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??北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究員 李小天

??北京師范大學(xué)教授 周小平

??中房智庫執(zhí)行院長

??中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授 柴鐸

??新型冠狀病毒肺炎疫情暴發(fā)至今，已經(jīng)成為席卷全球的大型公共衛(wèi)生安全事件。此次疫情不僅對(duì)社會(huì)生活造成嚴(yán)重影響，更是會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大沖擊。其中房地產(chǎn)作為百業(yè)之王，連接著龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，因此也深陷疫情泥沼。通過分析疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境和需求，梳理對(duì)比現(xiàn)有政策回應(yīng)，可以直觀呈現(xiàn)當(dāng)前政策是否具有針對(duì)性和適宜性，為下一階段的政策改進(jìn)指明方向。

??一、疫情下房地產(chǎn)經(jīng)營困難診斷及政策需求分析

??（1）資金鏈“供血不足”，融資難問題持續(xù)發(fā)酵

??融資是房地產(chǎn)開發(fā)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，疫情會(huì)對(duì)房企融資計(jì)劃產(chǎn)生極大沖擊。當(dāng)前主要的融資渠道包括上市融資、銀行貸款、債券融資等幾類。上市融資方面，受疫情影響全球股市大跌，A股房企受挫嚴(yán)重，過半房企開盤即跌停，可見疫情對(duì)上市融資渠道的沖擊之大。銀行貸款方面，疫情導(dǎo)致資金面出現(xiàn)階段性緊張，銀行信貸投放規(guī)模受到影響，同時(shí)在“控地產(chǎn)”的信貸投放基調(diào)下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占比會(huì)下降，銀行貸款這一融資渠道也存在較大困難。債券融資方面，房地產(chǎn)企業(yè)即將面臨償債高峰期。對(duì)于大量使用債券直接融資的房企來說，債務(wù)的到期并不會(huì)因銷售回款放緩而推遲，2020年房地產(chǎn)行業(yè)需要償還債券總額7598億，面臨極大的償債壓力。總體看來，疫情之下房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道明顯收窄，尤其是使得中小房企融資成本進(jìn)一步提高。在此情況下，房企的政策需求集中體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是合理增加信貸投放額，尤其是加大對(duì)中小房企的信貸支持力度；二是科學(xué)調(diào)整還款期限，緩解房企償債壓力；三是適度放松地產(chǎn)債券管控，支持規(guī)模性房企債券融資計(jì)劃。

??圖1 A股部分上市房企股價(jià)表現(xiàn)

??（2）土地市場(chǎng)分化明顯

??拿地是后續(xù)進(jìn)行施工、銷售、自持等環(huán)境的前提，但為配合疫情管控要求，全國多個(gè)城市推遲土地出讓時(shí)間，導(dǎo)致1月下旬起土地供應(yīng)和成交均大幅減少，土地市場(chǎng)短期內(nèi)供求兩端均大幅下滑。隨著疫情逐步得到控制，土地交易復(fù)蘇，但可以看到土地交易市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化：一線城市土地市場(chǎng)火熱，并未明顯受到疫情影響；二線多數(shù)城市土地市場(chǎng)重啟步伐緩慢，2月初多省市仍然暫停土地出讓；三四線城市的土地市場(chǎng)則更為冷清，2020年春節(jié)假期后四周成交土地占地面積處于歷史低位水平。在政策需求方面，一線城市土地需求旺盛，需要繼續(xù)保持土地市場(chǎng)正常秩序，在線下交易受阻之時(shí)積極開辟線上交易渠道；其他城市則需要通過適度放寬出讓土地條件、調(diào)整土地價(jià)款繳付方式或期限、允許延期或分期支付等方式適當(dāng)刺激土地市場(chǎng)需求，同時(shí)在供給側(cè)增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。

??圖2 疫情期間全國土地溢價(jià)率

??（3）房地產(chǎn)開發(fā)施工節(jié)奏擾亂，復(fù)工面臨障礙

??疫情在房地產(chǎn)施工建設(shè)方面的影響同樣不容小覷。一方面部分地方政府根據(jù)疫情情況發(fā)布了禁止復(fù)工的命令，禁令之下，各房企開發(fā)節(jié)奏和全年工程進(jìn)度會(huì)受到極大影響；另一方面雖然一些地方政府沒有直接規(guī)定施工項(xiàng)目禁止復(fù)工，但疫情影響了人口流動(dòng)，尤其是四川、河南等勞動(dòng)力輸出大省是此次疫情的重災(zāi)區(qū)，加劇了“用工荒”問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)施工建設(shè)受阻。同時(shí)由于疫情對(duì)全國各行業(yè)產(chǎn)生了普遍沖擊，水泥、鋼材等原材料供給不足，價(jià)格上漲，推高施工成本。除此之外根據(jù)土地買賣合同相關(guān)要求，房地產(chǎn)開發(fā)商未按合同約定時(shí)間動(dòng)工和竣工的將承擔(dān)違約責(zé)任，繳納違約金，這勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)施工造成更大的壓力。在此環(huán)節(jié)，政府需要在疫情逐漸穩(wěn)定可控的情況下逐步放開施工限制，同時(shí)推動(dòng)勞動(dòng)力市場(chǎng)復(fù)蘇，對(duì)建筑原材料價(jià)格做相應(yīng)管控，并且及時(shí)調(diào)整開竣工時(shí)間要求，調(diào)整違約條款，以緩解房企施工建設(shè)壓力。

