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　　編者按：五行理論是源自道家的我國古代物質組成學說，以金、木、水、火、土五種基本元素的不斷運行和循環描述事物的存在形式和轉換關系。古人在五行屬性的基礎上，依據生克制化的關系說明和解釋事物之間的相互聯系和變化。因此哲學、占卜、歷法、中醫、命理等都可用五行理論解釋。
　　而其實房地產行業的發展要素也可用五行作比——金即金融及資金，木喻建筑設計和技術，水的流動性恰如人事變化，火可與銷售掛鉤，土自然是土地。
　　五行講究“相生相克”、平衡互通，以上五大房地產行業要素也是如此。它們的特征、功能、關系、表現，直接影響著一個企業的進退、盈虧、優劣甚至生死。
　　如何使它們之間相互幫助，相互促進地“相生”，而避免它們之間相互矛盾、相互牽絆地“相克”，是房企亟待修煉的內功。中房網特此編撰集成一本“五行修煉手冊”，旨在為房企打通任督二脈，提升江湖排名。

　　古人稱“土爰稼穡”，是指土有種植和收獲農作物的作用。因而引申為凡具生化、承載、受納作用的事物均歸屬于土，故有“土載四行”和“土為萬物之母”之說。

　　“萬丈高樓平地起”，土地是房地產行業的根本依附和第一要素，更狠絕一點地說，假如有天不再有土地出讓，房地產行業就會隨之消亡。因而有開發商曾坦言，“我們也知道地貴，但拿地可能會死，不拿地是一定會死”。

??在土地和房企已是“僧多粥少”關系且“粥”價不菲的背景下，如何拿地、拿什么樣的地豈止是必修課，簡直是加分題！中房網“房企五行修煉手冊”系列專題，就用這重中之重的“土”作壓軸。

??招式一：聯合拿地

??如今在一線城市——尤以北京為甚的土地市場上，有一種現象成為了常態，即衡量一宗土地的價值和價格如何，就看參與競拍者中聯合體多不多。聯合體愈多、每家聯合體中的成員愈多，這塊地成為“地王”的可能性愈大。

??某國企副總曾向中房網記者預言，“覺得現在四家聯合一體就很多了？地價繼續漲下去，以后會出現八家甚至十家一起撬動一塊地的情形”。

??的確如上述人士所言，在一塊地起拍價動輒數十億元的一線城市土地市場，無論主動積極還是被動無奈，聯合拿地都是最可行之道。一般方式是地價由參與聯合體成員均擔，拿地成功后聯合成立合資公司共同持有股份——可均分股權，也可有控股方。最重要的是在后期運營上各顯其能，開發建設、管理財務、宣傳推廣等方面由各方各司其職，這可保持聯合體牢固團結、穩步推進。

??需要注意的是，各家房企在開發風格和利潤追求上一定存在這樣那樣、或大或小的差異，要本著尊重彼此企業文化、經營理念的原則進求同存異。如同金庸小說中“老頑童”的“左右互搏術”，對內是自己雙手打架，對外卻是威力倍增鮮遇敵手的厲害招數。

??招式二：曲線增地

??由于一二線城市土地市場上競爭實在慘烈，所以每年通過競拍方式收成寥寥甚至一無所獲的房企不在少數。對于他們，合作、置換、資產收購、股權轉讓等曲線增加土儲的方式也很多。如年初新城控股通過子公司購買武漢某企業持有的一家當地置業公司100%股權，為自己增加了位于武漢市西湖區一塊面積近6萬平方米的土地。而前段時間萬科提出引入深鐵的有力理由之一，也是后者在深圳擁有大量優質地塊。

??而以合作的方式則更易獲得性價比高的地塊，基本方式有二：一是與擁有土地的企業合作，如改造城中村、兼并破產企業等；二是與擁有土地的項目合作，如政府公建項目、國家科技扶持項目等。

??總言之，條條大路通羅馬。進行土地儲備的方式很多，如同武器和門派，沒有絕對的長短優劣之分，關鍵在于人為。選擇出最適合自己的一種或幾種增加土儲方法，是一家房企核心競爭力體現的一個方面。

??殺手锏：城市綜合體

??建造城市綜合體，是房企與地方政府談判獲得低價土地屢試不爽的條件，因為可延展出解決就業、增加稅收、提升商業檔次、拔高城市形象、帶動周邊低價等等多方面利好。

??在同一區域如果較其他家獲得質更優價更低的土地，本就已贏在起跑線上，加上當地政府多會圍繞綜合體予以配套設施建設支持，若再能談妥以分期付款的方式支付土地款，無疑會獲得超出行業平均水平的利潤，更能為企業的快速擴張打好前站。最佳實例就是萬達。

??致勝秘笈：強現金流和低融資成本

??無論是綠城當年的高負債激進擴張，還是華潤置地一直以來依托于母公司的“集團資金孵化器”。或是萬科基于品牌效應的超強融資成本……安全堅挺的現金鏈和較低的融資成本都是房企內生外長的“養分”。

??趁手武器：軟硬實力

　　品質品牌產生溢價、管控體系嚴把成本、營銷方式深得客心、招商能力高于他人……總言之，每家房企“行走江湖”都要有一件使的順溜的武器傍身——即具備至少一項軟或硬實力，如是才可能獲得更多先決條件。