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??朱保全是樂于分享的，愛寫專欄，也偶爾在朋友圈發些“干貨”。

??1月底，他轉發了一條關于“樸鄰租房”的信息，并附上了一段轉發語：

??“從‘萬科租售中心’到‘萬科物業私屬資產服務’，樸鄰品牌持續升級。樸鄰增長最快的是新房業務，但我沒同意‘樸鄰新房’這個叫法。樸鄰核心業務還是二手交易平臺，但樸鄰最具競爭力其實是‘樸鄰租房’。”

??這位萬物云CEO口中的“樸鄰”，是萬科物業二手房專營店。它，已經干了21年。

??這是一片五六萬億的市場。當鏈家的母公司貝殼上市后，各大物業公司都躁動起來。它們是社區最后100米的入口，有天然的優勢做房產中介。

??就在朱保全發這個信息的前后幾日，龍湖集團、碧桂園服務相繼官宣房屋租售業務新品牌，“塘鵝”和“有瓦”，名字很吸引眼球，有意境。當然，之前動靜鬧得最大的，是恒大集團旗下的房車寶，全方位對標貝殼。

??“未來，中介會是誰的天下？”一位地產圈大佬在飯桌上問高管們，大家猜測是左暉。他語驚四座：“物業公司！”

??搶占中介市場，物企們不約而同地來了。

??物業自營中介

??2月初的北京，氣溫逐漸開始回升到零上。在房山區祥云街，有一橙一綠，生趣盎然，一個是樸鄰門店，一個是鏈家門店，相隔不足50米。

??這里曾是北京“樸鄰”的發端，周邊正是萬科開發的長陽半島。在2016年6月27日，北京樸鄰房地產經紀有限公司在這設立。它隸屬于萬科旗下的萬物云，萬科董事會主席叫郁亮。

??樸鄰不大的正門，隱在橙色門頭下，招聘廣告、業務介紹、房源信息板零散地張貼在玻璃窗上。而隔壁的鏈家，標牌一如既往地醒目，窗明幾凈式的裝修讓內部格局一覽無余。兩相對比，樸鄰確像一位“樸實的鄰居”，不顯山不露水。

??在中介市場，鏈家是傳統中介“玩家”，樸鄰則代表了物業公司進入中介市場的一種新勢力。

??李柏楊（化名）是一名中介“老炮兒”。2009年進入萬科物業二手房部門，在樸鄰做資產管家，他尤其熟悉萬科長陽半島的情況。在進入萬科物業時，他所在的部門還叫“租售中心”。

??萬科租售中心成立于2001年，一直以來作為萬科物業價值鏈條中的衍生服務而存在。而隨著地產行業進入存量時代，中介市場的價值不斷被挖掘出來。

??據國家統計局統計數據推算，2020年全國新建商品住宅交易規模將達15萬億，同比增長8%左右；另據清華大學房地產研究所所長劉洪玉所言，2020年我國二手房成交額已接近7萬億元。

??資本總是敏銳的。2015年，萬科就聞風而動，將租售中心獨立運營。次年4月，原上海萬科房產經紀有限公司更名為“上海樸鄰房產經紀有限公司”，這是首家樸鄰房產經紀公司。

??之后短短三個月內，“樸鄰”如雨后春筍在全國各地冒出。樂居財經獲悉，目前全國有30家樸鄰房產經紀公司，分布在北京、上海、深圳、廣州、杭州、武漢等30座大中城市，其中21家在2016年4月-7月間成立，注冊資本從10萬元到155萬元不等。

??它們最初均由萬科在各地的物業公司發起成立，后逐步歸于深圳市樸鄰房產經紀發展有限公司旗下。

??2018年5月，萬科租售中心官宣更名，“樸鄰”正式進入大眾視野。萬科物業強調，二手房專營店只為萬科物業接管的小區而服務，但小區不排斥其他中介進入。

??官網顯示，目前在全國48座城市，樸鄰門店已達300多家，業務范圍包括萬科物業二手房租賃、買賣、售后、權證等服務。

??上個月26日，“樸鄰”與萬物云房屋租賃業務“為家”融合升級為“樸鄰租房”。升級后，“樸鄰租房”業務將覆蓋二手房交易、租賃和新房。

??低傭金之戰

??無論是萬物云的“樸鄰”，還是楊惠妍旗下碧桂園服務的“有瓦”，或是吳亞軍旗下龍湖的“塘鵝”，品牌的新瓶裝了舊酒。

??與“樸鄰”一樣，“有瓦”“塘鵝”均脫胎于物業租售中心。

??龍湖內部人士透露，早年間，經常有業主找到龍湖物業，請求幫忙發布租賃及出售信息。后來類似的請求越來越多，2008年，龍湖干脆建立起了房屋租售業務。截至2020年底，龍湖已在30余座城市設立超百家門店。

