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??未來(lái)十年，人口、需求的變化是房地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)。

??在城市研究中，小學(xué)生數(shù)量是一個(gè)特別有意思的指標(biāo)。每一個(gè)小學(xué)生背后就是一個(gè)“學(xué)區(qū)房”，從靜態(tài)現(xiàn)狀來(lái)看，小學(xué)生數(shù)量與樓市成交規(guī)模正相關(guān)，同時(shí)動(dòng)態(tài)來(lái)看，小學(xué)生數(shù)量與房?jī)r(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有著一定的關(guān)聯(lián)性。

??同時(shí)，它是衡量城市吸引力的重要指標(biāo)之一。人口越多的城市對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)越好，因?yàn)槭袌?chǎng)容量大，規(guī)模就大。而常住人口中小學(xué)生占比能夠判斷這座城市的發(fā)展水平，數(shù)量的持續(xù)增長(zhǎng)，越是能生動(dòng)展示其父母（青壯年人口）在大量的涌入城市，說(shuō)明了這座城市具備足夠的吸引力。

??過(guò)去十年，隨著全國(guó)出生率走低，小學(xué)生數(shù)量經(jīng)歷了逐漸下降之后于2014年實(shí)現(xiàn)連續(xù)6年上漲，其中重慶在樣本31個(gè)城市中總量最高。未來(lái)人口越來(lái)越向中心大城市集聚，人口的變化將對(duì)城市房?jī)r(jià)、產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

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??全國(guó)小學(xué)生總量連續(xù)六年增長(zhǎng)

??近年來(lái)，全國(guó)的出生率明顯偏低，專(zhuān)家普遍認(rèn)為目前中國(guó)的總生育率約在1.4左右，顯著低于世代更替所需的生育率水平，從小學(xué)生數(shù)量變化能反映出這一關(guān)鍵指標(biāo)變化。

??統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)普通小學(xué)在校生人數(shù)為10071.5萬(wàn)，此后逐年下降，2013年僅為9360.5萬(wàn)，五年間減少711萬(wàn)，下降了7.60%，受二孩政策放開(kāi)的正面影響，在2015-2019年間，二孩出生3800萬(wàn)人，較2010-2014年增加了1300萬(wàn)人，至2019年小學(xué)生人數(shù)已達(dá)10561.2萬(wàn)人。

??我們通過(guò)對(duì)31個(gè)重點(diǎn)城市近十年以來(lái)的在校小學(xué)生數(shù)量變化統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2019年31個(gè)城市的在校小學(xué)生數(shù)量為2007.37萬(wàn)人，占全國(guó)總數(shù)量的19.01%；31個(gè)城市小學(xué)生總量與十年前相比增長(zhǎng)33.28%，遠(yuǎn)高于近十年國(guó)家的小學(xué)生數(shù)量增漲幅度，其中有27個(gè)城市正增長(zhǎng)，只有4個(gè)城市減少。

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??人口向中心大城市集聚

??從在校小學(xué)生總量來(lái)看，重慶排在首位，也是唯一在校小學(xué)生人數(shù)突破兩百萬(wàn)的城市。這主要因?yàn)橹貞c人口基數(shù)大，按照去年重慶3124.32萬(wàn)常住人口的比例來(lái)算，重慶的在校小學(xué)生比例并不算太高，相比十年前的總數(shù)重慶還減少了0.89%。

??數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)31個(gè)城市中，2009年小學(xué)生人口數(shù)量超過(guò)60萬(wàn)的僅有5個(gè)城市，分別是重慶、廣州、石家莊、上海和北京。但到2019年，小學(xué)生數(shù)量超過(guò)60萬(wàn)的城市就達(dá)到了14個(gè)。

??具體來(lái)看，2019年廣州、深圳兩座城市的在校小學(xué)生人數(shù)均已超過(guò)百萬(wàn)，緊隨其后的還有在即將破百萬(wàn)的鄭州和北京，此外石家莊、東莞和上海都超過(guò)了80萬(wàn)，分列六到八位。

