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??“地產寒冬”之下，物企分拆上市成潮。

??自2014年彩生活作為“物業第一股”赴港上市，截止至2020年11月20日，A+H股上市物企已達36家。2020年目前已有11家物業公司成功上市。

??36家上市物企中，有3家未啟動公開募資。中海物業通過“介紹上市”的方式登錄港股市場，招商積余通過重組進行上市，華金國際資本收購華發物業母公司上市。

??從IPO募資規模來看，呈現兩極分化趨勢。33家物企啟動公開募資，共募集資金478.36億港元，平均募資額14.50億港元。其中，募資凈額在30億港元以上的有6家，募資規模不足5億港元的有12家。

??新上市公司奪前三甲

??70%募資用于收并購

??今年以來，資本市場對物業公司投資熱情高漲。

??募資凈額前三甲，均為近一個月內上市的公司。一天前上市的融創服務，以78.60以港元位居榜首；三天前上市的金科服務緊隨其后，募資凈額57.38億港元；22天前上市的世茂服務，以56.95億港元募資凈額排在第三位。

??除此，上半年上市的興業物聯和燁星集團，分別獲得了1414倍及近2000倍的超額認購，創造物企上市認購倍數的歷史新高。

??反觀今年以來三家港股上市房企。上半年，匯景控股（09968.HK）以1.93港元發售價，募資13.91億港元；港龍中國地產（06968.HK）以3.93港元發售價，募資14.32億港元。

??10月29日，金輝控股(9993.HK)厘定發行價每股4.30港元，除去全球發售應付的包銷費用及傭金以及估計開支后，綠鞋前募資所得資金凈額約為24.71億港元，是目前年內IPO規模最大的一家地產公司。

??資本熱度攀升之下，物企對規模的追求已成為共識。

??行業整合收并購成為上市物企募集資金第一大用途，平均約70%的募資資金用于并購。物企競爭日益激烈，原本的大魚吃小魚，如今大魚吃大魚也屢見不鮮。

??藍光嘉寶服務以“所得款項凈額約77%將用于物業管理服務業務的擴展以擴大公司的業務規模”，上市一年耗資5.78億元完成了15項收購，總獲超3200萬平方米在管面積。

??根據融創服務招股文件顯示，“所得款項金額的65%用于收并購/投資物業企業及物業服務上下游相關企業”，以募集資金凈額78.6億港元計算，意味著，融創服務有將近50億港元用來收并購。

??物業市值榜大洗牌

??估值泡沫持續消散

??新上市物業股募資金額領跑，表明資本市場對物業股仍有信心。

??物業股在連續四個多月的回調后，似乎迎來了轉折的曙光。融創服務上市首日，收盤漲超21%，一改10月份物企上市即破發局面。

??隨著融創服務、世茂服務、金科服務的上市，物業股市值排行榜迎來了新一輪洗牌。據樂居財經統計，截止11月20日午盤，36家物業股總市值已超5302億港元，前10名物業股市占率達77%。

??行業分化加劇，前十名物業股市值排位驟變，和10月底市值排名相比，中海物業和合景悠活跌出前十，取而代之的是剛剛上市的融創服務和金科服務，分列第三名和五名，市值均超300億港元。

??據克而瑞物管研究分析，高估值物業具備以下共性：母公司基本屬于TOP30房企，地產開發能力在千億以上；自身管理規模1億平方米左右，同比增速20%左右；營收10億元以上，凈利潤1億元以上。

??相對應的，“蚊 型”物企卻難逃市值墊底命運，時時服務、興業物聯、燁星集團、祈福生活服務等6家物企，市值均在10億港元以下。

??當然，就在管規模排名第一的彩生活來說，市值也并非拔尖，僅有55億港元，排名在19位。

??上半年彩生活營收下滑，業績低迷，員工人數從15289名下降到13957名，大幅減少了約1332名員工。

??從股價漲幅來看，除去11月份上市的融創服務、世茂服務、金科服務外，近20天，33家物業股中，僅10家股價上漲，23家仍舊有不同程度的下跌，跌幅在1.22%-24.43%之間。物業股泡沫持續消散。

??易居控股CEO丁祖昱認為，只要恒大、萬科等頭部物業公司還未完成上市，整體物業市場仍然值得看好。

??盡管物業股在進入下半年后，出現了普遍的下跌，但物企上市熱情依舊不減，下半年遞交招股書的物企達到了8家，還有不少房企正在籌備分拆物業上市計劃。

??截止目前，排隊等待上市的還有9家，其中恒大物業和華潤萬象生活已于近日通過了港交所聆訊，上市在即。繼碧桂園服務之后，又一家市值超千億物業股或將誕生。