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??中房網訊 （記者 曲濤）11月14日，國家統計局發布的《2018年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1-10月份，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。商品房銷售方面，1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個百分點。商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。

??業內分析人士認為，商品房去化速度較上月放緩，房地產市場延續降溫態勢。此外，商品房待售面積繼續下跌，但下跌速度已放緩，開始呈現筑底的態勢。

??房地產開發投資增速持續收窄

??從房地產開發投資完成情況來看，2018年1-10月份，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資70370億元，增長13.7%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網（微信號：zhongfangwang）表示，開發投資數據和預期一致，從兩位數開始回落到一位數的水平，且持續收窄。由于受益于拿地和新開工等數據，開發投資數據總體上還是表現相對活躍的態勢。

??從房地產開發企業土地購置面積來看，1-10月份，房地產開發企業土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月份回落0.4個百分點；土地成交價款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個百分點。

??從同比數據來看，土地市場表現較好，但此類土地數據與個別城市表現不太一致。嚴躍進認為，多城的土地流拍說明市場分化現象比較嚴重，而近期土地市場的新動態在于部分城市加大了供地，目的是為了加快租賃住房建設和人才安居工程的建設。

??房地產開發企業到位資金方面，1-10月份，房地產開發企業到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，國內貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長10.8%；定金及預收款44942億元，增長16.3%；個人按揭貸款19408億元，下降0.9%。

??從到位資金數據看，表現好于預期。嚴躍進分析認為，部分房企或加快銷售節奏適當進行降價，目的是為了回籠資金。此外，隨著降準效應的顯現，也不排除部分房企在第四季度依然可以在資金面上得到改善。

??房地產開發景氣指數方面， 10月份房地產開發景氣指數為101.94，比9月份回落0.05點。

??商品房去化速度放緩

??商品房銷售方面，仍然維持正增長態勢，但幅度開始收窄。

??國家統計局數據顯示，1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.8%，辦公樓銷售面積下降10.5%，商業營業用房銷售面積下降2.8%。商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。其中，住宅銷售額增長15.0%，辦公樓銷售額下降6.5%，商業營業用房銷售額增長1.7%。

??另外，從商品房單月銷售情況來看，數據較上月份有所下滑。中房網（微信號：zhongfangwang）從今年以來的銷售數據分拆后發現，10月份商品房銷售面積達13804萬平方米，銷售額為11782億元。數據上看，10月份商品房銷售面積和銷售額相比9月份分別出現18.02%和20.05%的降幅。從絕對值來看，均屬于年內單月成交低位區域。

??中泰證券高級經濟學家楊暢對中房網（微信號：zhongfangwang）表示，去化速度較上月放緩，房地產市場延續降溫。如果從10月份數據來看，相比去年9月下跌了3.1%。嚴躍進認為，這會影響第四季度銷售策略。在其看來，近期銷售行情利好面在于部分銀行放款速度有所加快，會對年底銷售形成一定支撐作用。

??此外，根據克而瑞研究中心此前公布的1-10月房企銷售排行榜數據統計，前十月銷售金額（流量金額）排在前100位的房企累計銷售金額達78297.9億元，占到今年前十月全國商品房銷售額的67.55%。前十月銷售面積排在前100位的房企累計銷售面積為58919.9萬平方米，占到今年前十月全國商品房銷售面積的44.26%。

??庫存方面，商品房待售面積繼續減少。10月末商品房待售面積52789萬平方米，比9月末減少401萬平方米。其中，住宅待售面積減少321萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業營業用房待售面積減少46萬平方米。

??據中房網（微信號：zhongfangwang）粗略統計，10月末商品房待售面積已處于近37個月最低值。如果單從住宅待售面積來看，該數值已經處于近49個月低點。嚴躍進對此分析認為，雖然待售面積繼續下跌，但下跌速度已放緩。總體來看，去庫存已經進入到后續階段，去庫存的速度不會加快。而且近期很多城市推盤節奏增加，也會使得去庫存曲線開始呈現筑底的態勢。