??（4）短期需求受抑制，銷售停滯

??在疫情影響下，全國各房企售樓處大量關(guān)閉，中介推遲營業(yè)，商品房銷售受到極大影響。1月全國商品住宅銷售面積同比、環(huán)比分別下跌5.9%和33.9%。各房企線上銷售的嘗試也效果不佳。雖然房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求只是因疫情延后，不會(huì)消失，但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流來說卻是大受沖擊，尤其是依靠高周轉(zhuǎn)回流資金的房企，其資金鏈承受的壓力不言而喻。分區(qū)域看，一線城市房地產(chǎn)銷售雖然受到?jīng)_擊但恢復(fù)較快，二線城市房地產(chǎn)銷售則普遍遇冷，三線城市的房地產(chǎn)銷售遇冷的同時(shí)還疊加去庫存難題，短期內(nèi)承壓較重，銷售市場(chǎng)恢復(fù)情況不容樂觀，尤其是疫情影響最嚴(yán)重的武漢都市圈內(nèi)三線城市，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)恐難恢復(fù)。總體看來，政府需要適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控措施，支持合理的購房需求，例如：提高公積金貸款額度；加快按揭貸款資金發(fā)放；精裝修交房設(shè)置與毛坯房不同的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；縮短限售時(shí)限直至逐步取消等。

??圖3  2019年和2020年30個(gè)大中城市商品房成交量對(duì)比

??（5）市場(chǎng)消費(fèi)疲軟，房地產(chǎn)自持經(jīng)營受挫

??相比房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，自持經(jīng)營在疫情中受到的沖擊更大。房地產(chǎn)行業(yè)在從粗放的拿地開發(fā)模式向精細(xì)化運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變過程中，越來越多的房企開啟自持經(jīng)營的探索，包括商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和經(jīng)營長租公寓等。

??疫情之下，以商業(yè)地產(chǎn)為核心資產(chǎn)的房企受到極大沖擊。春節(jié)期間對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是最黃金的旺季，但受疫情影響，全國大部分城市商業(yè)零售、娛樂等產(chǎn)業(yè)按下暫停鍵，購物中心的客流、品牌商的銷售均受到巨大影響。萬達(dá)、龍湖、保利等全國600多家購物中心推出疫情期間租金、物業(yè)費(fèi)減免政策。據(jù)預(yù)測(cè)，本次疫情對(duì)全國商業(yè)項(xiàng)目租管收入削減15%-20%。與此同時(shí)商業(yè)的不景氣可能引發(fā)退租潮，將會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成持續(xù)性的打擊。

??相比商業(yè)地產(chǎn)，辦公物業(yè)在疫情中的直接損失較小。租期較長的辦公物業(yè)幾乎不受損失，對(duì)于待出租的部分則會(huì)產(chǎn)生一定影響，寫字樓短期內(nèi)新增需求基本消失。相較于直接損失，疫情期間催生的移動(dòng)辦公潮流更值得關(guān)注，特別是金融、IT、文化教育等辦公物業(yè)的需求主體在疫情中大范圍采用移動(dòng)辦公模式，可以預(yù)期這一潮流將可能延長至疫情后，致使寫字樓需求進(jìn)一步下滑，空置率進(jìn)一步攀升，這對(duì)供給過剩的辦公物業(yè)來說是一個(gè)值得警惕的潛在危機(jī)。

??圖4 辦公物業(yè)需求結(jié)構(gòu)

??旅游地產(chǎn)本身在很大程度上受到季節(jié)和時(shí)間的影響，春節(jié)期間本是旅游旺季，也是旅游地產(chǎn)現(xiàn)金回流的高峰期，但是在疫情影響下，全國旅游業(yè)普遍停擺，使得酒店、餐飲空置率大幅上升，對(duì)旅游地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)造成沉重打擊。尤其是回報(bào)周期較長的康養(yǎng)類旅游地產(chǎn)，疫情之下現(xiàn)金回流周期被進(jìn)一步拉長，這類企業(yè)的經(jīng)營壓力可見一斑。

