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??11月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2020年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，從數(shù)據(jù)上看，無論是在投資端還是銷售端，商品住宅市場均明顯好于商辦物業(yè)市場表現(xiàn)。今年的新冠肺炎疫情雖然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，但是從4、5月份開始住宅市場即迅速反彈，表現(xiàn)出強勁的韌性。相比之下，商辦物業(yè)市場仍處在下行周期。在經(jīng)歷了2016年、2017年的大肆擴張之后，大批商辦物業(yè)項目進入入市階段，疊加因疫情對商辦物業(yè)需求的減弱，導致全國主要城市商辦物業(yè)供應(yīng)過剩，空置率上升，銷售端則是連續(xù)兩年出現(xiàn)兩位數(shù)的跌幅。

??商業(yè)地產(chǎn)投資連續(xù)3年下降

??中房智庫梳理了2016年以來辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資及銷售情況，從中發(fā)現(xiàn)，2016年和2017年不僅是商品住宅投資的高峰，商辦物業(yè)投資也達到歷史高點。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2016年商業(yè)地產(chǎn)投資總額達22371億元，其中商業(yè)營業(yè)用房投資15838億元，辦公樓投資6533億元。2017年商業(yè)地產(chǎn)投資額22401億元，其中商業(yè)營業(yè)用房投資15640億元，辦公樓投資6761億元。從2018年開始，商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模逐年下降，2018年和2019年分別為20164億元和19389億元，同比分別下降9.99%和3.87%。商業(yè)地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)投資比例則從2016年的21.81%下降到2019年的14.67%，2020年前10月這一比例進一步下降至13.59%。

??商業(yè)地產(chǎn)銷售方面，在經(jīng)歷了2015年至2017年連續(xù)3年的兩位數(shù)銷售增長后，2018年商辦物業(yè)市場開始出現(xiàn)連續(xù)3年的大幅下滑。2018年、2019年辦公樓銷售面積分別為4363萬平方米、3723萬平方米，同比分別下滑8.3%和14.7%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別為11971萬平方米和10173萬平方米，同比分別下滑6.8%和15%。2020年銷售下滑勢頭依然不減，前10月辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積僅為2449萬平方米和6689萬平方米，同比分別下滑14.5%和14%。

??實際上，早在2016年商辦物業(yè)市場就已經(jīng)出現(xiàn)過剩苗頭。2016年之前的若干年，我國商業(yè)用地供應(yīng)約占到土地供應(yīng)總量的30%，而銷售則只占到總量的10%，市場供應(yīng)與銷售嚴重不匹配。造成這種狀況主要有三方面的原因，一是對于地方政府來說商辦物業(yè)供地不僅可以獲得土地出讓金收益，而且商辦物業(yè)的開發(fā)帶動商業(yè)企業(yè)的入駐，為地方政府帶來源源不斷的稅收收入。二是地方政府追求形象工程和政績工程，導致商辦物業(yè)項目過度開發(fā)，寫字樓越蓋越高，商業(yè)項目越建越多，脫離了市場需求。三是住宅供地受到限制，商辦項目受政策限制較少，因此出現(xiàn)了大量以商業(yè)立項的“商改住”項目。這類項目因地段好、總價低、不限購等優(yōu)勢一度成為房地產(chǎn)市場的新寵。

??2016年持續(xù)至今的房地產(chǎn)調(diào)控，雖然主要目標是針對住宅市場，但對商業(yè)地產(chǎn)的影響似乎更為明顯。2017年，一線及熱點二線城市相繼出臺針對“商改住”項目的嚴厲調(diào)控措施，商辦物業(yè)市場急轉(zhuǎn)直下，“商改住”項目遭遇冰點。加之政策調(diào)控收緊了房地產(chǎn)融資，導致開發(fā)商資金鏈驟緊。而商業(yè)地產(chǎn)因其開發(fā)周期長、資金回籠慢、持有成本高，對開發(fā)商資金鏈形成巨大壓力。因此一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，出售自持物業(yè)。

??空置率高企，租金下滑

??一面是連續(xù)多年的過度投資開發(fā)導致商辦物業(yè)產(chǎn)品過剩，一面是銷售連年下滑，雙向作用下，商辦物業(yè)空置率大幅提升。據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2019年末，全國20個主要熱點城市甲級寫字樓平均空置率達到27%。4個一線城市中，上海空置率為19.7%，北京為13.5%，深圳為22%，廣州為5.5%，除廣州外均明顯偏高。如果說基于一線城市人口吸納能力和經(jīng)濟實力，四大一線城市空置率尚在可控范圍，相比之下，二線城市空置率則高得有些離譜。圖表中顯示的16個二線城市平均空置率達到了30%。除寧波、成都、杭州、鄭州外，空置率均在20%以上，南寧的甲級寫字樓空置率達到54.3%的高位。而20個重點城市空置面積總和達到了6678萬平方米。

??2020年受新冠肺炎疫情的影響，宏觀經(jīng)濟下行，工業(yè)、服務(wù)業(yè)規(guī)模增速下降，很大程度沖擊國內(nèi)辦公樓市場，導致空置率繼續(xù)走高。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，北上廣深四大一線城市今年上半年寫字樓空置率全部飆升，分別達到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上漲了7.3、2.4、2.4、9.0個百分點，租金則分別下跌了7.6%、6.3%、4.8%和13.6%。二線城市受疫情的影響更為嚴重，例如長沙2020年空置率達到42.7%，受疫情沖擊最大的武漢寫字樓空置率也攀升到34.3%，其他二線城市空置率也有不同程度的提升。據(jù)REITs行業(yè)研究的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一線、新一線、二線、三線及以下城市的整體空置率在2020年上半年分別達到17.9%、27.1%、27.8%與28.1%。