??過(guò)去十年間，人口向中心大都市的集聚態(tài)勢(shì)十分明顯。中心大城市擁有良好的教育資源，師資力量更為雄厚，吸引更多家庭涌向大城市。

??值得一提的是，上海在小學(xué)生數(shù)量方面并不亮眼，2019年上海在校小學(xué)生人數(shù)僅82.63萬(wàn)，甚至低于普通地級(jí)市的東莞，這與上海的城市化進(jìn)程較快、落戶(hù)困難、民眾生育意愿降低、高昂的育兒成本等不無(wú)關(guān)系。

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??廈門(mén)增幅第一，深莞教育資源稀缺

??從小學(xué)生人數(shù)增幅來(lái)看，十年間，廈門(mén)以95.5%的增幅位居31個(gè)城市首位，比第二名深圳高出十四個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，這與廈門(mén)城市總體較小，且原有的小學(xué)生總量基數(shù)比較小，但更為重要的是與當(dāng)?shù)氐慕逃⑨t(yī)療等水平較高有關(guān)。

??一般來(lái)說(shuō)，我國(guó)最好的教育、醫(yī)療等公共資源都集中在中心城市，廈門(mén)作為福建省乃至海西經(jīng)濟(jì)區(qū)唯一的副省級(jí)城市、計(jì)劃單列市，整體教育水平在福建省是首屈一指，盡管廈門(mén)常住人口不到全省的九分之一，但近年來(lái)每年考上清華北大的人數(shù)占了全省的三分之一左右，加上與珠海、海口、三亞等城市一樣“宜居”的屬性，吸引了大量外來(lái)人口前來(lái)置業(yè)。所以從2013年起，廈門(mén)每年均有2.6萬(wàn)多名外來(lái)就業(yè)人員子女申請(qǐng)就讀小學(xué)一年級(jí)。

??小學(xué)生人數(shù)增幅第二的城市深圳以新增47.95萬(wàn)常住人口位列全國(guó)第一位，人口流入的背后同時(shí)也帶來(lái)了新的考驗(yàn)，深圳的教育資源相對(duì)稀缺。

??數(shù)據(jù)顯示，2009年深圳普通小學(xué)數(shù)量為346所，當(dāng)時(shí)在校人數(shù)為58.95萬(wàn)人，平均每所學(xué)校有1700個(gè)學(xué)生。十年后，深圳小學(xué)生數(shù)量驟增47.95萬(wàn)人，但與之相匹配的普通小學(xué)數(shù)量反而減少6所，平均每所學(xué)校需要收納3100個(gè)學(xué)生，遠(yuǎn)高出其他統(tǒng)計(jì)的樣本城市。

??和深圳類(lèi)似的是東莞，2019年，東莞共有83.74萬(wàn)小學(xué)生，普通小學(xué)數(shù)量?jī)H為331所，平均每所學(xué)校需要收納250個(gè)小學(xué)生。深圳和東莞的情況，顯示出新興城市在教育上“補(bǔ)短板”之路任重而道遠(yuǎn)。

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??鄭州、長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)低位運(yùn)行

??在小學(xué)生數(shù)量增速TOP10城市中，中部城市鄭州和長(zhǎng)沙表現(xiàn)頗為亮眼，但與人口流入的速度、與其他同等城市發(fā)展速度相比，近十年鄭州和長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)增幅仍處于“慢跑”狀態(tài)，新房成交均價(jià)的增幅遠(yuǎn)追不上GDP增幅。

??鄭州在校小學(xué)生增長(zhǎng)率十年間增長(zhǎng)65.19%，增量和增速均位列31個(gè)重點(diǎn)城市前三。鄭州小學(xué)生數(shù)量的增長(zhǎng)很大程度上與人口大省河南省有關(guān)系，這其中大部分是河南其它城市去鄭州就業(yè)人員的子女。對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)，大量本省人口進(jìn)入，購(gòu)房需求增加一定程度上推升房?jī)r(jià)上漲。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年鄭州房?jī)r(jià)均價(jià)為13697元/平方米，十年上漲幅度為179.59%。

??近年來(lái)，長(zhǎng)沙開(kāi)始被大眾貼上“網(wǎng)紅城市”的標(biāo)簽，人流量進(jìn)入爆發(fā)期，小學(xué)生數(shù)量的增長(zhǎng)就很好地代表了長(zhǎng)沙的發(fā)展?jié)摿臀Α?/p>

