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??疫情期間，豪宅項目“放低姿態”刺激了市場迅速成交。在通脹預期影響下，高凈值人群必然會趁機抄底豪宅市場。

??最近一段時間，豪宅市場屢屢吸引市場的眼球，前有廣州豪宅賣出“剛需速度”、深圳一些價格“10 萬 +”的豪宅項目頻頻“日光”，后有上海“富豪們”在排隊為搶先認籌而大打出手，這讓全信息圈刷屏的豪宅又“火”了。也讓冰凍將近四年的全國房地產市場仿佛一夜之間迅速入春。火爆之余，暗流涌動的豪宅市場是否真的預示市場“回暖”？

??千萬元級公寓驚現“秒光”

??據中國指數研究院數據顯示，5月 1 日 -5 日，廣州千萬以上豪宅成交量同比大增 75%，創下了近八年來的次高峰，僅次于 2016 年。在疫情期間的 2-4 月份，廣州千萬豪宅的成交套數呈階梯式上升，到了今年 4 月份，隨著疫情慢慢得到控制，廣州千萬豪宅的成交量已經全面超越去年同期。

??無獨有偶，深圳蛇口豪宅項目再次開盤成功實現三開三罄，總價 2000萬元起，當晚售罄，項目吸金超 42億元。數日之后，項目又在線上加推數套 4000 萬元起步的房源，8 秒之后銷控表全線飄紅。值得注意的是，案場有銷售人員表示，這次銷售“不接受退房”。伴隨著深圳樓市升溫，“天價喝茶費”也開始重出江湖，三個寶安中心區的千萬豪宅項目被傳需加價百萬方可購房。

??不僅如此，在上海某樓盤的認購現場，戴著口罩排長隊搶購房屋的一幕再次上演。據了解，每套總價值從2000 萬元到 8000 萬元不等，光是最低的認籌金額就必須 600 萬元起步，就這樣的“門檻”，不僅是排起了長隊，甚至還有些人是四五點就來“搶購”了，不禁讓眾多網友調侃稱，這種拿出認籌金的豪爽姿態如同搶白菜一樣。

??事實上，上海推出的三個千萬級別的豪宅項目中，其中一個認籌率高達 555.72%。“上海 5 月至今（采訪當天）的新房價格環比上漲 17%，同比則上漲了 26%，均價上漲的原因來自于多方面，其中高端項目（豪宅）的集中入市，在上海整體市場的占比上升，是催升上海一手住宅均價的主要推手。”第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華在接受《中國房地產金融》的采訪時如是說。

??唐華告訴記者，據統計，今年上海至今獲得的 60 余張預售證中，均價高于 8 萬 / 平方米的高端項目，就達到了 14 張，就項目數量來看就占到了近 1/4。 因 受 疫 情 影 響，2-3 月的市場供應受到積壓，特別是對前期積壓的高端項目有加速入市的強烈愿望，而且這些項目對提振市場信心將起到標桿引領性的作用，所以短期內高端項目的預售證發放數量達到了高點，預計這個高峰在 5 月后將會趨緩。

??未來伴隨著上海中環內核心區的價值普遍提升，互相間的產品競爭更為激烈，促使上海市中心新的價格體系逐步形成。但目前稀缺項目的熱銷與個別城市的火熱不能代表樓市完全回暖，高價房的快速恢復也是市場恢復正常的風向標之一，樓市仍在復蘇中。

??戴德梁行高級董事、中國區寫字樓及華東區住宅部主管沈潔對《中國房地產金融》指出，由于房產本身的超高價值和購買者的富豪身份，豪宅往往受到市場關注更多；因而豪宅市場的起伏，通常也是整體樓市的風向標。

??沈潔還指出，無論是2003年SARS、2008 年經濟危機、2017年上海限購限貸，還是這次疫情沖擊，豪宅市場都是評判整體住宅市場、不動產資本市場的關鍵因素。這主要與購買豪宅的客群相關，富豪階層是財富聚集的頂層人群，他們有著極為敏感的經濟觸角和卓越的前瞻眼光。“如果將豪宅置業看作資本的另一種運作方式，也就不難理解為什么豪宅市場率先回暖了。看好中國未來大市場發展、看好疫情后的樓市、看好豪宅的長期增值潛力等，都是豪宅市場最先回暖的理由。”

??作為投資保值的渠道？

??經濟學里有個名詞叫做“吉芬商品”，它是指價格上升，消費者對其需求量反而增加的商品。是英國統計學家羅伯特·吉芬最早發現，1845 年愛爾蘭發生災荒，土豆價格上升，但是土豆需求量反而增加了。

??前段時間，豪宅似乎也成了“吉芬商品”。房價越漲，搶購的人越多，這與當年愛爾蘭土豆價格上漲，需求量反而增加的“吉芬”現象正好“不謀而合”。在羅伯特·吉芬的定義里，“吉芬商品”有兩個顯著特征：一是該商品為生活必需品，該商品一旦價格上漲無其他替代品；二是購買者收入有限，對于該商品價格上漲十分敏感。吉芬現象本來說的是生活必需品，但當不確定性加大，豪宅這種頂級奢侈品卻具備了吉芬商品的特征。

??事實上，豪宅的熱銷與宏觀經濟密不可分。海外開啟量化寬松模式的經濟刺激計劃，國內面臨輸入性通脹；國內降準降息也導致市場流動性增加、融資成本降低。此外，全球糧食價格的上漲推動 CPI 保持相對高位水平。此時，高凈值人群必然會做出保值增值的措施，購買豪宅則成為最優選擇之一 。