??目前，這些“塘鵝”門店均為自營模式，且時機成熟時，不排除會嘗試以集合店的形式落地線下。

??“有瓦”同樣由碧桂園租售服務中心全面升級而來。很長一段時期內，該業務發展十分緩慢。而眼下的“有瓦”已非昨日阿蒙，重要性和所受的關注度不言而喻。

??事實上，除了這些地產巨頭們，早有人悶不吭聲行動了。在各個城市的社區，掛著物業公司牌子的中介門店隨處可見。

??北京市朝陽區朝陽北路上，珠江羅馬家園小區臨街的底商坐落著一家康景家園物業租售中心，門面不大，乍看并不顯眼。工作人員告訴樂居財經，該門店三年前成立，與珠江羅馬嘉園開發商背后同屬一個老板。

??據悉，珠江羅馬嘉園由合生集團全資子公司北京合生愉景房地產開發有限公司開發，該小區物業公司為廣東康景物業服務公司北京分公司（簡稱“廣東康景物業”）。2019年底，北京康景家園房地產經紀有限公司的股東由廣東康景物業變更為合生活科技。

??目前，康景家園在北京約有10家門店。不過，“買房即送5年物業費，租房即送2000元保潔卡”的標語，隱隱顯露出了它搶占市場的“野心”。

??更為直接的是，正門明晃晃地寫著“房屋買賣傭金1.5%”。

??樂居財經獲悉，傳統中介公司二手房交易傭金比例在2.5%左右。相較而言，康景家園1.5%的傭金比確實頗具吸引力。低傭金也是物企中介公司拉攏客戶的重要手段。樸鄰一位資產管家透露，他們的傭金也比傳統中介公司低。

??還有傭金更低的。近兩年，發跡于天津的宅貓找房來勢洶洶地殺入行業。其主要盈利模式就是與物業公司合作，包括金地物業、富力物業、長城物業等。

??房產買賣上，宅貓找房的收傭標準僅0.88%，其中大部分歸物業公司，宅貓找房只留取其中極少的部分；租賃上，宅貓找房收取半個月租金，物業公司占大頭。

??物企下的中介公司傭金為何能如此低？房地產和互聯網研究院院長相國良稱，物業公司做中介，沒有門店成本，有低費率優勢。此外，有些物業公司不一定有全職隊伍，那么只能靠低費率吸引客戶，“能收多少是多少”。

??也有業主表示，由于專業性的差異，尋找房源和代看房子還是優選考慮鏈家、我愛我家(3.660, 0.00, 0.00%)等專業中介店，但最后可能會在社區自營的中介店簽單，俗稱“跳單”。對于大部分業主來說，選擇傭金低是個剛需。

??中介沉浮

??物業進軍中介，儼然已成為一種新趨勢。眼下，各方正陸續入場，各顯神通。但物業公司當中介，這真是一門好生意嗎？

??不可否認，物業公司入局中介有著“近水樓臺先得月”的優勢。

??干過幾年中介的經紀人都深諳一個道理，“得房源者得天下”，“房源”是中介的生命之源。而作為樓盤管理者，物業公司在房源信息獲取上有著天然優勢。物業工作人員在與業主的日常接觸中，就可輕松獲得房源租售信息。

??小區每套房子的前世今生、房子被轉讓過幾次、是否發生過異常事件、一手房出售時的狀態及價格……這些日常信息的收集，是傳統中介難以復制的。而房屋租售業務與物業服務的拉通，則可以將傳統中介不易解決的售前、售后服務完美的聯系起來。

??另一方面，由于常年和業主打交道，業主對物業公司的信任度也高于一般中介公司，粘性更強。

??商業模型上，物業公司做中介的合理性也早被驗證，例如日本東急不動產就是“物業服務+二手房交易”的模式，且已非常成功。

??眼下，更有城市帶頭對物業公司開展社區房屋銷售中心，給予大力支持。2020年11月，青島住建局牽頭起草了《關于支持物業服務企業開展中介服務促進房地產中介服務行業健康發展有關意見的通知（征求意見稿）》。意見稿對物業服務企業開展中介服務在政策、資金與技術方面均有扶持。

??有業內人士大膽預測，未來最大的房產中介將是物業公司。相國良則并不認為這是一個好方向。

??在他看來，物業的定位是小區服務者，理論上來講應該服務于小區業主最核心的訴求。而交易業務看似與業主有溝通、連接優勢，但一直以來物業其實并沒有做好租售業務，最核心的原因在于房產交易有一定的專業度，需要專業的人來做。物業服務人員不是經紀人，在專業度上有很大差異。

??換言之，開發商善于資源整合，從事資金密集型業務；二手租售業務，則屬勞動密集型業務，“人-房-客”三者不可缺一。所以，物企不換思維，不另辟專業團隊，最后將竹籃打水一場空。

??另一方面，物業公司是分散式的，不像中介公司有統一的門店布局和區域管理布局，也沒有形成統一的交易規模，整合起來并不容易。

??眼下，各家中介門店房源還僅限于自家開發或管理的樓盤，尚處于起步階段。加之，各個點位零散布局的物企中介公司不成規模，仍無法撼動鏈家等專業中介的江湖地位。