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??當(dāng)大灣區(qū)其他各城市還在等待遲到的“小陽(yáng)春”之際，佛山樓市似乎已直接“入夏”。

??“3月勁銷(xiāo)xx億元”“即將升價(jià)”“4月全線上調(diào)5%”“現(xiàn)在沒(méi)貨，需要等拿證加推”，如今的佛山市場(chǎng)，正被一股火熱的營(yíng)銷(xiāo)氛圍環(huán)繞著。隨著廣深莞調(diào)控加碼，熱錢(qián)開(kāi)始向周邊四散涌出，其中位居萬(wàn)億GDP陣營(yíng)的佛山或成為大灣區(qū)樓市這一輪輪動(dòng)新戰(zhàn)場(chǎng)。

??需求涌進(jìn)，封盤(pán)調(diào)價(jià)，交易量自是隨風(fēng)而動(dòng)，從3月份成交來(lái)看，佛山新房、二手房市場(chǎng)均迎來(lái)大漲。一時(shí)間，佛山這個(gè)區(qū)域樓市泛起漣漪。

??“佛山會(huì)成為粵港澳大灣區(qū)下一個(gè)樓市爆發(fā)點(diǎn)嗎？”

??“佛山樓市回升在情理之中。”廣東住房政策研究中心專(zhuān)家李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞表示，作為“萬(wàn)億GDP”、“新一線城市”、人口超過(guò)千萬(wàn)的明星級(jí)城市（2020年佛山實(shí)際人口首次破千萬(wàn)），佛山樓市回升是必然的，但大漲空間有限。

??3月一二手房網(wǎng)簽量暴漲

??據(jù)佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去的3月份，佛山市共成交約1.23萬(wàn)套新房，同比2月大漲122%，同比去年3月的7865套網(wǎng)簽量，漲幅也高達(dá)約56%。其中僅臨廣的順德、南海、禪城三區(qū)便貢獻(xiàn)了超70%絕對(duì)成交。

??二手房交易方面，3月佛山二手房網(wǎng)簽面積同比上漲131.6%，環(huán)比大漲85.79%，成交總套數(shù)僅次于2017年同期，為近10年來(lái)第二高。

??相比大灣區(qū)其他調(diào)控加碼城市，樓市活躍度則呈現(xiàn)較為統(tǒng)一的下行態(tài)勢(shì)：3月的廣州新房網(wǎng)簽不足萬(wàn)套，同比下跌37%；東莞3月新房網(wǎng)簽僅2173套，同比下跌近20%；另外的深圳，受二手房參考價(jià)影響，3月二手房過(guò)戶量也同比下跌超20%。

??與此同時(shí)，土拍市場(chǎng)也在強(qiáng)力助推樓市熱度。

??4月8日，佛山順德區(qū)陳村誕生一宗樓面地價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米“地王”項(xiàng)目，彼時(shí)周邊新盤(pán)價(jià)格每平方米普遍在“2字頭”上下。

??一時(shí)間，封盤(pán)、調(diào)價(jià)、銷(xiāo)售連夜call客的操作再次在周邊多樓盤(pán)上演。在“地王”鼓動(dòng)下，樓市熱度升溫明顯，且“地王”威力還在不斷擴(kuò)散，從臨廣輻射到更遠(yuǎn)的佛山非限購(gòu)區(qū)域。

??不過(guò)值得注意的是，市場(chǎng)所呈現(xiàn)的不一定是真實(shí)情況，“取消原有優(yōu)惠，價(jià)格全線上調(diào)”體現(xiàn)在更多項(xiàng)目上，這或許僅是房企們的營(yíng)銷(xiāo)噱頭、逼客手段之一，通過(guò)以往經(jīng)驗(yàn)得知，隨之而來(lái)的或許可以推出新的折扣力度。

??但一系列操作對(duì)于引燃市場(chǎng)熱度卻有著非常關(guān)鍵作用。其中，區(qū)域二手房業(yè)主的心態(tài)便在潛移默化中“膨脹”了起來(lái)。

