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??“從去年開始，我們店主營(yíng)業(yè)務(wù)就轉(zhuǎn)為新房銷售，結(jié)果今年新房賣得也不行。”8月26日，鄭州管城區(qū)一家二手房門店負(fù)責(zé)人陳康向中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州表示，“盡管統(tǒng)計(jì)出來的銷售數(shù)據(jù)在上漲，但據(jù)我所知同行里兩個(gè)月沒開一單的大有人在。”

??陳康說的銷售數(shù)據(jù)是二手房交易。今年鄭州整體成交量較去年同期均有所下降，其中2月份二手房銷量?jī)H34套；截至8月底前，鄭州二手房掛牌總量為10.4萬套，7月份鄭州二手房共成交7246套，按目前去化速度，鄭州二手房去化周期大約超過18個(gè)月。

??新房市場(chǎng)也沒有出現(xiàn)往年“金九”之前的火熱。8月17日至21日這周，鄭州一共有6個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，共推出房源1380套，整體去化率約70%；其中位于港空港區(qū)恒大未來之光去化率不足10%。

??“就現(xiàn)在市場(chǎng)情況來看，今年的‘金九’估計(jì)是2016年以來最慘淡的一年。”某TOP10房企鄭州區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，促銷未必能促活鄭州樓市。

??不過，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售疲態(tài)并未影響土地市場(chǎng)。克而瑞發(fā)布的《2020年500城土地供應(yīng)動(dòng)向研究》顯示，鄭州是突破2016年以來新高的城市之一。研究稱，目前鄭州土地價(jià)格此前多還處于相對(duì)低位階段，市場(chǎng)發(fā)力較晚，近兩年受“人才政策”利好影響，土地價(jià)格上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，上半年成交的土地價(jià)格對(duì)比過去幾年均有大幅提升，地價(jià)正值高位。

??一邊是難以去化的樓市，一邊是高漲的土地，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入膠著。

??二手房市場(chǎng)：降價(jià)20萬元仍難出手

??每天下午，他和同事們都會(huì)拿著二手房掛價(jià)牌去到一些人流量大的路口發(fā)傳單，期望招攬些生意。

??小鐘所在的門店主營(yíng)小區(qū)為美景鴻城、陽(yáng)光城等，“美景鴻城一期有一套89平方米三房，掛了半年，從155萬元降到了139萬元，至今沒有出手，周邊的幾家門店已經(jīng)不再推這套房子了。”小付表示。

??這并不是個(gè)例。小付說，往年這種戶型是最受歡迎的，只要價(jià)格相對(duì)合適，基本上掛牌時(shí)間不會(huì)超過2個(gè)月，成交并不難。但是今年明顯能感覺到“變天了”。

??據(jù)他介紹，附近二手房難賣的很大一部分原因在于稅費(fèi)。“在房?jī)r(jià)和新房相差不多的情況下，有的二手房不是滿五唯一，交易中會(huì)多出一部分稅費(fèi)，導(dǎo)致二手房最終成交價(jià)甚至高于同區(qū)域新房，所以客戶為什么要買二手房？”

??無獨(dú)有偶，鄭東新區(qū)東風(fēng)南路一家房產(chǎn)中介工作人員也表示，他們門店今年3月份正式復(fù)工之后，業(yè)績(jī)一直處于不上不下狀態(tài)，“市場(chǎng)受疫情影響實(shí)在太大了，有不少房源是從去年就掛牌出售，掛到今年都無人問津。除非降價(jià)才會(huì)有意向購(gòu)房者去看看房。”

??但降價(jià)并不意味著就會(huì)成交。“像東風(fēng)南路沿線原來89平方米戶型相對(duì)熱門，最近好多套總價(jià)都降了10多萬元，但整體來說還是比較貴，不太好賣。”該工作人員表示，航海路沿線也有那種不帶電梯的小區(qū)，一次性降價(jià)20萬元房源也有，但帶看量依然不高。

??據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近3個(gè)月鄭州市累計(jì)有16245套二手住宅調(diào)價(jià)，其中漲價(jià)房源2715套，平均漲價(jià)幅度5.68萬元/套；降價(jià)房源13530套，平均降幅4.55萬元/套，降價(jià)房源占比超過83%。

??“其實(shí)，鄭州市場(chǎng)目前不乏降價(jià)幅度在10萬元以上房源，但一般不會(huì)直接掛牌降價(jià)，只有購(gòu)房者意向確定得差不多了，在看房過程中房東才會(huì)表示價(jià)格可議。”一位不愿透漏姓名的從業(yè)者告訴中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州，為了“自救”還有的小區(qū)業(yè)主會(huì)在群里商量主推房源順序，“比如張家急著出手，如果其他出售同戶型的小區(qū)業(yè)主同意，大家的掛牌價(jià)就都比張家高出一部分，然后下一次輪到王家。不過這種情況比較少見，一般是小戶型老小區(qū)鄰里之間比較熟。”

