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??“今年特別難！”這是長(zhǎng)春房地產(chǎn)行業(yè)人士最普遍的感受。

??再有不到一個(gè)月時(shí)間，2020年結(jié)束了，記者調(diào)查走訪長(zhǎng)春業(yè)界人士和樓盤發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)春很多開(kāi)發(fā)商的銷售壓力依然較大。

??他們認(rèn)為壓力主要來(lái)自三大方面：一是疫情導(dǎo)致上半年大部分時(shí)間樓市處于停滯狀態(tài)；二是政策，今年9月長(zhǎng)春出臺(tái)“長(zhǎng)七條”提高了首付比例；三是長(zhǎng)春房?jī)r(jià)上漲四年之后進(jìn)入了平臺(tái)期。

??“這三大方面情況導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)的回款周期拉長(zhǎng)，回款壓力增大。”當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士稱。克而瑞長(zhǎng)春機(jī)構(gòu)資深分析師姜峰則對(duì)記者分析稱，明年上半年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)更難，因?yàn)楣?yīng)增多并且集中，比較“看好后年”。

??逼出來(lái)的擦邊球：首付分期

??9月23日，長(zhǎng)春市人民政府發(fā)布《關(guān)于落實(shí)城市主體責(zé)任，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)七條”）。其中，對(duì)商品住宅市場(chǎng)影響最直接的當(dāng)屬調(diào)整商品住房信貸政策。政策提高了首套、二套商品住房首付比例，首套商品住房首付比例從20%提高到30%，二套商品住宅首付比例從30%提高到40%。不予發(fā)放第三套及以上商品住房貸款。

??新政出手動(dòng)作迅猛，讓很多購(gòu)房者措手不及。按照100萬(wàn)元的房?jī)r(jià)計(jì)算，剛需房首付一套提高10萬(wàn)元，二套首付得多掏20萬(wàn)元。

??“長(zhǎng)七條”政策落地后，開(kāi)發(fā)商們隨即也感受到了市場(chǎng)變化。“長(zhǎng)七條”未實(shí)施前，有個(gè)別本土開(kāi)發(fā)商實(shí)施“低首付”，“長(zhǎng)七條”實(shí)施后，部分開(kāi)發(fā)商也在擦邊試探低首付，在發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有受到阻止后，“低首付”在長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)遍地開(kāi)花。

??記者走訪了長(zhǎng)春新區(qū)北湖區(qū)域、長(zhǎng)春新區(qū)高新區(qū)域、二道區(qū)、寬城區(qū)、凈月區(qū)等多家樓盤，除了極個(gè)別大型國(guó)企樓盤沒(méi)有首付分期政策之外，其余樓盤均可以執(zhí)行首付分期。

??有的首付分期三年，有的首付分期五年，還有的在五年分期的基礎(chǔ)上推出零首付，更有樓盤在推出五年十期的首付分期政策基礎(chǔ)上，再送一個(gè)車位。

??長(zhǎng)春調(diào)控政策提高首付比例，原本目的是在消費(fèi)端加杠桿，而開(kāi)發(fā)商擦邊球打出首付分期又相當(dāng)于減杠桿，這種“貓和老鼠的游戲”一旦被嚴(yán)查，明令禁止首付分期后，長(zhǎng)春樓市將會(huì)出現(xiàn)較大變數(shù)。

??看好2022年

??2016年以后，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)給人印象直觀深刻。從2016年到2020年初，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)每年以“肉眼可見(jiàn)”的速度在增長(zhǎng)

??克而瑞長(zhǎng)春機(jī)構(gòu)資深分析師姜峰對(duì)記者說(shuō)，從2016年到2020年初長(zhǎng)春房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到每年1000元/平方米左右。“長(zhǎng)春2016年房?jī)r(jià)僅6000元/平方米左右，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)四年發(fā)展，已經(jīng)基本匹配了長(zhǎng)春作為省會(huì)城市的房?jī)r(jià)。”

??“2016年的時(shí)候，長(zhǎng)春的房?jī)r(jià)作為省會(huì)城市來(lái)講，確實(shí)有點(diǎn)太低了，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)四年的增長(zhǎng)，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)緩沖期，或者說(shuō)是平臺(tái)期。”姜峰說(shuō)。

??整體看，長(zhǎng)春在售樓盤單價(jià)基本在10000元/平方米左右，也有賣到均價(jià)15000元/平方米的樓盤。

??現(xiàn)在一些新盤上市時(shí)，價(jià)格明顯低于預(yù)期。如長(zhǎng)春凈月區(qū)南臨河街一個(gè)住宅項(xiàng)目，今年以樓面價(jià)5900元/平方米拿地，目前小高層售價(jià)11000元/平方米左右，還能首付分期。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，5900元的樓面價(jià)，再加上建設(shè)、資金等成本，開(kāi)發(fā)商幾乎是以接近成本價(jià)在銷售。

??“如果新盤價(jià)格略低于預(yù)期，品質(zhì)方面再有所提升，市場(chǎng)還是非常認(rèn)可。數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月份，銷售前十的企業(yè)比去年賣得更好。”姜峰說(shuō)，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求是沒(méi)有問(wèn)題，就看開(kāi)發(fā)商的樓盤有沒(méi)有亮點(diǎn)。“今年很多外來(lái)的開(kāi)發(fā)商在樓盤品質(zhì)上下功夫，加上學(xué)區(qū)、價(jià)格等因素，獲得購(gòu)房者的青睞。”

??對(duì)長(zhǎng)春樓市的未來(lái)走勢(shì)，姜峰分析說(shuō)，明年可能會(huì)更難，看好后年。他認(rèn)為，今年9月“長(zhǎng)七條”調(diào)控政策推出之后，長(zhǎng)春的土地大量供應(yīng)，12月份尤其明顯會(huì)有40宗地塊出讓，預(yù)示著明年將有更多產(chǎn)品上市，所以，明年的庫(kù)存去化壓力增加，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，明年上半年可能會(huì)更難。如果明年下半年的調(diào)控政策適當(dāng)放寬，開(kāi)發(fā)商壓力會(huì)得到一些減輕。“綜合來(lái)看，我比較看好后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，長(zhǎng)春和沈陽(yáng)關(guān)于國(guó)家中心城市的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，如果長(zhǎng)春成為國(guó)家中心城市之一，對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)是一個(gè)好消息。”