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??12月6日晚7點(diǎn)，暮色已晚，河北省燕郊高新區(qū)海油大街南側(cè)、環(huán)衛(wèi)東路東側(cè)的巖峰云裳售樓處，依舊有近150人在看樣板間、詢(xún)問(wèn)價(jià)格。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在售樓處停留的短短一個(gè)小時(shí)內(nèi)，項(xiàng)目播報(bào)12次成單。

??巖峰云裳銷(xiāo)售人員蔣慧對(duì)記者稱(chēng)，12月5日?qǐng)雒娓翱鋸垺保蹣翘帞D滿(mǎn)前來(lái)看房的人，銷(xiāo)售人員連坐的地方都沒(méi)有，所有單子都是站著簽完。

??這種火爆的購(gòu)房場(chǎng)景在今年以來(lái)受限購(gòu)與疫情雙重影響的燕郊，十分罕見(jiàn)。這從燕郊新樓盤(pán)代理人員宋揚(yáng)（化名）的描述中也可略知一二，“如果今天這單成了，將是我這兩個(gè)月來(lái)的第一單。”一大早便趕去北京接客戶(hù)的宋揚(yáng)，冀望巖峰云裳能給他帶來(lái)近兩個(gè)月來(lái)的首筆提成。

??值得關(guān)注的是，這個(gè)40年產(chǎn)權(quán)的商住公寓項(xiàng)目火爆背后，是個(gè)別特殊產(chǎn)品引發(fā)的單極現(xiàn)象，還是燕郊剛需旺盛催生的樓市回暖？記者實(shí)地探訪后發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)所表現(xiàn)出來(lái)的新現(xiàn)象和情況。

??有人一口氣買(mǎi)17套

??30歲的王曉云（化名）也是12月5日前來(lái)巖峰云裳看房的一位“北漂”，她目前工作居住在望京，在朋友圈房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人輪番兜售下，本來(lái)打算只是“過(guò)來(lái)看看”的她，看到售樓處交易場(chǎng)景火熱之后，決定先支付一筆2萬(wàn)元的定金，將房子定下來(lái)。

??巖峰云裳位于燕郊老城區(qū)，其最吸引王曉云的是“單價(jià)低”和“首付分期”。她看中的一套總價(jià)近35萬(wàn)元、36平方米的戶(hù)型，平均單價(jià)不到1萬(wàn)元/平方米，首付17萬(wàn)元。算下來(lái)，她首期只需支付11萬(wàn)元，剩下的6萬(wàn)元分四個(gè)季度付清即可。

??相當(dāng)于，巖峰云裳開(kāi)發(fā)商三河市潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)”）先借款6萬(wàn)元給王曉云，幫她湊齊首付，然后王曉云再在一年之內(nèi)將這筆借款還清。這很大程度減小了王曉云的首付壓力。不過(guò)蔣慧告訴記者，“12月5日是可以首付分期，但由于銷(xiāo)售火旺，老板12月6日一大早便取消了這個(gè)‘政策’”。

??12月5日，該項(xiàng)目成交60多套。12月6日，截至傍晚7點(diǎn)成交近50套，有人甚至一口氣買(mǎi)了17套。記者發(fā)現(xiàn)，巖峰云裳所在地塊是潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)2019年7月獲取的一宗商務(wù)金融用地，并在今年5月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，但由于地處燕郊老城，配套完善，之前銷(xiāo)售定價(jià)一直是1.5萬(wàn)元至1.6萬(wàn)元/平方米，半年以來(lái)銷(xiāo)售狀況并不理想。

??一切在12月初迎來(lái)轉(zhuǎn)折。11月29日，同樣位于燕郊核心城區(qū)的福成理想?yún)R，以1.1萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)突然殺入市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)燕郊商住公寓均價(jià)仍停留在1.4萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元/平方米，一直在售的臨近順義的嘉都國(guó)際甚至保持在1.9萬(wàn)元/平方米的高位，紫竹灣也保持在1.9萬(wàn)元/平方米的高位。

??福成理想?yún)R對(duì)市場(chǎng)的吸引力可想而知，3天就完成銷(xiāo)售1000多套的業(yè)績(jī)。“福成房子單價(jià)低，蓄客時(shí)間又長(zhǎng)，去晚了就搶不到了。”宋揚(yáng)告訴記者，“有幾次過(guò)去交錢(qián)都找不到開(kāi)發(fā)商的人。”

??不久之后的12月4日，巖峰云裳下狠心將原來(lái)1.5萬(wàn)元至1.6萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售定價(jià)降至9000元至1.1萬(wàn)元/平方米，因此引來(lái)了剛需與投資者的青睞。

??公寓扎堆入市，有的被捧有的被棄

??燕郊老城區(qū)核心地段的兩個(gè)商住公寓盤(pán)，就此搶了一波燕郊樓市的“風(fēng)頭”。但非核心地段的商住公寓，運(yùn)氣就沒(méi)有那么好了。

??記者走訪發(fā)現(xiàn)，在巖峰云裳與福成理想?yún)R吸睛的同時(shí)，位于燕郊老城京秦高速北邊的北部科學(xué)城，今年10月份以來(lái)迎來(lái)多個(gè)商住公寓扎堆入市，目前在售的有東都時(shí)代、摩科時(shí)代、三湘印象森林海尚城、京投發(fā)展倬郡。其余還有中冶、興達(dá)等企業(yè)開(kāi)發(fā)的共7個(gè)商住項(xiàng)目。