??“受新房市場(chǎng)熱度影響，最近調(diào)價(jià)的二手房業(yè)主較多，少的每平方米幾萬(wàn)元，多的幾十萬(wàn)元，惜售情緒也更加濃郁；有業(yè)主隔兩三天就調(diào)價(jià)一次，出讓誠(chéng)意低。”當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞問(wèn)及如今業(yè)主心態(tài)時(shí)，臨廣某中介人士表示。

??以位于千燈湖板塊的南海萬(wàn)科廣場(chǎng)為例，剛剛過(guò)去的3月份以及當(dāng)下的4月份，便迎來(lái)多位業(yè)主調(diào)價(jià)，其中有房源半個(gè)多月便調(diào)價(jià)數(shù)次，掛牌價(jià)漲幅明顯。

??此外，在媒體統(tǒng)計(jì)的廣佛線沿線部分二手房3月掛牌價(jià)格與往期對(duì)比中，項(xiàng)目可見(jiàn)的漲幅同樣可觀。

??“佛山屬于補(bǔ)漲，這兩年周邊的東莞、廣州、深圳都漲的比較多，佛山市場(chǎng)一直不溫不火，隨著其他地方調(diào)控升級(jí)，投資力量開(kāi)始轉(zhuǎn)移到了佛山。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞表示。

??整體來(lái)看，近期佛山樓市熱度可圈可點(diǎn)，在城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力帶動(dòng)下，區(qū)域房?jī)r(jià)也有一定支撐點(diǎn)。

??但細(xì)窺其中，發(fā)現(xiàn)猛漲的只是局部，全市仍是冷熱不均現(xiàn)狀。

??其中，新盤(pán)去化快、二手房業(yè)主心態(tài)樂(lè)觀的區(qū)域主要集中在臨近廣州板塊，即限購(gòu)區(qū)域，如南海千燈湖、三山新城、張槎、禪城核心區(qū)祖廟（行政中心）、順德佛山新城、順德中心區(qū)大良等。

??三水、高明等相對(duì)較偏遠(yuǎn)的不限購(gòu)板塊，每平方米單價(jià)普遍仍在“1字頭”以下，拉低著佛山全市均價(jià)。

??此外，近兩年部分非限購(gòu)偏遠(yuǎn)板塊由于長(zhǎng)時(shí)間未能消化完成，已連續(xù)橫盤(pán)多時(shí)，甚至還出現(xiàn)價(jià)格不升反降情況，與臨廣和中心區(qū)板塊置業(yè)熱相比，形成巨大差異。

??“大家都在說(shuō)佛山樓市很熱，但我大前年買(mǎi)的房子如今都還被牢牢套著，即便是現(xiàn)在，算上持有成本幾乎沒(méi)賺。”一位在2018年高點(diǎn)時(shí)期購(gòu)入非限購(gòu)區(qū)獅山某項(xiàng)目的業(yè)主無(wú)奈的說(shuō)道。

??“越限購(gòu)的地方房?jī)r(jià)漲得越快”是不少投資客遵循的價(jià)值法則，也是部分市場(chǎng)呈現(xiàn)的結(jié)果。

??高地價(jià)與軌交等推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

??佛山限購(gòu)區(qū)的房?jī)r(jià)大漲，高地價(jià)是主要推動(dòng)力。

??2016年10月，佛山開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)區(qū)土拍限價(jià)，這也是一直以來(lái)佛山整體樓市保持較為穩(wěn)定的原因之一，但自2020年4月開(kāi)始便大范圍取消了土拍限價(jià)，截至目前限購(gòu)區(qū)土拍基本不再設(shè)最高限價(jià)，加上多宗優(yōu)質(zhì)地塊頻頻出讓?zhuān)鹕酵恋厥袌?chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺局面。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年佛山共成交商住地106宗，成交總金額達(dá)1357億元，位列全國(guó)300多座城市土地出讓金排行TOP8。

