biāo)來判斷。近日絕大部分一二線城市公布了2020年城市居民人均可支配收入情況，中房智庫梳理了45個熱點(diǎn)一二線城市，結(jié)合中國房價行情網(wǎng)公布的3月份房租數(shù)據(jù)，按照人均租住面積30平方米計(jì)算出房租占人均可支配收入的比重。數(shù)據(jù)顯示，北京以房租收入比0.52占據(jù)租房壓力榜榜首，深圳、上海分別以0.51、0.45緊隨其后。意味著人均租住面積30平方米的情況下，北京、深圳的租房成本要占到可支配收入的一半以上，如果單獨(dú)租住普通住宅（面積多為60平方米以上），租住成本幾乎會覆蓋整個可支配收入。

??兩年前，中房智庫曾對35個大中城市住房壓力進(jìn)行排序（當(dāng)時以人均租住面積36.6平方米計(jì)算），結(jié)果是深圳、北京、上海、海口、杭州、天津、廣州、蘭州、福州、南寧等10座城市房租收入比排在前十，時隔兩年，這一排序出現(xiàn)明顯變化：排在前十的分別為北京、深圳、上海、杭州、天津、福州、成都、?？凇⒅貞c，北京取代深圳成為租房壓力最大城市；?？趶牡谖逦幌禄恋诰盼?；此前排在第十六位的成都此次躋身前十，排在第八位；重慶則從第十四位上升到第十位；廣州成為唯一沒有排進(jìn)前十的一線城市，位列第十一位。排在十一到二十位的城市分別為廣州、武漢、廈門、南京、蘭州、長春、西寧、西安、大連和鄭州。從兩年來的房租對比情況看，北京、深圳、上海、杭州、南京等城市上漲明顯，而?？?、南寧房租與兩年前相比略有下降。

??總體而言，大多數(shù)城市房租收入比下降，但熱點(diǎn)城市租房壓力沒有明顯好轉(zhuǎn)，列入統(tǒng)計(jì)的45個城市中有18個城市房租收入比超過30%。

??房租的居高不下主要有以下幾方面原因：一是落戶政策放開和人才競爭背景下，熱點(diǎn)城市人口的持續(xù)涌入導(dǎo)致租房需求高漲；二是熱點(diǎn)城市保障性租賃住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，供求矛盾嚴(yán)重；三是房價高企超出購買力以及調(diào)控政策收緊導(dǎo)致部分購房需求轉(zhuǎn)向租房市場。

??對于房地產(chǎn)市場來說，租房需求的增長意味著一部分住房需求轉(zhuǎn)向租賃住房，將一定程度上緩解購房市場的壓力，對實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)起到重要作用。而解決新市民、青年人的住房問題，培育和發(fā)展保障性租賃住房市場，降低租房成本則成為房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要著力點(diǎn)。

??政策持續(xù)發(fā)力

??住房租賃市場加速形成

??2015年住建部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，開啟了住房租賃市場發(fā)展的新階段。此后，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（2016年）、《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（2017年）、《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（2017年）、《住房租賃條例（征求意見稿）》（2019年）等一系列文件陸續(xù)出臺，不僅從頂層設(shè)計(jì)上為住房租賃市場提供了重要保障，從財(cái)政、金融、土地等方面上也給予了強(qiáng)有力的支持。

??財(cái)政支持方面，2019年，北京、長春、上海、南京、杭州、福州等16個城市納入中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)，2020年又有天津、石家莊、太原等8個城市入選。中央財(cái)政以直轄市每年10億元、省會城市和計(jì)劃單列市每年8億元、地級城市每年6億元的標(biāo)準(zhǔn)提供為期三年的補(bǔ)助試點(diǎn)，專項(xiàng)資金補(bǔ)貼用于2019年至2021年間新建、改建、運(yùn)營的住房租賃項(xiàng)目。2020年中央財(cái)政累計(jì)撥付住房保障支出預(yù)算達(dá)603.49億元，2021年計(jì)劃撥付住房保障支出預(yù)算數(shù)達(dá)627.03億元，比2020年執(zhí)行數(shù)增加23.54億元。