??據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，截至8月26日，鄭州二手房整體掛牌已達(dá)到10.4萬套，7月份鄭州全市二手房共成交7246套（間），6月份成交7222套（間）。

??超過10萬套的庫(kù)存，月均7000套銷量，按照目前去化速度鄭州二手房大約需要18個(gè)月才能清完，當(dāng)然，這還是在沒有新增掛牌出售的假設(shè)情況下。然而真實(shí)情況是，新房不斷開盤，新增二手房掛牌并未停止，從2019年10月起鄭州二手房供應(yīng)量每月都維持在17000+套高位。

??目前，鄭州二手房房源可選擇空間很大，市場(chǎng)上已經(jīng)有不少小區(qū)庫(kù)存量達(dá)到了2017年的2—3倍，成交量卻不及往年同期水平，不難預(yù)見未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入買方市場(chǎng)。

??“促銷未必能促活鄭州樓市”

??新房銷售的日子也不好過。

??上周鄭州一共6個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，共推出房源1380套，整體去化率約70%，其中位于港空港區(qū)的恒大未來之光去化率不足10%。二七區(qū)千畝大盤鄭州華僑城推出房源16套，仍未售罄。華僑城最近幾次推盤均為“擠牙膏式”，每次推盤幾乎都在20套以內(nèi)。

??另一方面，7月份鄭州全市商品房銷售21659套（間），較去年同期下降了28.08%；商品房銷售面積235.53萬平方米，較去年同期下降了25.5%。

??據(jù)前段時(shí)間國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，7月份，鄭州商品房住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月持平，與去年同期相比下降了0.7%。其他一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.6%和5.7%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和0.5個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲5.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??跟去年同期比起來，鄭州是全國(guó)70個(gè)大中城市中為數(shù)不多出現(xiàn)價(jià)格下跌的城市，且是3個(gè)月以來連續(xù)下降（5月下降0.2%，6月下降0.4%）。

??“我們這兒現(xiàn)在1萬元可以定房，等首付款補(bǔ)齊后，就可以簽訂購(gòu)房協(xié)議。”濱河國(guó)際新城經(jīng)開十五大街某項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州，目前項(xiàng)目預(yù)售證還未辦下來，但所剩房源已經(jīng)不多，“等到預(yù)售證下來后就可以立刻簽購(gòu)房合同。”

??該項(xiàng)目目前在售均價(jià)16000元/平方米，去年該片區(qū)新房在售均價(jià)約為18000元/平方米。在售樓處，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州看到待客區(qū)只有一組客戶在洽談，正中央沙盤圖沒有開燈，整個(gè)售樓部?jī)H有3名工作人員，“同事們基本都出去拓客了，不過，我們項(xiàng)目銷售情況挺好的。”負(fù)責(zé)接待的置業(yè)顧問一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房源所剩無幾，可以盡快交1萬元定房。

??此前“8?18購(gòu)房節(jié)”，濱河國(guó)際新城片區(qū)內(nèi)不少新房項(xiàng)目推出優(yōu)惠活動(dòng)吸引購(gòu)房者，某國(guó)企項(xiàng)目恰逢15周年慶，開盤當(dāng)天推出多重優(yōu)惠，但去化率僅為36%。

??“今年優(yōu)惠活動(dòng)是真金白銀回饋，最高可以在優(yōu)惠后總價(jià)上再優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，但是去化結(jié)果并沒有達(dá)到預(yù)期。”該項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)表示，駐扎濱河近一年時(shí)間明顯能感覺到鄭州購(gòu)房者對(duì)這個(gè)片區(qū)熱情在逐漸消退。

??不僅僅是濱河片區(qū)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鄭州2019年整年項(xiàng)目開盤平均去化率是72%，但2020年上半年平均去化率只有42%，銷售難以打開局面、購(gòu)房者觀望情緒加重等特征在鄭州市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)。

