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??當前，各大房企已相繼發布了2020年中期業績報告。

??2020年上半年，自2月房企銷售業績跌至20年來最低記錄之后，3-5月市場逐漸企穩并快速恢復。進入6月后，房地產市場熱度持續，房企去化加速。

??受疫情影響，今年市場銷售節奏整體后移，在周轉方面，由于今年各大房企、建筑工地紛紛延遲復工，房企上半年存貨周轉率出現明顯下降。

??截止至2020年上半年，179家樣本房企（117家A股、61家H股、1家新加坡上市）的存貨總量達14.5億元，較年初增長7.3%；存貨周轉次數為0.25次，同比下降0.02次，降幅明顯。

??隨著政策對融資和債務管控的加強，在新的政策框架下，部分債務壓力較大房企或將加強庫存去化，同時縮減投資力度。

??房企存貨可分為地產相關與非地產相關，其中地產相關包括已完工、在建開發、和擬開發。

??對于房企來說，存貨在一定程度上能夠直觀的反映出企業的可售資源及未來可售資源，對于很多房企來說，拓展土儲是支持企業銷售規模很重要的一部分。同時，過多的存貨也將影響房企的周轉效率，影響企業的發展。

??2020年上半年，受疫情影響，房企的存貨周轉率出現了明顯的下降，全年來看，隨著企業竣工量的上升，下半年交付結轉速度將會加快，房企仍有望達到去年同期的存貨周轉水平。

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??TOP3房企存貨規模處于絕對領先

??從我們調研的179家樣本房企來看，2020年上半年，房企存貨規模有所提升，179家樣本房企的存貨規模達14.5萬億元，較年初上漲7.3%，比上年同期增幅下降1.5個百分點，這已經是連續第三年增速收窄，隨著融資環境的收緊及銷售去化的影響，房企近年來拿地普遍較為謹慎。

??從各梯隊來看，由于百強內的房企獲取資源的能力相對較強，其存貨總量增速較快，梯隊內存在你追我趕積極補倉擴規模的趨勢。

??在這其中，TOP3房企（恒大、碧桂園、萬科）的存貨規模處于絕對領先地位，較年初增長7.2%，從存貨總額來看，TOP3房企的存貨總額占據179家樣板房企的22.8%，約四分之一的體量，其中第三名的萬科存貨規模就超9000億元，高出總量第四名綠地接近3000億元，規模優勢凸顯，未來碧恒萬三家穩居前3的態勢將仍持續一段時間。

??值得一提的是，在增速方面，百強房企中，TOP10房企存貨增速最低，僅為6.6%，這一方面是受TOP10房企本身存貨規模體量較大影響，另外一方面也是因為頭部房企有意調整結構所致，如上文提及的恒大和萬科，雖然存貨總量處于絕對領先的地位，但是其增幅都較上年同期有所下降。

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??存貨周轉次數同比下降0.02次

??2020年上半年，受疫情影響，房企竣工交付結算都較為緩慢，這使得上半年房企存貨周轉率出現了明顯下降，截止至2020年上半年，179家樣本房企的存貨總量達14.5億元，較年初增長7.3%；存貨周轉次數為0.25次，同比下降0.02次，降幅明顯。

??由于疫情原因，房企的開工與施工進度被推遲，盡管經濟生活逐步恢復以后，企業開始追趕工期，但是整體來看房企的存貨周轉率仍出現了較為明顯下滑。

??分梯隊來看，房企的存貨周轉速度和規模呈正相關，在這其中，TOP10房企優勢明顯，2020年上半年存貨周轉率為0.28，處于行業領先地位，受上半年疫情和工期影響，TOP10房企的存貨周轉率較2019年上半年出現了明顯下滑，但仍保持了梯隊領先地位，全年來看，規模房企在存貨周轉率上仍會繼續保持較大領先。

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??現房庫存占比連續4年下降

??由于房地產銷售有其特殊的預售制度，所以一般項目在未竣工之前均已進入銷售且陸續實現售罄，在竣工后再進行交付結轉。

??疫情之下，房企為了保證經營數據的穩定性，相比以往更加注重竣工與交付的連續性，截止目前，重點監測的76家房企中，共有65家房企披露了2020年上半年存貨明細。這65家重點監測房企的現房庫存總量為1.3萬億元，占比進一步下降0.4個百分點至11.3%。

??備注：76家重點房企分別是萬科集團、大悅城、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、中南建設、招商蛇口、榮盛發展、濱江集團、保利發展、城建發展、華發股份、華夏幸福、首開股份、金地集團、藍光發展、綠地控股、信達地產、光明地產、新城控股、北辰實業、金隅集團、迪馬股份、中國恒大、碧桂園、融創中國、中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、世茂集團、中國金茂、旭輝控股集團、正榮地產、中梁控股、富力地產、融信中國、綠城中國、龍光集團、雅居樂集團、遠洋集團、佳兆業集團、美的置業、中國奧園、新力控股集團、合景泰富集團、時代中國控股、中駿集團控股、路勁、禹洲集團、建業地產、越秀地產、建發國際集團、寶龍地產、首創置業、弘陽地產、保利置業集團、德信中國、當代置業、花樣年控股、景瑞控股、力高集團、瑞安房地產、天譽置業、國瑞置業、朗詩地產、大發地產、合生創展集團、銀城國際控股、陽光100中國、港龍集團、正恒國際、三盛控股、佳源國際、北大資源、仁恒置地。（排名不分先后）

??在這其中，TOP10房企的去庫存速度仍是各梯隊房企中最高的，同時TOP30房企的現房庫存占比也低于重點監測房企的平均水平。

??具體來看，TOP10房企的現房庫存占比約9.9%，較2019年降低了0.7個百分點，TOP30房企現房庫存占比約10%，接近TOP10房企水平。

??我們可以看到以TOP30房企為分界線，TOP30以外的房企庫存占比均值出現了明顯的上漲，從10%跳到了14-16%，這說明盡管TOP30的規模房企依然通過招拍掛、收并購等方式積極補充庫存，但憑借其存貨周轉次數的提高，區域結構的優化，有效消化了較多的現房，更加明顯地減緩了庫存壓力。如，2019年現房庫存占比高于重點監測房企均值的旭輝在2020年上半年庫存消化明顯，現房庫存總量較期初下降28.8%，現房占比下降至均值之下。

??總體來說，雖然從上半年來看，房企的存貨周轉率出現了明顯的下降，但是全年來看，通過下半年追趕工期，房企仍有望達到去年同期的存貨周轉水平。

??在這其中，上半年房企通過打折去化，特價房，直播帶貨等多種方式持續在營銷端發力，去庫存效果持續顯現。從年中數據來看，房企現房庫存占比相較期初再度下降0.4個百分點至11.3%，展望全年我們認為企業現房庫存占比將維持在這一的水平。

??值得注意的是，隨著房地產金融審慎管理制度的完善，疊加土地市場政策調控升級，拿地放緩將帶動存貨總量增速放緩。從CRIC檢測的土地市場數據來看，典型房企在7-8月的投資出現了明顯的收縮，預期下半年房企土地投資也將保持審慎態度。我們預期全年房企存貨總量增速相比2019年會有明顯下滑。