??其中共有31宗商住地樓面地價(jià)每平方米超萬(wàn)元，數(shù)量創(chuàng)歷史新高；這些地價(jià)每平方米超萬(wàn)的出讓宅地幾乎都集中于限購(gòu)區(qū)，順德區(qū)9宗，南海區(qū)12宗，禪城區(qū)10宗。

??今年以來(lái)，板塊內(nèi)更是誕生了2.2萬(wàn)元/平方米的新“地王”，創(chuàng)紀(jì)錄。

??在多宗高價(jià)地塊的拉動(dòng)下，市場(chǎng)預(yù)期被拉高，佛山限購(gòu)區(qū)房?jī)r(jià)自是保持攀升。

??“限購(gòu)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，另一個(gè)推手就是軌道交通的互聯(lián)互通以及政府打造中心城區(qū)，推動(dòng)局部房?jī)r(jià)上漲。”廣東住房政策研究中心專(zhuān)家李宇嘉就佛山樓市分化問(wèn)題表示。

??隨著佛山2號(hào)線、廣州7號(hào)線、廣佛環(huán)線等軌道交通鋪排建設(shè)，廣佛區(qū)域間聯(lián)系更加緊密化，臨廣項(xiàng)目房?jī)r(jià)自是水漲船高，與非限購(gòu)區(qū)房?jī)r(jià)分化程度也進(jìn)一步拉開(kāi)。

??樓市是否一直火下去？

??佛山、東莞作為廣東省內(nèi)繼廣深之后兩大能量引擎，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)總量、省內(nèi)關(guān)注度還是城市發(fā)展?jié)摿Γ阜饍沙嵌际侵匾獙?duì)標(biāo)選手，似有一種你追我趕、暗自較量之勢(shì)。

??樓市方面，2020年的東莞在深圳樓市帶動(dòng)下，城市房?jī)r(jià)漲幅跑在了全國(guó)前列，引發(fā)接二連三調(diào)控舉措。如今，“萬(wàn)億GDP”陣營(yíng)中的佛山同步迎來(lái)樓市局部熱度猛漲，佛山是否會(huì)成為大灣區(qū)下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)引發(fā)關(guān)注。

??對(duì)此，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁在接受中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞采訪時(shí)表示，“像現(xiàn)在這樣一個(gè)補(bǔ)漲勢(shì)頭佛山房?jī)r(jià)會(huì)小幅上漲，但正如它的城市品性一樣它并不是那種會(huì)有漲幅的城市，相比之下，深莞惠這些板塊會(huì)要更熱一些。佛山最大的阻礙是廣州，廣州樓市本身也較為平穩(wěn)，因此佛山樓市應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)像去年?yáng)|莞那樣的一個(gè)暴漲，只是擁有一定補(bǔ)漲空間。”

??“在中央‘房住不炒’主基調(diào)下，佛山樓市雖未迎來(lái)重磅調(diào)控舉措，但并不意味著監(jiān)管寬松，在調(diào)控整體氛圍趨嚴(yán)背景下，熱點(diǎn)外圍城市更是成為關(guān)注焦點(diǎn)，地方政府對(duì)于樓市監(jiān)管必定不會(huì)放任。”另一位資深房地產(chǎn)人士表示。

??僅目前來(lái)看，佛山樓市局部熱度已招來(lái)部分調(diào)控動(dòng)作。

??3月31日，佛山市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金抵押貸款政策的通知》，對(duì)貸款額度、發(fā)放對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了調(diào)整。

??主要調(diào)整包括：非住宅不予以發(fā)放貸款，住房貸款限制面積段；個(gè)人貸款最高額度由50萬(wàn)元降為30萬(wàn)元；停止向已有兩套住房的家庭發(fā)放貸款等。

??佛山后續(xù)如像熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅較為突出情況，不排除有進(jìn)一步調(diào)控政策出臺(tái)。