??疫情對(duì)長租公寓的沖擊更為顯著。對(duì)銷售類房產(chǎn)而言，當(dāng)月銷售量可以推遲，不會(huì)對(duì)全年銷售總量產(chǎn)生影響，但對(duì)租賃類房產(chǎn)而言，全年只能收取12個(gè)月的租金，推遲一個(gè)月就意味著少一個(gè)月的收入，而長租公寓本來就需要較高的出租率和相對(duì)穩(wěn)定的租金才能保證運(yùn)營，因此疫情帶來的高空置率和租金損失可能會(huì)對(duì)經(jīng)營長租公寓的房企經(jīng)營能力和資金鏈安全帶來極大考驗(yàn)。

??總體看來，房地產(chǎn)自持經(jīng)營在疫情中承受較大壓力，急需政府給予政策支持。一是對(duì)于疫情期間減免租金的大中型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營長租公寓類房企予以稅收減免，以緩解企業(yè)經(jīng)營壓力；二是對(duì)小微企業(yè)商戶免征或緩征各類稅費(fèi)、提供信貸支持，以避免商業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)出現(xiàn)大范圍退租潮；三是穩(wěn)定居民收入預(yù)期，適度刺激消費(fèi)，以幫助商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)復(fù)蘇。

??二、當(dāng)前中央和地方穩(wěn)定樓市的政策要點(diǎn)解構(gòu)

??房地產(chǎn)行業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，疫情對(duì)該行業(yè)造成的消極影響受到了各級(jí)政府的重視。在“因城施策”的方針下，各地結(jié)合實(shí)際情況靈活調(diào)整相關(guān)政策措施，截至目前，已有超50個(gè)省市在供給側(cè)和需求側(cè)密集出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。通過對(duì)近期中央和地方房地產(chǎn)市場(chǎng)政策梳理，可以看出疫情之下政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地出讓金、貸款、公積金等要素關(guān)注度較高。

圖5 中央和地方房地產(chǎn)行業(yè)紓困政策詞云圖

??（1）基于宏觀調(diào)控視角解構(gòu)中央政策要點(diǎn)

??中央層面快速響應(yīng)，多個(gè)部委相繼出臺(tái)一系列有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，對(duì)房企融資、施工、銷售等各方面壓力有一定的緩解作用。財(cái)政政策和貨幣政策是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的兩大重要手段，表1從這兩方面對(duì)疫情期間中央層面的政策回應(yīng)做了簡要梳理。財(cái)政政策方面，政策主體主要包括銀保監(jiān)會(huì)、國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、中央政治局常委會(huì)和國務(wù)院常委會(huì)。其中銀保監(jiān)會(huì)最早對(duì)疫情下房地產(chǎn)市場(chǎng)需求做出政策回應(yīng)，提出靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限等措施，有利于穩(wěn)定消費(fèi)預(yù)期，對(duì)商品房銷售市場(chǎng)有正面影響。國家稅務(wù)總局和國務(wù)院常務(wù)會(huì)議做出的政策回應(yīng)集中在延長申報(bào)納稅期限和減稅方面，可以降低疫情期間房企的經(jīng)營成本，在一定程度上緩解資金鏈壓力。財(cái)政部關(guān)注到了租賃市場(chǎng)受到的沖擊，提出深入開展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)，這對(duì)經(jīng)營長租公寓的房企是一個(gè)利好政策。而中央政治局常委會(huì)的政策回應(yīng)則有利于推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)，緩解房企建設(shè)施工環(huán)節(jié)的壓力。貨幣政策的主體是央行，除此之外國務(wù)院常務(wù)會(huì)議和中央政治局常委會(huì)議也在下調(diào)貸款利率、保持貨幣政策靈活性等方面給出了回應(yīng)，其中延長還本付息的政策對(duì)于緩解房企的償債壓力起到重要作用。從央行給出的各項(xiàng)具體措施看，下調(diào)貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等一系列措施對(duì)于房企融資來說是一劑有效的強(qiáng)心針，對(duì)于整個(gè)資金鏈的穩(wěn)定起到至關(guān)重要的作用。

??表1 中央層面政策要點(diǎn)解構(gòu)

??（2）基于房企資金鏈視角解構(gòu)地方政策要點(diǎn)

??在中央發(fā)布各項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策之后，各地方政府緊隨其后，在因城施策方針下，結(jié)合各地實(shí)際做出政策回應(yīng)，從政策要點(diǎn)雷達(dá)圖看，蘇州、駐馬店、天津等城市政策舉措多樣，而北京、廣州、長沙等城市政策舉措較為單一。