??為了吸引購(gòu)房者關(guān)注刺激成交，不斷有房企釋放層出不窮的“花式”營(yíng)銷。上述某TOP10房企鄭州區(qū)域負(fù)責(zé)人介紹，為了獲客，目前大多數(shù)營(yíng)銷主要采取高傭金、高折扣方式，部分項(xiàng)目會(huì)給到拓客人員高額傭金，以提高拓客人員積極性和帶客效率。然后在銷售節(jié)點(diǎn)配合高折扣促成成交；還有低首付、首付分期，努力爭(zhēng)取每一位潛在購(gòu)房者，降低購(gòu)房門檻以緩解購(gòu)房者暫時(shí)購(gòu)買力不足問題；特價(jià)房團(tuán)購(gòu)，一些尚未進(jìn)入節(jié)點(diǎn)或者銷售不理想的項(xiàng)目，推出少量特價(jià)房源或者低于市場(chǎng)價(jià)團(tuán)購(gòu)房源，聚攏人氣，提升市場(chǎng)影響。

??7月底，就有部分開發(fā)商推出了一批特價(jià)房，其中萬科大都會(huì)125平方米戶型特價(jià)10500元/平方米；富田九鼎華府特價(jià)12000元/平方米起；萬科溪望此前高層12000元/平方米，推出洋房特價(jià)10000元/平方米起；碧桂園西湖約123平方米房源，特價(jià)12000/平方米起。

??這其中不乏品牌房企，甚至有二環(huán)內(nèi)樓盤加入促銷隊(duì)伍，且從目前市場(chǎng)反應(yīng)來看，8月中旬的“促銷戰(zhàn)”只是一個(gè)開始，9月才是真正的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。“就現(xiàn)在市場(chǎng)情況來看，今年的‘金九’估計(jì)是2016年以來最慘淡的一年。”這位區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，促銷未必能促活鄭州樓市。

??市場(chǎng)需求穩(wěn)中有降

??“面包”不好賣，“面粉”市場(chǎng)也很安靜。

??2020年前7月，鄭州成交了上百宗土地，大多數(shù)為底價(jià)成交，其中最貴當(dāng)屬鄭州市1月成交經(jīng)開區(qū)“福塔三兄弟”，區(qū)域內(nèi)3塊稀缺土地分別被保利、華潤(rùn)等高價(jià)拍走，其中鄭政經(jīng)開出[2019]025號(hào)（網(wǎng)）地塊以溢價(jià)率50.25%、9798元/平方米樓面價(jià)成為了當(dāng)月NO.1。

??一直到7月8日，主城區(qū)才又迎來一場(chǎng)“搶地大戰(zhàn)”，位于楊金片區(qū)的鄭政出〔2020〕23號(hào)（網(wǎng)）地塊出讓，吸引了超過50家房企參與競(jìng)拍，最終被碧桂園以8.42億摘得，溢價(jià)率70.6%，樓面價(jià)7670元/平方米。

??但是，鄭州今年前7個(gè)月土拍市場(chǎng)基本上有且僅有這兩宗“圈地運(yùn)動(dòng)”引起了一些水花，其他地塊出讓幾乎沒有掀起波瀾。說起來，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)今年最受關(guān)注的動(dòng)作當(dāng)屬契稅補(bǔ)貼。

??6月以來，鄭州市以部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處為發(fā)布方，陸續(xù)印發(fā)了關(guān)于該轄區(qū)內(nèi)商品房契稅繳納補(bǔ)貼辦法通告，涉及區(qū)域包括二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)等主城區(qū)，8月26日起鄭東新區(qū)也跟進(jìn)了補(bǔ)貼辦法，稅補(bǔ)最高可達(dá)20%。

??對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，鄭州此次跟進(jìn)出臺(tái)契稅補(bǔ)貼政策，影響還是比較大的。“此前出臺(tái)契稅優(yōu)惠政策多為中西部城市，但鄭州作為樓市熱度一直較高的新一線城市，給出較大補(bǔ)貼力度，從政策層面考慮確實(shí)是有鼓勵(lì)、刺激住房消費(fèi)等作用。”

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前“房住不炒”的大方針不會(huì)放松，但類似“契稅補(bǔ)貼”等一些寬松條件的提出有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心，從而有助于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，同時(shí)，也要防范部分投機(jī)者趁機(jī)炒作房?jī)r(jià)。

??不過，樓市調(diào)控自2016年以來一直沒有放松，鄭州“限購(gòu)”“限貸”并行，購(gòu)房門檻一直沒有下降，一部分改善用戶除非賣掉手里的房子否則都沒有購(gòu)房資格。在平穩(wěn)房?jī)r(jià)環(huán)境下，炒房客基本全部離場(chǎng)，市場(chǎng)需求穩(wěn)中有降。

??整體環(huán)境造就資金緊張已成共識(shí)，未來兩三年內(nèi)鄭州房?jī)r(jià)很難再次暴漲，從目前市場(chǎng)情況來看，鄭州新房供給和銷售持續(xù)增加，轉(zhuǎn)機(jī)要再待時(shí)日。