??空置率上升導致寫字樓租金下降。據(jù)中指研究院對15個重點城市主要商圈的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年第三季度近七成商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，較二季度下降近兩成，部分樓齡較長的傳統(tǒng)商圈寫字樓租金下跌明顯。

??商業(yè)營業(yè)用房市場同樣不容樂觀。受疫情影響，居民生產(chǎn)生活受限，消費活動減少，租戶退租增多，對購物中心和商鋪造成巨大沖擊。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，調(diào)查樣本中83.3%的商鋪出現(xiàn)租金下跌。隨著疫情得到有效控制，消費市場不斷復(fù)蘇，但國內(nèi)經(jīng)濟、消費市場和實體商業(yè)全面恢復(fù)仍需較長時間，商鋪租金水平在短期內(nèi)依然承壓。

??按城市能級來看，一線城市商辦物業(yè)存在一定壓力，但總體可控，隨著疫情的緩解和就業(yè)形勢的好轉(zhuǎn)，三季度呈現(xiàn)出較為明顯回暖跡象。二線城市分化較大，部分供應(yīng)過剩的二線城市去化壓力較大，空置率持續(xù)處在高位，租金則進入下降通道。

??未來趨勢：把握結(jié)構(gòu)性機會

??從宏觀經(jīng)濟環(huán)境上看，受疫情“黑天鵝”影響，全球經(jīng)濟陷入衰退，中國得益于對疫情的有效控制以及一系列經(jīng)濟政策，經(jīng)濟增長從第三季度首次轉(zhuǎn)正，各項經(jīng)濟指標持續(xù)好轉(zhuǎn)，但總體呈現(xiàn)出投資增長快于消費增長的局面。為此中央提出“構(gòu)建以國內(nèi)循環(huán)為主、國際國內(nèi)相互促進的新格局”，其中關(guān)鍵點即是擴大內(nèi)需、刺激消費。成為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的良好契機。

??寫字樓市場是經(jīng)濟的晴雨表，能映射出經(jīng)濟周期和結(jié)構(gòu)性變化趨勢，反過來理解，經(jīng)濟周期和結(jié)構(gòu)性變化對寫字樓市場也會產(chǎn)生直接影響。根據(jù)企查查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至11月17日，今年國內(nèi)新增注冊企業(yè)達2200余萬家，接近2019年全年新增注冊量水平，而吊銷注銷企業(yè)登記數(shù)量僅為352萬家，比2019年的808萬家大幅減少。這組數(shù)據(jù)說明企業(yè)進入市場的意愿依然很強，在寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房需求方面也會有所體現(xiàn)。隨著國家一系列擴大內(nèi)需、刺激消費政策的不斷出臺，以及營商環(huán)境的改善，消費需求將成為經(jīng)濟增長不可替代的內(nèi)生動力，而消費需求的增長直接帶動商業(yè)營業(yè)用房需求增長。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，10月份全國服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長7.4%，比9月份上升2.0個百分點。租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)年內(nèi)首次由負轉(zhuǎn)正，住宿和餐飲業(yè)生產(chǎn)指數(shù)降幅繼續(xù)收窄。10月份，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)為55.5%，比9月份上升0.3個百分點。這些指標的好轉(zhuǎn)意味著商業(yè)地產(chǎn)需求正在逐步改善。

??新增企業(yè)注冊數(shù)量增加意味著辦公需求增長，消費需求的釋放意味著商業(yè)營業(yè)用房需求的增長，因此從宏觀經(jīng)濟上看值得樂觀。但是從目前大部分城市商業(yè)地產(chǎn)供給過剩的現(xiàn)實來看，未來的挑戰(zhàn)也不小。接下來對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說尋找結(jié)構(gòu)性機會尤為重要。

??從結(jié)構(gòu)變化上看，本輪科技創(chuàng)新行業(yè)的興起將帶動寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的結(jié)構(gòu)性變化。國家一系列鼓勵科技創(chuàng)新的政策措施企業(yè)發(fā)展帶來良好契機的同時，也為寫字樓租賃帶來新的增長點。世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌近日在接受媒體采訪時表示， 2018年科技行業(yè)在寫字樓租賃交易中的面積占比是18%，2019年提升到27%，今年前三季度這一比例提升到31%，目前還在不斷增加。如何建設(shè)適應(yīng)科技創(chuàng)新需求的配套商業(yè)項目，是一個值得思考的問題。

??此外，醫(yī)療、康養(yǎng)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)也是本輪增長較快的行業(yè)，對辦公及商業(yè)營業(yè)用房需求強勁。

??在新型城鎮(zhèn)化和社區(qū)改造方面，商業(yè)地產(chǎn)存在大量機會。近日發(fā)布的“十四五”規(guī)劃建議重點提出“發(fā)展以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”，商業(yè)地產(chǎn)在這方面大有可為。例如新型城鎮(zhèn)化帶動廣大鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，其中很大一部分是商業(yè)配套，這就需要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變觀念，由商業(yè)地產(chǎn)相對過剩的大中城市下沉到廣闊的鄉(xiāng)村和中小城鎮(zhèn)，圍繞鄉(xiāng)村市場需求建設(shè)適應(yīng)市場需求的商業(yè)項目，如大型集貿(mào)市場、生活超市等。再如，在舊城老舊小區(qū)，增加社區(qū)商業(yè)的覆蓋，創(chuàng)新思維，滿足居民的多種消費需求。

??另外，對于商業(yè)地產(chǎn)嚴重過剩的城市，地方政府和相關(guān)企業(yè)應(yīng)積極采取措施，例如通過更改土地用途、調(diào)整項目定位等方式，盤活積壓和爛尾項目，最大限度消化庫存。