??金融扶持方面，2020年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推動建設(shè)銀行三年內(nèi)提供3000億元貸款，引導(dǎo)企業(yè)參與發(fā)展保障性租賃住房。今年3月央行在北京召開全國24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會，提出在實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度同時，加大住房租賃金融支持力度。在融資渠道和融資成本上，住房租賃市場將獲得更多的政策傾斜。近日中國人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局發(fā)布《關(guān)于金融支持海南全面深化改革開放的意見》，其中明確提出，在房地產(chǎn)長效機(jī)制框架下，支持海南在住房租賃領(lǐng)域發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。

??土地供給方面，2017年，北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市被列為首批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，2019年，福州、南昌、青島、?？凇①F陽等5個城市列入試點(diǎn)，試點(diǎn)城市增加至18個。如今，北京、上海等多個城市已經(jīng)紛紛開展利用集體經(jīng)營性用地、調(diào)整商業(yè)用地等措施擴(kuò)大租賃住房土地供給?！笆奈濉币?guī)劃綱要明確“單列租賃住房用地計(jì)劃”。近期已有18個熱點(diǎn)城市發(fā)布集中供地計(jì)劃，全部將租賃住房用地單列。例如北京今年計(jì)劃住宅用地供應(yīng)面積1060公頃，其中租賃住房用地面積達(dá)300公頃，占總住宅供地計(jì)劃的28.3%。青島、鄭州、廈門、沈陽、武漢、福州等城市租賃住房用地占比也達(dá)到或超過10%。

??市場監(jiān)管方面，各級政府部門開始對住房租賃市場實(shí)施全方位、系統(tǒng)化的監(jiān)管。針對住房租賃企業(yè)加強(qiáng)信用信息管理，嚴(yán)查“以租代售”，嚴(yán)查租金貸和高收低租、償付短租，嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場秩序行為；針對中介機(jī)構(gòu)整頓房源壟斷，加強(qiáng)網(wǎng)站房源發(fā)布管理；針對行業(yè)平臺系統(tǒng)加強(qiáng)網(wǎng)簽備案管理，建立以政府為主導(dǎo)的信息服務(wù)和監(jiān)管平臺建設(shè)與應(yīng)用。北京、上海、深圳、廣州、南京、三亞等多個城市出臺相關(guān)政策措施，住房租賃市場整頓行動一浪高過一浪。

??發(fā)展住房租賃市場

??道阻且長

??有了“十四五”規(guī)劃綱要的擘畫，有了制度和法規(guī)的護(hù)航，有了財(cái)政、金融、土地政策的推動，發(fā)展住房租賃市場似乎已經(jīng)“風(fēng)正潮平”，但實(shí)際上還有很長的路要走，很多瓶頸需要突破。

??從地方政府層面，首先需要轉(zhuǎn)變思維，弱化土地財(cái)政和房地產(chǎn)依賴。長期以來房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)的重要支撐，已經(jīng)成為地方財(cái)政無可替代的重要資金來源，特別是土地出讓金。對于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市來說，實(shí)現(xiàn)土地價值最大化是不得不考慮的問題，而出讓商業(yè)用地不僅可以獲取一次性出讓收入，還可以帶來源源不斷的稅收等收入來源，利益最大；出讓商品住宅用地則可以獲取一次性出讓收入，利益次之；出讓保障性租賃住房用地，不僅不能像商業(yè)用地一樣帶來最大化的稅收收入，而且在土地價格上也要大打折扣。從這個角度看，如何通過政策設(shè)計(jì)，增強(qiáng)地方政府增加租賃住房用地的意愿，值得探討。

