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??2023上半年保利發展實現全口徑銷售金額2368.21億元，銷售面積1383.09萬平方米，分別同比增長12.65%和5.8%。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【規模升至行業第一，去庫存取得一定成效】2023上半年保利發展實現全口徑銷售金額2368.21億元，銷售面積1383.09萬平方米，分別同比增長12.65%和5.8%。在市場下行的情況下，保利發展保持著較強的韌性，上半年銷售額排名升至行業第一。2023年中期存貨中已建成待出售物業規模相較于期初減少了25.8%至1241.04億元，占比回落至14.5%，去庫存取得了一定成效。但上半年新開工面積繼續同比減少44%至626萬平方米，新開工面積偏低可能會影響未來的項目開盤及銷售增長。

??【拿地仍然相對積極，重點在一二線城市擴儲】2023上半年保利發展新增項目91個，新增計容建筑面積為385萬平方米，拓展成本709億元，分別同比減少60.87%和13.54%。在大多數房企保持低量拿地甚至不拿地的大環境下，保利仍然憑借央企優勢較為積極地拓儲。上半年保利仍然重點投資一二線城市，建面占比達到65.3%，相較于2022年全年降低了10.1個百分點。2023年中期保利發展總土地儲備為14548萬平方米，仍然足夠保證企業3-5年的開發，土地儲備較為充足。

??【利潤率同比下滑，但仍高于行業平均水平】2023上半年保利發展實現營業收入1370.27億元，同比增長23.71%；預收房款達到4386億元，后續待結算收入儲備充足。毛利率為21.3%，同比降低了4.26個百分點，凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了2.5和0.88個百分點至11%和8.92%，整體看來盈利水平雖有下降但仍高于行業平均水平。

??【財務仍然穩居綠檔，融資成本持續處于行業極低水平】2023年中期保利的持有現金相比于期初減少了15.84%至1486億元；剔除受監管的預售資金以及其他受限制現金569.14億元之后，企業的非受限現金短債比為1.49，相比于期初降低了0.08。凈負債率相比于期初降低了2.01個百分點至61.55%，扣除預收后的資產負債率66.83%，相比于期初降低了2.74個百分點，企業仍然穩居“綠檔”。與此同時，2023上半年保利發揮規模央企財務優勢進行低成本融資，因此讓2023年中期企業的綜合融資成本相比于期初下降了0.54個百分點至3.73%，融資成本持續處于行業極低水平。

??01 銷售

??規模升至行業第一
去庫存取得一定成效

??2023上半年保利發展實現全口徑銷售金額2368.21億元，銷售面積1383.09萬平方米，分別同比增長12.65%和5.8%。在市場下行的情況下，保利發展保持著較強的韌性，上半年銷售額排名升至行業第一。由于近年來保利拿地權益比例保持在較高水平，2023上半年企業簽約建面權益比例相較于2022年全年繼續提高了2.5個百分點至71.7%，將更加有利于營收與規模的匹配。2023上半年保利實現回籠金額2273億元，銷售回款率為96%，繼續保持在93%以上的高位。

??值得注意的是，存貨中已建成待出售物業（“開發產品”科目）的規模從2020年的674.43億元上漲至2022年的1673.21億元，占比從9%上升至19%，庫存去化壓力加大。與此同時，企業的新開工面積從2021年的5155萬平米直接腰斬至2022年的2375萬平米，2023上半年繼續同比減少44%至626萬平方米，去庫存成為上半年的重點。2023年上半年末的存貨規模較期初減少了2.6%至8546億元，其中已建成待出售物業相較于期初減少了25.8%至1241.04億元，占比回落到14.5%。去庫存效果顯現，但是新開工面積偏低可能會影響未來的項目開盤及銷售增長。

??上半年保利持續發揮城市深耕優勢，38 個核心城市的銷售金額占比為87%，同比提升8個百分點；銷售金額超百億城市達到6 個，累計銷售金額1123 億元，同比增長21%。同時企業在25個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。從銷售區域分布來看，上半年對保利銷售面積貢獻最大的區域為珠三角區域，占比為29%；長三角區域的銷售面積占比為19%，但是銷售金額則貢獻了777億元，占比將近33%。 

??從城市能級來看，二線城市的銷售面積占比相比于2022年全年又提升了4個百分點至48%，三四線城市銷售面積占比由45%降至37%。整體看來，2023上半年保利的銷售區域和能級的分布相比于2022年全年的變化并不是很大。

