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??5月26日，“2020中國房地產上市公司測評成果發布會”在上海舉行，這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院連續第13年發布中國房地產上市公司測評研究成果。在本次發布會上，還同步揭曉了“2020中國物業上市公司測評成果”，該項測評由中國物業管理協會、上海易居房地產研究院聯合主辦。

??根據《2020中國房地產上市公司測評研究報告》，前十企業整體沒有變化，僅排名出現微調。其中，萬科位列第一，中國恒大、碧桂園分列第二、第三位。融創中國排名提升較大，位列第四；中國海外發展排名與上年一致，位列第五；保利地產排名下降兩位，排名第六。華潤置地、龍湖集團、新城控股和富力地產分列第七至第十位。

??據悉，本次測評的研究對象為滬深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計共202家。與2019年相比，納入測評的上市公司總數凈減少8家。

??此外，本次測評還發布了房地產供應鏈上市企業分榜單。測評研究報告指出， 2020年房地產供應鏈企業的投資、生產、供貨等也因房地產調控、中美貿易摩擦、新冠疫情帶來企業停工停產沖擊，以及國內國際消費需求被動收縮和金融、原油等大宗商品交易市場持續震蕩等因素影響，加之房地產行業整體規模增速較前兩年明顯放緩，與房地產密切相關的供應鏈企業發展普遍面臨壓力。但供應鏈企業看到“危”也要看到“機”，隨著企業產能和市場信心正逐步恢復，隨著房地產精裝修趨勢越來越明顯，精裝房市場日趨壯大，家居品類配套增長空間可期。同時，存量更新改造也為供應鏈企業帶來新機遇。

??現狀：上市房企總體呈現八大特點

??根據測評研究報告，從核心測評指標來看，2019年上市房企總資產均值為1409.37億元，同比上升25.67%；房地產業務均值為270.00億元，同比增長34.39%；凈利潤均值為28.68億元，同比增長11.94%；資產負債率均值同比上升1.87個百分點至69.96%；凈負債率均值同比上升3.25個百分點至95.77%。

??整體看，上市房企呈現八大發展特點：

??在資本市場方面，企業估值向下調整。報告顯示，2019年A股房地產板塊表現弱于港股內房股板塊，這是因為香港上市的地產股大部分是龍頭房企，當前市場向頭部集中的趨勢加速，資金更青睞龍頭房企。從估值來看，近兩年，滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市凈率有所下降，依次為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

??在運營規模表現上，經營規模穩步增長，行業分化趨勢延續。2019年上市房企總資產均值、凈資產均值、房地產業務收入均值都呈現同比大幅增長。從上市房企總資產規模來看，截至2019年末，總資產超過千億的房企有57家，約占上市房企總量的28%，超過3000億的企業22家，約占上市房企總量的11%，其中，超過萬億的企業有5家，依次是萬科、恒大、碧桂園、保利和綠地。銷售金額方面，碧桂園、萬科、恒大、融創等上市房企繼續保持領先優勢，穩居規模優勢房企行列。

??從償債能力來看，負債比率小幅提升，房企償債風險可控。測評研究報告顯示，2019年房地產企業負債水平保持穩定，償債風險在可控范圍之內。從長期償債能力看，2019年末上市房企資產負債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個百分點；凈負債率均值為95.77%，較2018年末上升3.25個百分點。從企業資產負債率的分布上看，2019年約25%的企業資產負債率低于60%，約16%的企業資產負債率處于60%和70%之間，約26%的企業資產負債率處于70%和80%之間，約27%的企業資產負債率處于80%和90%之間；另外6%的企業資產負債率高于90%。

??在盈利能力方面，行業利潤增速下滑。2019年上市房企凈資產收益率均值為9.50%，較2018年下降0.30個百分點；總資產凈利率均值為2.18%，較2018年上升0.18個百分點；總資產報酬率均值為4.74%，較2018年下降0.03個百分點。三大盈利效率指標與2018年相比沒有太大變化，表明當前市場進入了平穩發展時期。但從絕對盈利規模和相對盈利能力來看，絕大部分房企盈利規模介于100億元以下，資產回報率介于0~10%之間。

??在成長能力上，業績增速整體向好。2019年上市房企營業收入、凈利潤和凈資產規模同比均實現增長。從成長能力指標看，離散程度較大，表明上市房企成長能力差異較大。根據數據統計，52%的企業處于增收又增利的區間；22%的企業處于增收不增利的區間；11%的企業利潤增長較快，收入出現下降；15%的企業處于低速增長區間。

??從經營效率看，運營效率基本穩定，存貨規模溫和增長。2019年末存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.33、0.28和0.20，較上年數據略有小幅下降。同時，截至2019年底，上市房企存貨總計13.99萬億元，其中存貨超過1000億元的有33家，較去年增加4家；超過3000億元的有10家，分別為恒大、碧桂園、萬科、中海、保利、華潤、綠地、融創、龍湖和招商蛇口。另一方面，從各類型上市房企表現看，高速周轉型企業存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均領先于行業平均水平，三項指標分別為0.59、0.46、0.35；平穩經營型企業三項周轉率均值分別為0.38、0.31和0.22；落后經營型企業各項經營效率指標則低于總體均值水平。

??在社會責任方面，上市房企踐行社會責任理念愈發加強，行為落實也更加細化全面。上市房企在關注自身發展的同時不忘反哺社會，積極承擔企業責任，履行社會義務，促進企業、社會、城市共同向可持續、健康、完善方向發展。從納稅指標來看，2019年，上市房企納稅額均值為23.41億元，同比增加10.38%。

??從創新能力來看，發展迅速且占據較高市場份額的上市房企，普遍對市場的變動有著前瞻性的創新力。上市房企憑借持續輸出的快速反應能力和創新能力樹立起行業企業間的差異化競爭壁壘。從房企創新運營管理模式上看，歸功于技術層面的創新和提高，開發周期、銷售周期大幅縮短，上市房企的運營效率明顯提升。整體來看，近年來上市房企積極的在各個方面進行創新和突破。

??趨勢：堅持主業深耕   多元布局垂直下沉

??本次發布的測評研究報告指出，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的主基調下，中央聚焦房地產金融風險，堅持住房居住屬性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，地方因城施策保持房地產市場穩定，融資政策逐步收緊，市場對房地產板塊的關注度不如前些年來得大。

??但對房地產企業來說，多數上市房企仍繼續堅持主業深耕，大多數上市房企第一主營業務依舊為地產開發。房地產開發業務收入占總營業收入分別大于70%的上市房企數量，合計占比約達到了65%。

??從戰略趨勢來看，上市房企多圍繞“1+X”，即聚焦主業，多元業務協同的方向發展，更加重視集團健康、可持續發展，針對多元業務的布局更加審慎，“增利潤，降負債”受到上市房企的關注。在多元業務方面，上市房企進軍方向多數以圍繞房地產上下游業務為主。其中，物業管理行業規模穩步增長，商業地產多數實現正向增長，酒店及相關、裝修、文旅城運營、園區開發運營等業務，上市房企布局較少，規模有待增長。總體來看，上市房企的多元業務正在不斷垂直下沉。

??附一、2020中國房地產上市公司綜合實力榜及單項榜

??附二：測評指標體系說明

??中國房地產上市公司測評從運營規模、抗風險能力、盈利能力、發展潛力、經營效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八大方面，采用收入規模、開發規模、利潤規模、資產規模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業在資本市場運行情況等20個二級指標，采用房地產業務收入、租賃收入、房地產銷售面積、持有型物業持有面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個三級指標來全面衡量房地產上市公司的綜合實力。