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??上海易居房地產研究院組織全員認真學習、深刻領會兩會精神，對2020 年《政府工作報告》進行了學習討論，談感受，論發展。認識到，在全球抗擊疫情的特殊歷史時期召開了中國兩會，政府工作報告文字短，干貨多，力度大。對今年社會經濟的發展，切中“痛點”，突破“難點”，政策要點實打實。作為房地產行業的研究機構，要把握好中國房地產業的發展方向。

??處理好政府和市場的關系

??學習會上，易居院智庫中心總監嚴躍進代表研究院作了專題研究報告，即《2020年兩會政府工作報告學習材料》。研究認為，兩會報告在房地產領域涉及幾個內容，其核心點在于，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。對比去年年底中央經濟工作會議、今年4月中央政治局會議的內容，此次政府工作報告關于房地產的表述，核心在于房住不炒、因城施策。

??研究報告同時認為，除了此次兩會關于房地產的表述，實際上兩會前密集出臺的各類文件也值得關注。比如說4月9日發布的《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，明確要推動土地、勞動力、資本、技術、數據等要素市場的改革，尤其是提到了“主動有序擴大金融業對外開放”；5月8日《關于做好新冠肺炎疫情常態化防控工作的指導意見》指出，我國新冠肺炎疫情防控向好態勢進一步鞏固，防控工作已從應急狀態轉為常態化。5月11日發布的《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》，其核心點在于，著力構建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調控有度的經濟體制。一系列文件體現了新政策思路，需要房地產相關研究人員積極學習領會。

??上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳就此表示，在政策方發展的過程中，有一個話題是貫穿始終的，即處理好政府和市場的關系。這個關系在各個時期是有波折的，也一直處于完善的過程之中。在當前特殊的社會經濟背景之下，中央采取了很明確的策略，積極落實“六穩”和“六保”工作。對于中國房地產而言，在經濟下行壓力大的時候更應該發揮支撐作用，其穩定有助于宏觀經濟的穩定發展。

??研究政策演變明確政策脈絡

??易居研究院副院長楊紅旭表示，對比多年來全國兩會政府工作報告，可以看出，政策口徑呈現了三種模式即寬松、中性和偏緊。比如說2009年和2015年兩會政府工作報告，對房地產的口徑是偏寬松的，這和當時面臨的經濟下行壓力增大、去庫存目標等因素有關。而部分年份的政策是偏中性的，比如說2017年、2019年等。今年政府工作報告總體上是中性略偏空的，至少“房住不炒”被再次提及，進一步說明政策方面是有紅線約束的。這也說明，當前全國房地產市場并不是很冷，中央還沒想要放松。當然從市場表現和因地制宜的情況看，接下來部分城市也會有局部松動，以進一步支持置換需求等。

??易居研究院綜合研究中心總經理崔霽表示，對比歷史上的兩會政府工作報告，至少有五個方面的內容值得關注，或者說是有變化的。第一個是房地產稅此次并沒有提及，而此前則提及了“穩妥推進”或“穩步推進”等內容。第二個是“租購并舉”并沒有被提及，這也說明租賃市場其實正面臨著巨大的挑戰。第三個是當前強調了城鎮老舊小區的改造，之前都是提棚改的內容，而現在更強調從拆到改的轉變。第四個是因城施策的提法，這是利好房地產發展的，有助于各地放松調控。第五個是新型城鎮化，今年將深入推進新型城鎮化，注重質量發展和結構的優化等。

??關注市場機會積極謀求轉型

??易居院房地產流通研究所所長崔裴副教授表示，此次疫情的處理過程，從宏觀層面和國際對比層面看，說明我國的制度優勢正不斷顯現。而各個產業的發展，應該更好地服務于這樣一個制度體系。在當前中央強調保民生、穩增長的大環境下，房地產行業也應該積極行動起來，不斷完善發展體系。比如說當前我們對于居家養老的研究相對比較少，或者說比較欠缺，所以后續在住房發展和老齡社會大背景下，應該強化適老性的發展。又比如包括老舊小區改造等，在今年兩會中繼續被強調，此類領域也可以和養老地產、養老服務做結合，以真正吻合業主或老齡人的需求。要充分重視投資和消費兩端的商業模式創新，以促進房企的戰略轉型。

??易居院新聞資訊主任梁志超表示，今年兩會彰顯了“民為至上”，政府工作報告未提GDP增長目標，把穩就業和保增長作為重點，這是一種底線思維，也是一種親民政策。中央對民眾關心的推進房地產稅立法的表述是“穩妥”，去年是“穩步”，今年繼續沿用2018年的“穩妥”提法，是別有深意的，方向不會改變。在當前兩會政策的指導下，后續房地產市場和發展將面臨幾個新的機會。第一、政府工作報告提出的“兩新一重”建設，在新基建、新型城鎮化以及交通、水利等發展趨勢下，包括養老+醫養、TOD等成為新的發展空間。第二、作為兩會熱詞的“物業管理”，進入到存量發展和優化的時代，成為兩會后續基于此類資產的運作，可以衍生出很多產業。第三、  兩會對消費的支持力度進一步提升，在電商直播帶貨等方式下，房地產營銷模式將創新，成為房企可以重點關注的內容。