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??當(dāng)租客每月按時向銀行賬戶支付租金時，可能不知道，自己已經(jīng)成為了“消費(fèi)貸”的貸款人。金融機(jī)構(gòu)早已一次性將年租金支付給了長租公寓運(yùn)營商，而運(yùn)營商可能已將這筆錢挪作他用。

??這就是所謂的“長收短付”，即收取租客租金周期長于給付房東租金周期。它與“高進(jìn)低出”是當(dāng)前住房租賃市場上頗受關(guān)注的亂象。

??“高進(jìn)低出”指的是房東的租金高于收取租客的租金。相較“長收短付”，兩種方式雖略有差別，但在實(shí)質(zhì)上都是把租房做成了金融生意。一些住房租賃企業(yè)通過種種方式預(yù)收租金，進(jìn)行“兩頭吃”，獲取大量現(xiàn)金流。一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，企業(yè)“跑路”無法按時將租金付給房東，房東就可能采取斷水?dāng)嚯娚踔硫?qū)趕租戶等極端方式，令租戶的合法權(quán)益遭受損害。

??為遏制這一亂象，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場秩序，保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，推動住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近日，深圳、成都、西安、重慶等地相繼就規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為發(fā)布通知，要求住房租賃企業(yè)開立資金監(jiān)管賬戶。

??多地發(fā)文堵住長租公寓監(jiān)管漏洞

??深圳市住房和建設(shè)局11月1７日發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》指出，部分長租公寓采取“高進(jìn)低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題，已引起政府部門高度重視和社會密切關(guān)注。

??該通知要求，住房租賃企業(yè)不得通過“高進(jìn)低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得將住房租金消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。

??住房租賃企業(yè)應(yīng)取得營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍中明確注明“住房租賃”，不得超范圍經(jīng)營。自然人轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照后，對于頻繁變更法定代表人、負(fù)責(zé)人、股東及經(jīng)營地等商事主體登記、備案信息的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門將會同市場監(jiān)管部門予以重點(diǎn)監(jiān)管，并向社會發(fā)出預(yù)警信息。

??此外，住房租賃企業(yè)出租住房的，不得通過欺詐、脅迫、格式條款等方式哄抬租金，不得違法誘騙承租人簽訂長周期租賃合同，不得利用格式條款侵害承租人合法權(quán)益或者加重承租人義務(wù)，不得違背承租人意愿搭售其他商品或服務(wù)，不得實(shí)施價格串通、捏造散布漲價信息等價格違法行為。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承租人嚴(yán)格履行住房租賃合同約定，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得巧立名目收費(fèi)，不得通過合同欺詐、格式條款等方式謀取不當(dāng)利益，不得違法強(qiáng)制單方解除合同。

??據(jù)了解，今年9月以來，深圳市的愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓等5家長租公寓公司被投訴“無房可住”。深圳市消費(fèi)者委員會披露，愛租公寓目前已停止?fàn)I業(yè)，被列入經(jīng)營異常名錄。由于愛租公寓無法向房東交付租金，房東已要求消費(fèi)者搬離，消費(fèi)者面臨無房可住的局面。此外，深圳美居公寓、小鷹公寓，均被投訴出現(xiàn)資金鏈斷裂，大量租金無法向房東交付，房東已發(fā)布告示要求消費(fèi)者搬離。樂居公寓已停止?fàn)I業(yè)，該公司曾于9月發(fā)布公司轉(zhuǎn)型暨告業(yè)主書，單方面宣布公司轉(zhuǎn)型以及分期賠付租戶的決策，由于商家未向房東交付房租，房東要求消費(fèi)者搬離住所。

??與深圳市發(fā)布緊急通知同日，西安市發(fā)布《西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)西安市住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》提出，完善住房租賃機(jī)制體制、增加租賃住房市場供應(yīng)、培育規(guī)模化規(guī)范化市場供應(yīng)主體、搭建住房租賃服務(wù)平臺、穩(wěn)定住房租金水平、加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管和大力促進(jìn)住房租賃合同網(wǎng)簽備案等7個方面的目標(biāo)。