??圖6 地方政策關(guān)注度雷達(dá)分析圖

??表2從房企資金鏈角度對(duì)地方穩(wěn)定樓市的政策內(nèi)容進(jìn)行了分類梳理。從資金流入方面看，大部分城市的政策回應(yīng)集中在銷售資金回流環(huán)節(jié)。其中預(yù)售政策的調(diào)整對(duì)房企來說是一個(gè)極大的解綁，直接影響銷售資金回流周期。一系列政策既能夠加速疫情中的銷售資金回流速度，又有利于刺激購房需求，保障疫情緩解后房企的銷售資金持續(xù)回流。多個(gè)城市在融資困難方面及時(shí)作出政策安排，通過增加信貸、加大資金支持力度和加快扶持資金兌付等手段緩解房企融資壓力。在租賃市場(chǎng)方面，廈門將中央政策進(jìn)一步落地，加快專項(xiàng)資金項(xiàng)目審批，緩解租賃市場(chǎng)資金鏈壓力。從資金流出方面看，很多城市關(guān)注到了房企生產(chǎn)性資金流出，尤其是在土地費(fèi)用方面做出了集中回應(yīng)，出臺(tái)的降低產(chǎn)業(yè)用地成本、允許延遲或分期繳納土地出讓金等政策可以使得房企在疫情期間減少生產(chǎn)性資金流出。同時(shí)可以辦理開竣工延期，則使得房企無需擔(dān)心因疫情延誤工程進(jìn)度而繳納違約金。除此之外廈門、大連等市還在經(jīng)營性資金流出環(huán)節(jié)為房企資金鏈減壓，出臺(tái)減免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅、緩繳住房公積金等政策。

??表2 地方層面政策要點(diǎn)解構(gòu)

??三、央地政策適宜性評(píng)價(jià)及優(yōu)化方向

??從政策回應(yīng)的空間分布上看，東部沿海城市較早出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策，中西部城市做出政策回應(yīng)的速度相對(duì)較慢。總體看來當(dāng)前出臺(tái)措施的城市還很少，在下一階段各地方政府應(yīng)當(dāng)在疫情之下將“一城一策”落到實(shí)處，認(rèn)真分析各地房地產(chǎn)行業(yè)的困難和需求，科學(xué)做出政策回應(yīng)。

??從具體政策措施看，對(duì)比房企的政策需求和當(dāng)前的政策回應(yīng)，可以看出當(dāng)前的政策在拿地、銷售環(huán)節(jié)做出了較好的回應(yīng)，在融資、施工和自持方面的回應(yīng)有待加強(qiáng)。

??圖8 政策需求與政策回應(yīng)的耦合性分析

??融資環(huán)節(jié)，針對(duì)房企需求，現(xiàn)有政策以信貸支持為主要手段，輔以暫緩償債和專項(xiàng)資金扶持，但這些政策力度仍稍顯不足。一方面銀行信貸規(guī)模有限，而疫情對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊是普遍的，因此會(huì)出現(xiàn)“僧多粥少”的困境。另一方面現(xiàn)階段出臺(tái)融資促進(jìn)政策的城市較少，融資難問題沒有得到有效解決。應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)更多城市重視房企的融資難問題，落實(shí)中央相關(guān)財(cái)稅政策，同時(shí)適當(dāng)放松對(duì)房企債券監(jiān)管。

??施工環(huán)節(jié)，各地政府及時(shí)出臺(tái)了辦理開竣工延期的相應(yīng)政策，但房地產(chǎn)施工建設(shè)需大量的勞動(dòng)力以確保正常復(fù)工，現(xiàn)有的援企穩(wěn)崗政策對(duì)建筑行業(yè)而言力度稍顯不足。同時(shí)在原材料價(jià)格管控方面缺乏回應(yīng)。施工環(huán)節(jié)的政策改進(jìn)應(yīng)關(guān)注兩個(gè)方面，一是協(xié)助組織外地勞務(wù)安全有序進(jìn)入本地開展復(fù)工復(fù)產(chǎn)，尤其是關(guān)注建筑行業(yè)農(nóng)民工流動(dòng)問題；二是加強(qiáng)對(duì)建筑原材料價(jià)格的監(jiān)管，確保原材料價(jià)格漲幅合理可控。

??自持環(huán)節(jié)，一方面，當(dāng)前大多數(shù)城市在稅收減免上止步于房產(chǎn)稅和土地使用稅，接下來還應(yīng)當(dāng)在增值稅環(huán)節(jié)針對(duì)本次疫情降低稅率，從而減輕中小企業(yè)剛性租金成本。除此之外也應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)入民生消費(fèi)、醫(yī)養(yǎng)及相關(guān)行業(yè)的房企給予專項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策；另一方面，當(dāng)前對(duì)自持經(jīng)營類房企迫切關(guān)注的消費(fèi)刺激政策缺乏回應(yīng)。隨著疫情逐漸得到控制，商業(yè)和旅游業(yè)出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭，各地政府應(yīng)當(dāng)正確研判形勢(shì)，在不違背疫情防控要求的前提下逐步出臺(tái)相應(yīng)措施鼓勵(lì)消費(fèi)，幫助房企克服疫情帶來的自持經(jīng)營困難。