??十年來(lái)，小學(xué)生數(shù)量增加26.29萬(wàn)人，同時(shí)教育知名度不斷提升，長(zhǎng)沙的普通小學(xué)數(shù)量也隨之逐年增加，2019年長(zhǎng)沙普通小學(xué)數(shù)量為944所，在校學(xué)生66.65萬(wàn)人，校平均人數(shù)僅為700人，在31個(gè)樣本城市中屬于極低范疇。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年長(zhǎng)沙新房成交均價(jià)為8703元/平方米，為中部6個(gè)省會(huì)房?jī)r(jià)最低的城市，同時(shí)在全國(guó)省會(huì)城市中排倒數(shù)第七。

??實(shí)際上，小學(xué)生增速與房?jī)r(jià)增速有一定的關(guān)聯(lián)性。房?jī)r(jià)上漲突出的城市小學(xué)生增幅均明顯加大；但小學(xué)生增速快并不代表房?jī)r(jià)一定會(huì)高增長(zhǎng)。本質(zhì)上講，房?jī)r(jià)的漲幅還受到房地產(chǎn)調(diào)控政策、城市產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)等綜合因素影響。

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??東三省城市僅沈陽(yáng)微漲 

??過(guò)去十年間小學(xué)生數(shù)量增長(zhǎng)緩慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的重點(diǎn)城市也不在少數(shù)。

??31個(gè)樣本城市中，有4個(gè)城市出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，有7個(gè)城市的增速甚至低于全國(guó)平均水平，這7個(gè)城市主要分布在東北和中西部地區(qū)，這些城市均存在一定的人口流失問(wèn)題。

??東北三個(gè)樣本城市中，僅遼寧省會(huì)沈陽(yáng)在十年間增加了6.1萬(wàn)小學(xué)生，漲幅17.78%，雖然在樣本城市中只屬于“微漲”，但卻是整個(gè)東北地區(qū)增量最多的城市。作為大區(qū)中心城市以及東北地區(qū)唯一的特大城市，沈陽(yáng)近年來(lái)大力放寬落戶(hù)門(mén)檻，吸引人才。

??長(zhǎng)春2019年的小學(xué)在校生數(shù)量也達(dá)到了40.4萬(wàn)人，但比十年前減少了6.26%，哈爾濱的小學(xué)在校生數(shù)量也從十年前的46.4萬(wàn)減少到了41.5萬(wàn)，減幅14.05%。

??對(duì)于此類(lèi)城市而言，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平起到關(guān)鍵作用。近年來(lái)，隨著生育意愿下降、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，年輕人紛紛外出謀生，導(dǎo)致東北三省人口外流、城市收縮現(xiàn)象越發(fā)凸顯，但考慮到東北三省人口總量超1億人，居住需求規(guī)模巨大，房地產(chǎn)購(gòu)房需求不容忽視。

??實(shí)際上，伴隨著人口流動(dòng)，各城市的人口結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，這一點(diǎn)從小學(xué)生的數(shù)量變動(dòng)就能窺見(jiàn)一斑。而在人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變時(shí)，城市的商品住宅成交市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生一定的改變。小學(xué)生人數(shù)越多的城市往往住宅成交規(guī)模也越高，占比更高的城市中大戶(hù)型的需求也更多。

??尤其是全面“二孩”以后，小學(xué)生數(shù)量將有明顯的增加，此類(lèi)家庭要滿(mǎn)足當(dāng)前的居住需求顯然需要更大面積、更大戶(hù)型的居住空間。根據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)二孩家庭中置換重新買(mǎi)房改善居住條件比重高達(dá)40%以上，這類(lèi)改善需求勢(shì)必帶來(lái)大量的購(gòu)房需求，市場(chǎng)也應(yīng)該值得關(guān)注。

??小學(xué)生數(shù)量這一指標(biāo)對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍有一定的參考價(jià)值，在對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析時(shí)可將該城市的小學(xué)生數(shù)量作為輔助指標(biāo)納入考量。