??該通知強(qiáng)調(diào)，要基于居民房價收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標(biāo)，確定租金價格指數(shù)合理區(qū)間。2020年至2022年，每年租賃住房租金漲幅不超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。住房租賃企業(yè)應(yīng)在監(jiān)管合作銀行開立西安市唯一的企業(yè)住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，分賬核算專款專用，避免惡意克扣押金、隨意挪用租金等違法行為，保障租賃雙方的資金安全，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。

??11月10日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房租賃資金監(jiān)管加強(qiáng)住房租賃企業(yè)合規(guī)經(jīng)營的通知》，第一次將住房租賃企業(yè)的資金納入監(jiān)管。

??自通知發(fā)布日起，在營住房租賃企業(yè)在渝機(jī)構(gòu)總部應(yīng)在一個月內(nèi)與住房租賃資金監(jiān)管銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，開立監(jiān)管賬戶，用于歸集在渝所有分支機(jī)構(gòu)需監(jiān)管資金。住房租賃企業(yè)應(yīng)梳理存量房源和存量租金收支情況，向房源所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門書面報(bào)告。新開業(yè)的住房租賃企業(yè)申請企業(yè)備案及開業(yè)信息申報(bào)前需簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，開立監(jiān)管賬戶，企業(yè)備案及開業(yè)信息申報(bào)時，同步提交監(jiān)管協(xié)議及賬戶信息。

??凡是承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應(yīng)納入監(jiān)管。承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期在三個月以內(nèi)的，由承租人自主決定是否將租金存入監(jiān)管賬戶管理。

??對違反通知規(guī)定的住房租賃企業(yè)，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同金融監(jiān)管、市場監(jiān)管、公安、稅務(wù)等相關(guān)管理部門采取約談告誡、發(fā)布風(fēng)險提示、記入企業(yè)誠信檔案實(shí)行信用扣分、納入銀行“黑名單”等措施處理。

??值得注意的是，租賃當(dāng)事人向承辦銀行提供虛假信息導(dǎo)致監(jiān)管資金損失的，由當(dāng)事人自行承擔(dān)損失。租賃當(dāng)事人約定不進(jìn)行資金監(jiān)管的，由當(dāng)事人自行承擔(dān)風(fēng)險。

??9月18日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃市場管理的通知》，從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、加強(qiáng)房源發(fā)布管理、加強(qiáng)租賃資金監(jiān)管等6個方面，對成都市住房租賃市場的規(guī)范管理進(jìn)行了明確和規(guī)范。

??在加強(qiáng)租賃資金監(jiān)管方面，該通知提出，要設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，租賃資金要納入監(jiān)管。具體來看，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過3個月的，租金、押金及利用住房租金貸款獲得的資金應(yīng)存入住房租賃資金監(jiān)管賬戶。承租人支付租金周期在3個月以內(nèi)的，由承租人自主決定是否將租金、押金存入監(jiān)管賬戶。存入監(jiān)管賬戶的租金按月劃轉(zhuǎn)給住房租賃企業(yè)使用。

??該通知還提出，規(guī)范租賃金融業(yè)務(wù)。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得與未經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立、無金融許可證的機(jī)構(gòu)合作開展個人住房租金貸款業(yè)務(wù)；不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年年底前調(diào)整到位。

??強(qiáng)化租賃資金監(jiān)管

??上述政策出臺的背景，是個別長租公寓企業(yè)出現(xiàn)的“爆雷”危機(jī)。而危機(jī)的源頭，直指“租金貸”模式——金融機(jī)構(gòu)將租金貸款一次性發(fā)放給長租公寓運(yùn)營商，租戶按月還貸，運(yùn)營商按月或按季將房租支付給房東。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述政策不僅進(jìn)一步規(guī)范了個人二房東，同時強(qiáng)化租賃資金監(jiān)管，客觀上有助于避免長租公寓“高收低出”和“租金貸”模式進(jìn)行圈錢而“跑路”的現(xiàn)象。

