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??“一套40.3平方米公寓掛牌總價(jià)310萬(wàn)元，算下來(lái)這套房均價(jià)折合7.69萬(wàn)元/平方米”，這則均價(jià)直逼北京四環(huán)的房產(chǎn)交易信息，是浙江省金華市樓市現(xiàn)狀的一處真實(shí)截面。

??金華樓市究竟是一種怎樣存在？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月23日發(fā)布的《2021年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，新房?jī)r(jià)格方面，金華以1.2%環(huán)比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)；二手房?jī)r(jià)格方面，又以1.3%環(huán)比漲幅位列全國(guó)第四，僅次于深圳、廣州、上海3個(gè)一線城市。

??不僅如此，記者梳理2020年2月至2021年1月70個(gè)大中城市商品銷售價(jià)格變動(dòng)情況發(fā)現(xiàn)，一年來(lái)，金華新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)兩輪增長(zhǎng)，在2020年7月和2021年1月兩次破1%，在全國(guó)70城中間座次躍進(jìn)30余位；二手房?jī)r(jià)格也經(jīng)歷了幾乎一致波動(dòng)曲線，但上漲勢(shì)頭更甚。“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”是一位長(zhǎng)三角區(qū)域房地產(chǎn)研究人士對(duì)金華樓市的評(píng)價(jià)。

??緣何領(lǐng)漲，又緣何持續(xù)上漲？金華樓市變化動(dòng)態(tài)場(chǎng)景及背后原因，勾勒出長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市樓市生態(tài)。

??新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)

??新房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅方面，金華從2020年2月環(huán)比持平一直走高至8月環(huán)比增長(zhǎng)1.1%，在全國(guó)70城中環(huán)比增幅排名也同時(shí)從40位開(kāi)外迅速躋身8月第10位；10月環(huán)比增幅短暫回落至-0.2%之后又開(kāi)始一路上漲，一直到2021年1月環(huán)比增幅1.2%，就此領(lǐng)漲全國(guó)。

??新房?jī)r(jià)格同比增幅方面，金華從2020年2月的同比增長(zhǎng)7.5%一路波動(dòng)回落至2021年5.9%，但在全國(guó)70城中同比增幅排名卻從第28位一路上升至第14位。

??量?jī)r(jià)齊升。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年金華市場(chǎng)累計(jì)成交商品房22917套，相比2020年17831套成交量，同比增長(zhǎng)28.52%，尤其2020年7月份單月成交超過(guò)3000套。

??經(jīng)過(guò)2020年一路高歌，2021年1月新房環(huán)比增幅領(lǐng)漲全國(guó)的金華，更是在傳統(tǒng)樓市銷售淡季沖出新成績(jī)：1月新房成交3778套房源，是金華近一年來(lái)新房成交量最高的一個(gè)月，環(huán)比增長(zhǎng)60.49%，同比增長(zhǎng)345.52%。但其實(shí)，金華1月新入市房源共4個(gè)盤(pán)僅1071套。

??“土地出讓火熱影響下游市場(chǎng)，在售商品房在限價(jià)范圍內(nèi)做到極致，特別是部分稀缺資源房子單價(jià)拉高。”一位金華房地產(chǎn)人士告訴記者。

??2020年，金華土地成交125萬(wàn)平方米，成交金額共計(jì)169億元，相比2019年增長(zhǎng)9.7%。尤其幾宗被市場(chǎng)所記憶的“轉(zhuǎn)折性”地塊：

??2020年5月28日，二七板塊最后一宗百畝住宅用地引來(lái)中海、恒大、綠城、保利、美的、中天6家房企參與競(jìng)，經(jīng)過(guò)224輪競(jìng)價(jià)，最后以近24億元總價(jià)出讓，刷新二七板塊地價(jià)紀(jì)錄，成為金華市區(qū)次高地塊，就此刺激了疫情后處于疲態(tài)的金華樓市；

??2020年7月29日，金東新城90畝地塊還未開(kāi)拍就引得房企頻頻報(bào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)更是吸引了金地、保利、中南、寶龍、敏捷、德信、茂新、中梁等17家房企參與，最終被萬(wàn)固集團(tuán)以總價(jià)5.51億元競(jìng)得，溢價(jià)率103.1%。

??進(jìn)入2021年，金華地勢(shì)熱度只增不減。1月7日，金華首場(chǎng)土拍推出洪源77畝涉宅地塊

??吸引了近30家房企報(bào)名競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)272輪競(jìng)價(jià)最終由保利發(fā)展以總價(jià)15.92億元競(jìng)得，溢價(jià)率76.1%。