??從企業(yè)層面看，住房租賃市場盈利模式仍是主要制約因素。雖然租賃住房市場空間巨大，盡管近年來眾多房企試水長租房市場，但相比房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，住房租賃始終是很難賺錢的領(lǐng)域。而近年來爆出的各種長租房企業(yè)暴雷、跑路事件更是為行業(yè)發(fā)展蒙上一層厚重的陰影。在盈利模式上的突破是行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

??從消費(fèi)者層面看，房租居高不下、租住體驗(yàn)差、租購不同權(quán)仍然是影響租房需求的重要因素。目前的住房租賃市場房源80%以上屬于個人房源，價格、租期均難以保證，業(yè)主隨意漲價、租戶頻繁被迫搬家，嚴(yán)重影響了租住體驗(yàn)。而租購不同權(quán)帶來的子女教育、醫(yī)療服務(wù)等問題更是成為影響住房租賃市場的“硬傷”。

??從產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)看，存在嚴(yán)重的錯配。首先是地域錯配，核心商圈作為工作的集中地，可租住房源少、價格高，而偏遠(yuǎn)郊區(qū)房源多但通勤成本高。以北京為例，據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年北京新增租房需求家庭中，計(jì)劃在城四區(qū)、核心區(qū)租房的占比分別達(dá)49.8%和21.3%，但供應(yīng)上，城四區(qū)、核心區(qū)家庭自有住房的出租比例僅為8.2%和8.7%。其次是戶型錯配，由于租賃住房供應(yīng)主體主要是個人住宅業(yè)主，產(chǎn)品多為兩居、三居住宅，面積多為60平方米以上較大，租金總價較高，而需求上因?yàn)橹饕莿偖厴I(yè)的大學(xué)生或低收入群體，難以承受過高的租金，為了控制租金成本被迫采取群租合租形式，而一些大城市則在嚴(yán)厲打擊和整治群租合租行為，讓租戶陷入兩難境地。

??破解難題還需各方努力

??針對上述行業(yè)發(fā)展面臨的問題，政府部門在積極探索，各方專家也給出了不少建議，筆者認(rèn)為最為關(guān)鍵的問題集中在以下幾方面。

??首先要加速推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，這是發(fā)展租賃住房的重要保障?！笆奈濉币?guī)劃綱要中明確提出，堅(jiān)持“房住不炒”，逐步落實(shí)租購住房在公共服務(wù)上享有同等權(quán)利。今年全國兩會多名人大代表和政協(xié)委員提出建議，呼吁盡快落實(shí)租購?fù)瑱?quán)。例如全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，要穩(wěn)步推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”落地，充分保障租房者權(quán)益。既要保障租房者子女受教育的權(quán)利，也應(yīng)該從宏觀角度制定合理政策，統(tǒng)籌有限的教育資源，讓租購?fù)瑱?quán)措施推動教育公平實(shí)現(xiàn)。

??其次是加快推進(jìn)住房租賃REITs，這是保持住房租賃市場長期健康發(fā)展的穩(wěn)定器，也是破解租賃住房資金瓶頸的關(guān)鍵。近年來企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)在金融創(chuàng)新方面做了很多探索，針對租賃住房推出了不少類REITs產(chǎn)品，如魔方、自如等推出的收益權(quán)型類REITs，保利、招商蛇口等推出的權(quán)益性類REITs產(chǎn)品等，在提升投資回報(bào)率、優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等方面起到很好作用。目前海南已經(jīng)獲準(zhǔn)住房租賃REITs試點(diǎn)，下一步應(yīng)在更大范圍內(nèi)創(chuàng)新和推廣，并研究和推出針對租賃住房REITs的專項(xiàng)稅收支持政策，解決雙重征稅、稅負(fù)過重問題。

??第三是加快落實(shí)人地掛鉤，多渠道增加租賃住房土地供應(yīng)。特別是人口流入多的城市，增大住房租賃領(lǐng)域的土地供應(yīng)，探索專項(xiàng)用地獲取新機(jī)制。要積極落實(shí)“十四五”規(guī)劃和住建部的要求，利用集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋，建設(shè)和改建保障性租賃住房。