??據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，近期長租公寓“爆雷”事件頻發(fā)，在陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛或“跑路”的企業(yè)中，近七成因?yàn)椤案呤盏统觥焙汀伴L收短付”。貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為，在資金監(jiān)管制度下，一方面會倒逼住房租賃企業(yè)進(jìn)一步核查自身經(jīng)營行為的合規(guī)性，禁止“長收短付”、違規(guī)使用租金貸等行為；另一方面，資金監(jiān)管制度提高了租賃企業(yè)的經(jīng)營監(jiān)管門檻，使得不具備運(yùn)營能力或以短期圈錢投機(jī)為目的的企業(yè)不再盲目進(jìn)入，加劇了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化市場經(jīng)營環(huán)境。

??近年來，長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)對“租金貸”過于倚重。中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會主席胡景暉表示，長租公寓運(yùn)營商將收來的租金貸款用于“搶地盤”，成為加杠桿的一種方式。應(yīng)該對沉淀在長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)的資金實(shí)行托管或集中存管，減少資金被挪用的可能性。

??“當(dāng)前，有不少住房租賃企業(yè)仍存在誘導(dǎo)消費(fèi)者使用‘租金貸’的情況。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，在租賃市場長期穩(wěn)定的情況下，暫時看不見“租金貸”的弊端，但一旦市場出現(xiàn)短期波動，租賃企業(yè)就會因資金鏈條斷裂“跑路”，房東和承租人就都成了受害者。樓建波提出，應(yīng)將租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金納入專項(xiàng)監(jiān)管賬戶，并要求企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和自有資金相匹配。

??理性看待行業(yè)弊端

??事實(shí)上，此前，成都、深圳、西安、杭州等地已陸續(xù)發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管通知。

??9月11日，成都市出臺《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，要求自9月11日起，新產(chǎn)生的租賃關(guān)系，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，存入監(jiān)管賬戶。其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業(yè)和承租人與貸款發(fā)放的金融機(jī)構(gòu)協(xié)商一致，將貸款方式取得的租金劃撥到監(jiān)管賬戶。

??9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂征求意見稿）》公開征求意見。此次修訂的主要內(nèi)容包括建立租賃資金監(jiān)管制度。住房租賃企業(yè)應(yīng)在深圳市轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立唯一的租賃資金監(jiān)管賬戶并簽訂租賃資金監(jiān)管協(xié)議。從事利用收儲房源開展住房出租業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管賬戶設(shè)立與注冊資本、經(jīng)營規(guī)模相匹配的風(fēng)險保證金或者提供銀行保函。租賃資金監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確資金用途、提取方式、提取額度、留存比例等內(nèi)容。

??10月30日，西安市發(fā)布《關(guān)于在我市推行住房租賃資金監(jiān)管的通知》提出，將收儲本市國有土地上的存量住房進(jìn)行租賃交易的住房租賃交易企業(yè)，其租賃交易資金應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定納入監(jiān)管。企業(yè)在開展租賃業(yè)務(wù)前需與西安市范圍內(nèi)的商業(yè)銀行簽訂《住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議書》，開立存量住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。開立監(jiān)管專用賬戶后，監(jiān)管銀行須通過西安市住房租賃交易服務(wù)平臺填報(bào)企業(yè)監(jiān)管賬戶信息。

??該通知發(fā)布前已注冊的“托管式”租賃企業(yè)應(yīng)選擇一家監(jiān)管銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議書并開設(shè)唯一監(jiān)管專用賬戶，接受住房租賃資金監(jiān)管。新注冊的“托管式”租賃企業(yè)應(yīng)在注冊后10個工作日內(nèi)開立監(jiān)管賬戶。