??02 投資

??拿地仍然相對積極
重點在一二線城市擴儲

??2023上半年保利發展新增項目91個，新增計容建筑面積為385萬平方米，拓展成本709億元，分別同比減少60.87%和13.54%，其中重點38城的拓展金額占比為99%。雖然企業的拿地力度相對于過去幾年有所降低，但是在大多數房企保持低量拿地甚至不拿地的大環境下，保利仍然憑借央企優勢較為積極地拓儲。新增拓展計容建筑面積的權益比為82.2%，相比于2022年全年大幅提升了12.3個百分點，處于保利近年來拿地權益的較高水平。

??從城市能級來看，2023上半年保利仍然重點投資一二線城市，建面占比達到65.3%，相較于2022年全年降低了10.1個百分點。由于在三四線拿地建面超過40%都位于地價與二線城市相當的佛山，同時二線城市中地價較高的城市，如南京、蘇州、成都等，新增土儲占比提高，因此上半年平均拿地成本達到了18416元/平米，相比于2022年的15304元/平米又有明顯提升。

??從新增土儲建面的區域分布來看，占比最高的是珠三角區域，達到37.9%，相較于2022年全年提高了1.6個百分點。整體看來，在行業整體拿地不積極的情況下，保利得以在重點城市大量低溢價拿地擴儲，有利于未來的發展。

??中期保利發展總土地儲備為14548萬平方米，相比于期初減少了11.59%，仍然足夠保證企業3-5年的開發，土地儲備較為充足。得益于上半年拿地的高權益比例，保利發展總土儲的權益比例達到了68.21%，創下了近年來的新高。就土儲區域分布來看，37.3%位于珠三角區域，中西部區域占比為32.3%，環渤海18.2%，長三角相對較少，占比為11.7%；就能級分布來看，三四線占比為45.8%，二線占比為42.7%，一線城市占比為11%，和期初的變化都不是很大。

??03 盈利

??利潤率同比下滑
但仍高于行業平均水平

??2023上半年保利發展實現營業收入1370.27億元，同比增長23.71%；預收房款達到4386億元，后續待結算收入儲備充足。利潤方面，企業實現毛利潤291.71億元，同比減少4.26%；歸母凈利潤122.22億元，同比增長12.65%；扣除非經常性損益后的核心歸母凈利潤為117.26億元，同比增長15.54%。歸母凈利潤和核心歸母凈利潤的逆勢增長，主要是因為期內結轉項目的權益比例有所提升。與此同時，保利在2023上半年進一步提升運營效率，將2022年以來新拓展項目的平均首開時長縮短3.2 個月至5.7 個月，同時加強供應商管理，將集采使用率提高4 個百分點，有助于企業的資金回籠和降本增效。

??從盈利率水平來看，2023上半年保利的毛利率為21.3%，同比降低了4.26個百分點，毛利率的下降主要是因為市場下行和疫情余波的影響。由于上半年的新增項目稅前成本利潤率平均超過15%，企業未來的毛利率仍有可能繼續下降。凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了2.5和0.88個百分點至11%和8.92%，整體看來盈利水平雖有下降但仍高于行業平均水平。

??04 償債

??財務仍然穩居綠檔
融資成本持續處于行業極低水平

??2023上半年保利實現經營活動現金流量凈額為71 億元，同比增加了296 億元，但是由于企業大量償還債務導致籌資活動產生的現金流量凈額為-372億元，因此期末持有現金相比于期初減少了15.84%至1486億元。剔除受監管的預售資金以及其他受限制現金569.14億元之后，企業的非受限現金短債比為1.49，相比于期初降低了0.08，整體來看企業現金覆蓋短債倍數仍然較高，在手現金較為充裕。 

??截止2023年中期保利的有息負債合計3514億元，相比于期初減少了7.86%。凈負債率相比于期初降低了2.01個百分點至61.55%，若將永續債計做負債,則凈負債率上升2.54個百分點至64.09%?？鄢A收后的資產負債率66.83%，相比于期初降低了2.74個百分點，企業仍然穩居“綠檔”。與此同時，2023上半年保利發揮規模央企財務優勢進行低成本融資，因此讓2023年中期企業的綜合融資成本相比于期初下降了0.54個百分點至3.73%，融資成本持續處于行業極低水平。