??“我們項(xiàng)目均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，首付可以分期，2022年交房。”東都時(shí)代銷(xiāo)售經(jīng)理唐斌（化名）表示，盡管位于北部科學(xué)城的東都時(shí)代有著與福成理想?yún)R、巖峰云裳等項(xiàng)目基本持平的價(jià)格，甚至首付條件更優(yōu)惠，但其12月6日這一天上午的售樓處仍然門(mén)可羅雀，看房客戶(hù)數(shù)量不及巖峰云裳的百分之一。

??距離東都時(shí)代車(chē)程5分鐘的三湘印象森林海尚城售樓處人數(shù)略多。由于其以住宅為主，僅售有三棟商住公寓，所以看房人數(shù)略多于東都時(shí)代，但單價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米的水平，火熱程度仍不及燕郊核心區(qū)域的商住公寓項(xiàng)目。

??“目前燕郊商住公寓的主要需求者是一些在北京上班、只能支付較低首付的年輕人，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，一套商住公寓的總價(jià)甚至還不及一套住宅的首付。這也是為什么開(kāi)發(fā)商要提供首付分期給購(gòu)房者的原因，如果不這么做，商住公寓相比住宅的競(jìng)爭(zhēng)力將大幅降低。”宋揚(yáng)告訴記者，“相對(duì)而言，老城區(qū)的商住公寓周邊配套齊全，但未來(lái)升值空間較小，北部科學(xué)城的商住公寓周邊配套尚處于規(guī)劃階段，但隨著未來(lái)區(qū)域的發(fā)展與企業(yè)的遷入，升值空間相對(duì)較大。”

??北部科學(xué)城商住公寓扎堆入市背后很重要的原因之一，是燕郊近年來(lái)的供地布局。三河市公布的2019年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，西市區(qū)商服用地為14.6475公頃，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地為27.7435公頃，約占西市區(qū)總計(jì)劃供應(yīng)用地的42%。供地范圍跟北部科學(xué)城的用地范圍也十分吻合，主要集中在高樓鎮(zhèn)和燕郊北。

??秒搶背后的限購(gòu)擦邊球

??“就近兩個(gè)月來(lái)客戶(hù)構(gòu)成來(lái)看，10個(gè)人里面有6個(gè)會(huì)買(mǎi)商住公寓，這與近兩個(gè)月來(lái)低價(jià)商住公寓集中推盤(pán)入市有關(guān)。”宋揚(yáng)表示，“但拉長(zhǎng)周期，就燕郊今年以來(lái)整體住宅市場(chǎng)來(lái)看，較2019年年底有所升溫。”

??公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，環(huán)京住宅市場(chǎng)（廊坊市區(qū)+燕郊+香河+固安+張家口+石家莊） 整體表現(xiàn)為量跌價(jià)漲，其中燕郊成交均價(jià)最高，為2.02萬(wàn)元/平方米，也僅有燕郊成交套數(shù)同比上漲，同比上漲221%。

??2020年1月至10月，燕郊新建商品住宅累計(jì)成交5570套，是去年同期的3.3倍，成交均價(jià)為2.01萬(wàn)元/平方米，同比上漲2.9%。

??這其中，引發(fā)一波市場(chǎng)熱搶的新房住宅項(xiàng)目是12月5日開(kāi)盤(pán)的福成東尚雅苑，據(jù)當(dāng)天蹲守在購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)的剛需客戶(hù)汪晴（化名）回憶，“我是提前一周排卡，當(dāng)天在現(xiàn)場(chǎng)微信選房，10秒鐘就搶光了，很多人沒(méi)搶到”。

??“當(dāng)天報(bào)名參與搶房的有1841人，但只有800套房，搶不到是自然的結(jié)果。記得有位購(gòu)房者沒(méi)有參與排卡，當(dāng)天直接到現(xiàn)場(chǎng)等待順?shù)N，結(jié)果根本沒(méi)房。”一位燕郊樓市知情人士告訴記者，“我們公司安排了12個(gè)人搶房，最后一剎那只搶到4套。福成內(nèi)部員工其實(shí)也內(nèi)定了一部分房，當(dāng)天下午就加價(jià)4萬(wàn)元出售，晚上有人甚至加價(jià)5萬(wàn)元出售。”

??“事實(shí)上，福成東尚雅苑已經(jīng)蓄客好幾個(gè)月了，前期宣傳價(jià)格較低，實(shí)際成交價(jià)格高出3000元/平方米，但仍然低于燕郊目前普遍的新房?jī)r(jià)格，所以現(xiàn)場(chǎng)火爆。”宋揚(yáng)告訴記者，“加上外地人購(gòu)買(mǎi)燕郊新房項(xiàng)目不限購(gòu)，無(wú)需任何門(mén)檻就可以購(gòu)買(mǎi)首套，二手房也仍維持限購(gòu)政策，所以這個(gè)項(xiàng)目就更加火爆了。”

??可以看到，位于燕郊南城的新房住宅項(xiàng)目御東珺璟在售均價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，位于燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)的碧桂園時(shí)代城在售均價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米，均高出福成東尚雅苑項(xiàng)目7000元至8000元/平方米。

??更重要的是，“今年3月開(kāi)始，燕郊新房住宅限購(gòu)政策就放開(kāi)了，沒(méi)有明文通知，但在實(shí)際操作層面是可以的，那時(shí)規(guī)定外地人只要有一個(gè)月的北京社保即可購(gòu)買(mǎi)首套；到了5月就直接取消社保資質(zhì)要求了。”上述知情人士告訴記者，“這也是今年以來(lái)燕郊樓市成交價(jià)格和總量均較去年上升的原因。”記者從多位燕郊房產(chǎn)人士處求證此消息，外地人無(wú)需社保資質(zhì)即可直接購(gòu)買(mǎi)首套房。不過(guò)記者多次撥打廊坊市房管局電話，均未接通。