??去年11月，杭州市發(fā)布通知稱，從事住房租賃業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，要在杭州市范圍內(nèi)的銀行設(shè)立唯一的租賃資金專用存款賬戶，并報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門備案。住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理。

??有專家表示，作為新興行業(yè)，長租公寓對于業(yè)務(wù)模式的探索值得肯定，國家也應(yīng)鼓勵發(fā)展長租公寓，推動租賃房屋提檔升級，以更好滿足居民租賃需求。但前提是要以服務(wù)為核心，而不能以創(chuàng)新為名增加社會風(fēng)險。

??“爆雷”“跑路”案例，很可能產(chǎn)生“劣幣效應(yīng)”，損害人們的租賃信心。現(xiàn)在，許多人都有重購輕租心理，就是因?yàn)樽夥刻茁诽唷⒄\意太少。一些企業(yè)借機(jī)收割“韭菜”，無疑是在加劇人們的不安全感，這對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度并非好事。相關(guān)部門應(yīng)該重拳出擊，堅(jiān)決不容許“一粒老鼠屎壞了一鍋粥”。

??有業(yè)內(nèi)人士表示，對少數(shù)長租公寓企業(yè)暴露出來的問題，要理性看待。一方面，必須強(qiáng)化監(jiān)管。前臺和后臺，兩頭都要抓。前臺是指收儲房源階段，要堅(jiān)決遏制部分長租公寓運(yùn)營商高價攬收房源的行為。從房東那里以遠(yuǎn)高于市場價獲取房源，既會在短時間內(nèi)直接推動租金上漲，也會埋下高成本的禍根，而這些成本終究要轉(zhuǎn)嫁到租戶身上。后臺是指租賃資金監(jiān)管，要推動第三方資金監(jiān)管制度的建立。

??另一方面，不可以將長租公寓這種業(yè)態(tài)一棍子打死。2016年以來的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，一個指導(dǎo)原則是“租售并舉”。這幾年，中央政府和各地一直在積極推動發(fā)展住房租賃市場，并拓寬了供應(yīng)渠道，如試點(diǎn)集體建設(shè)用地建公租房等。

??長租公寓是解決住房居住問題的一種創(chuàng)新業(yè)態(tài)，是解決城市住房問題的一條可行路徑，尤其是集中式長租公寓，管理相對規(guī)范，大部分還會提供配套設(shè)施及服務(wù)，受到城市年輕人的歡迎。

??而困擾長租公寓運(yùn)營商的一大問題，是二房東的經(jīng)營模式很難在短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利。少數(shù)運(yùn)營商利用租戶已交租金與實(shí)付房東租金之間的時間差實(shí)行資本化運(yùn)作，是想填補(bǔ)成本，賺取服務(wù)費(fèi)之外的收益，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但問題是，若為了擴(kuò)大規(guī)模，不計(jì)成本收儲房源，當(dāng)房子出租率大幅下滑、后續(xù)資金無法補(bǔ)充時，可能會對其現(xiàn)金流造成重大影響甚至出現(xiàn)中斷。

??那么，當(dāng)該業(yè)態(tài)暴露出若干弊端時，如何有針對性地進(jìn)行解決呢？

??長租公寓運(yùn)營商的共同難題是融資，應(yīng)在長租公寓市場加快推動REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的建立。

??據(jù)其介紹，美國公寓住宅類REITs已經(jīng)成為其第二大基礎(chǔ)資產(chǎn)類型。之前，已有房企和機(jī)構(gòu)發(fā)行了一些長租公寓的ABS（資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品。但與需求相比，規(guī)模尚小，可持續(xù)性也有待加強(qiáng)。要從根本上解決長租公寓運(yùn)營商的融資難題，建立規(guī)范的房地產(chǎn)投資信托基金制度正當(dāng)其時。