??一位購買豪宅的業主對記者說，自新冠肺炎疫情在全國乃至全球蔓延以來 , 一些汽車、家電、手機制造商紛紛“轉戰”口罩生產，并迅速投入到這場全球抗“疫”戰斗中來。自己也迅速跟風“打入”口罩生產，但看似“躺贏”的生意卻“并非易事”，生產過程中，不僅要保證做好消毒工作，還要時刻關注口罩機的穩定性，對每一個細節都要嚴格把關。在克服了重重困難后，口罩生產線還不一定能夠實現順利運轉。

??“在這期間，我從購買機器設備及生產原材料等等，前后投入近千萬元，但投資收益遲遲不能提高。此外，保值增值的措施也有很多，購買豪宅成為選擇之一，畢竟房子買了也可以用來住的，也是剛需。”

??此次的疫情對各行各業，包括實體經濟都形成了較大沖擊，進而影響市場消費和購買力，對于今年豪宅市場率先回暖的情況，也是受多方面因素的綜合影響。唐華表示，與過往不同之處，此次推出市場的豪宅以小戶型面積為主，產品供應填補了之前市中心小戶型的空白，也較大程度滿足了一些資金有限的市中心需求的剛需客戶。

??其次，據唐華發現，疫情過后出現了一批對上海城市管理和發展更具信心的客戶，這些人看好上海的發展，也愿意融入這個城市，可以明顯地看到新上海人購買比例的提高。同時，市中心豪宅項目對資產保值的能力更強，加之貸款利率的降低，也直接助推了豪宅回暖的趨勢。

??在經歷過疫情之后，人們的置業邏輯發生了一定程度的轉變，在房產的選擇上，除了具有保值屬性和增值屬性外，還必須具備健康屬性。中國人有著與生俱來的土地情結、不動產情結，相比于 15 年、20 年就面臨衰老置換的大平層，占據城市核心地段和景觀資源的別墅產品，是有一定的傳世價值。

??特別是在疫情之下，人們對生命、生活的意義有了更深刻的理解，健康的增值遠比財富的增值更加重要，越來越多的財富人群開始愿意為健康買單，在置業選擇上更加傾向別墅產品。在別墅的資產配置作用方面，有著更為獨特的見解。例如有天有地的院落生活，將成為未來人居的理想產品。低密度、大花園，開闊的活動空間，隔絕噪音和空氣污染，在這樣的生活空間可以讓身心得到釋放。

??單純硬件堆砌時代產品已去

??同策集團首席分析師張宏偉認為，盡管各城市各行業均已復工復產，但是，國內面臨的問題是因海外“疫情”進出口仍然至少會影響至下半年，甚至會影響到全年，同時，國內需求也很難那么快恢復正常。

??因此，從樓市需求的角度來看，即使現在豪宅市場“秒殺”熱銷，由于需求端的收入（包括企業主的收入，也包括個人的收入）還沒有穩定下來，甚至還會面臨下降，豪宅市場也難免會受到影響，因此，年內豪宅市場“秒殺”熱銷現象能否持續，關鍵就要看現在復工復產的情況，尤其是經濟復蘇的狀況。

??“以高端市場為例（均價 8 萬以上），今年上海已入市 14 個項目中，有 8 個項目達到認籌比例高于 1：1，同時開盤去化達到八成以上。”唐華認為，豪宅熱銷成為一種現象，其熱銷項目的主要原因是：項目資源稀缺，例如具有不可多得的江景資源，或者是板塊供應稀缺、所在區域多年缺乏供應；又或者是產品定位合理等項目，在面積和總價上更好地匹配了區域客戶需求。

??可見在資源、單價、產品這三者之間如何合理平衡，市場已經逐漸形成了共識。對于本身具有較高判斷和鑒賞能力的高端客戶，開發商只有用心做好產品，在某一方面形成自身賣點，方能在激烈的市場中立足。

??至于潛力板塊，唐華提出，不妨多關注有政策大規劃和豪宅供應潛力較多的板塊，這些區域的未來發展前景和資產保值升值的空間會更大。

??隨著豪宅客戶的鑒賞能力不斷提升，單純的硬件堆砌時代產品已經過去。未來的豪宅提升方向之一將更注重物業服務，客戶對物業體驗的認知升級，豪宅服務為“王”的時代將會到來，這方面更多地向國際頂級豪宅看齊。

??此外，唐華認為，以科技智能和數字化管理的應用會得到普及和增強，這些新技術在人員成本管控和服務水平上，將提升到更高層次。唐華預計未來市中心項目的單價差距會逐步縮小，隨著整體價格體系的拉升，將促使各板塊間更多地通過面積設定來影響總價，進而滿足不同層級客戶的需求。

??比如在絕對的資源優勢地段，會更多地出現大面積頂級豪宅產品，以滿足峰層人士的需求。而在能級稍弱一些的市區地段，將出現更多小面積、較低總價的產品，以滿足市中心需求的“剛需”類客戶。這種通過總價進行“產品分級”的概念會得到更廣泛的接受。

??在市中心高單價前提下，不管面積是大或小的“豪宅”產品，開發商在設計、裝修、配置上仍在不斷精益求精，以滿足挑剔客戶的需求。甚至能看到對傳統住宅形式的大膽突破。更多更好產品的出現，預示著豪宅產品個性化時代將會來臨，對購房者來說才能得到更大的收獲。

??豪宅，不只在豪價，隨著“豪宅產品主義”的盛行，各大豪宅開發商都鉚足勁在產品上下“硬功夫”。對此，沈潔補充說到，豪宅的打造，其實就是身份感的認同。所以，除了硬件、軟件方面的高標準打造之外，更需要營造高端生活圈。富豪們買資產、買未來，也買平臺式的社交和共融。