??2月2日金華地市再迎高潮。經(jīng)過(guò)154輪競(jìng)價(jià)，歷時(shí)近3個(gè)小時(shí)，華鴻嘉信以10.24億元競(jìng)得湖海塘地塊，樓溢價(jià)率60.06%；經(jīng)過(guò)349輪競(jìng)價(jià)，歷時(shí)近8個(gè)小時(shí)，榮安以11.81億元競(jìng)得多湖地塊，溢價(jià)率37.67%，該地塊激烈程度是短短20分鐘競(jìng)價(jià)打破華鴻嘉信競(jìng)得的1.53萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)地王，短短50分鐘沖到了1.7萬(wàn)元/平方米，最后創(chuàng)下1.85萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)紀(jì)錄。

??“按照目前樓面價(jià)，金華新房很可能馬上進(jìn)入3萬(wàn)元/平方米時(shí)代，部分核心地段緊俏房源甚至有可能更高。”上述金華房地產(chǎn)人士預(yù)判。

??二手房一路追漲 學(xué)區(qū)房單價(jià)破7萬(wàn)元

??二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅方面，金華從2020年2月環(huán)比增幅-0.3%一直走高至8月環(huán)比增幅1.2%，在全國(guó)70城環(huán)比增幅排名從最開(kāi)始54位躍升至8月的全國(guó)第3位；此后經(jīng)歷9月至11月短暫回調(diào)后，12月環(huán)比增幅升至0.8%，在全國(guó)70城中位列第3，2021年1月又以1.3%環(huán)比增幅位列全國(guó)第4。

??二手房?jī)r(jià)格同比增幅方面，金華從2020年低谷期環(huán)比增幅0.6%一路走高至2021年1月的環(huán)比增幅6.2%，增長(zhǎng)勢(shì)頭超過(guò)新房。

??金華新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象也同時(shí)顯現(xiàn)。中指研究院發(fā)布根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)發(fā)布的《全國(guó)100個(gè)城市新建及二手住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)》顯示，金華新房平均價(jià)格為12049元/平方米，二手房平均價(jià)格為17820元/平方米。

??金華各區(qū)1月份二手房掛牌價(jià)格圖景為：江南板塊掛牌均價(jià)集中在1.8萬(wàn)元/平方米至2.5萬(wàn)元/平方米，其中新世紀(jì)美墅園4.57萬(wàn)元/平方米；湖海塘板塊掛牌均價(jià)集中在1.6萬(wàn)元/平方米至2.5萬(wàn)元/平方米；江北板塊掛牌價(jià)集中在1.2萬(wàn)元/平方米至1.8萬(wàn)元/平方米，其中盛世天成達(dá)4.34萬(wàn)元/平方米；金義都市新區(qū)掛牌價(jià)集中在1萬(wàn)元/平方米至2萬(wàn)元/平方米；婺城新區(qū)掛牌價(jià)集中在1.2萬(wàn)元/平方米至1.6萬(wàn)元/平方米；金東區(qū)掛牌價(jià)集中在1.6萬(wàn)元/平方米至2.2萬(wàn)元/平方米。

??“二手房?jī)r(jià)格上漲快以及板塊分化明顯主要是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的‘公民同招’政策帶來(lái)的影響較大。”上述金華房地產(chǎn)人士告訴記者。

??2020年5月12日，金華市公布《關(guān)于2020年義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，實(shí)施“公民同招、公辦和民辦只選其一、報(bào)名民辦100%搖號(hào)+鎖區(qū)”等一系列規(guī)定，因此，優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校更成了家長(zhǎng)們穩(wěn)妥的選擇。

??在學(xué)區(qū)房板塊，記者注意到緊鄰金師五中的金茂大廈，一套40.3平方米公寓掛牌總價(jià)310萬(wàn)元，均價(jià)達(dá)7.69萬(wàn)元/平方米。“這是金華市頂級(jí)學(xué)府房源，都是公寓，雖然網(wǎng)上掛牌很多，但其實(shí)都已售出，目前除了310萬(wàn)元這一套，另外只有兩套，一套57平方米，399萬(wàn)元；另一套42平方米，335萬(wàn)元。如果買不到金茂大廈，可以考慮附近恒大文化樓，那邊有一套58平方米，360萬(wàn)元。”一位金華學(xué)區(qū)房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“現(xiàn)在學(xué)區(qū)房處于供不應(yīng)求的階段，房源數(shù)量少，一天一個(gè)價(jià)。”。

??“金華房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，后續(xù)不排除政府采取調(diào)控政策。此前浙江省包括麗水、衢州、臺(tái)州等地級(jí)市都出臺(tái)了調(diào)控政策，所以從這個(gè)邏輯看，后續(xù)金華也要防范調(diào)控升級(jí)的可能。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。