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??核心觀點

      【銷售同比增長41.4%，杭州貢獻超過一半】2023上半年眾安集團實現全口徑銷售金額74.5億元，銷售面積35.7億元，分別同比上升41.4%和29.0%。相較于百強約房企約0.2%的增速來看，眾安集團的整體銷售增幅相對較大。銷售業績完成僅為年初制定的約215億元目標的34.7%，銷售目標完成度相對較低，下半年有一定的銷售壓力。大本營杭州銷售金額同比上升了185%到39.8億元，銷售占比上升了26.9個百分點至53.5%。杭州銷售貢獻的上升進一步推廣其銷售均價同比上升9.6%至20844元/平方米。

??【無新增拿地，剩余土儲可供企業2-3年銷售】2023年上半年眾安整體維持謹慎的策略，沒有在公開市場上新增拿地。截止2023上半年，眾安集團共擁有總土儲建面964萬平方米，較期初下降4.6%，土地成本為2977元/平方米，而根據其2022年末公布業績會PPT來看，彼時企業的剩余可售貨值為542億元，按此計算，截止2023年上半年末預估企業當前儲備可開發貨值約500億元左右，按當前企業銷售表現，可以滿足企業未來2-3年左右的發展所需。

??【交付面積減少營收同比降20%，盈利水平仍有提升空間】2023上半年眾安集團實現營業收入40.8億元，同比下降19.7%，主要是由于2023上半年的結轉項目較去年同期有所減少。2023上半年眾安集團毛利率約為17.1%，同比下降16.8個百分點，毛利率水平下滑相對較大。凈利潤表現方面，凈利潤1.56億元，同比增122.2%，歸母凈利潤實現1.97億，同比增長42.8%，歸母凈利率4.82%，仍有提升空間。

??【債務結構優化，但現金減少需關注短期流動性】截止至2023上半年末，眾安集團凈負債率較期初下降6.15個百分點至59.7%，剔除預收賬款資產負債率同樣降低2.9個百分點至62.3%。長短債比為1.86，一年以內債務同比減少16.9%至45.8億元，同時5年以上的債務占比增加，整體的債務結構有所優化。持有現金56.16億元，較期初減少15.3%，現金短債比有所上升至1.23，屬于“三條紅線”的綠檔。值得注意的是，若剔除受限制現金，非受限現金短債比為0.40，未能全面覆蓋短債，應注重資金流動性問題保證安全性。

??01 銷售

??同比增長41.4%

??杭州貢獻超過一半

??2023上半年眾安集團實現銷售金額74.5億元，業績增幅高于同規模企業。根據企業公告數據，2023上半年眾安集團實現全口徑銷售金額74.5億元，銷售面積35.7億元，分別同比上升41.4%和29.0%。相較于百強房企約0.2%的增速來看，眾安集團的整體銷售增幅較大，表現良好。全年銷售目標來看，年初制定約215億元目標，若2022年上半年杭州拿地項目持續入市貢獻銷售，則企業銷售目標完成有一定的支撐，但上半年的銷售業績完成率僅為34.7%，銷售目標完成度較低，下半年仍有一定的銷售壓力。

??得益于2022年獲取項目貢獻銷售，大本營杭州貢獻業績超一半。從銷售區域表現來看，浙江省的銷售貢獻達到92.6%，同比上升5.1個百分點。從城市表現來看，杭州、義烏、溫州、紹興為銷售前四的城市，也是唯4個銷售金額超過5億元的城市。大本營杭州銷售金額同比上升了185%到39.8億元，銷售占比上升了26.9個百分點至53.5%，主要得益于2022年企業在杭州新增拿地項目貢獻銷售，2022年上半年拿地的杭州未珂宸銘府、濋玥府、嵐荷蕓府、澤翠居、樟源府合計貢獻了28.10億元的銷售，剩下的杭州大港橋項目今年下半年或將推出，也將支撐企業業績增長。杭州銷售貢獻的上升進一步推廣其銷售均價同比上升9.6%至20844元/平方米。

??02 投資

??無新增拿地

??剩余土儲可供企業2-3年發展

??2023年上半年眾安整體維持謹慎的策略，沒有在公開市場上新增拿地。事實上，從2022年下半年開始，企業在公開市場上基本無拿地。從策略上看，近兩年眾安表示未來企業將重點聚焦浙江省內，聚焦熟悉的區域。該策略可以抵御外拓風險，未來如有機會其土地拓展或集中在現有區域。從總土儲表現來看，土儲總量充裕，二級土地儲備可滿足企業2-3年左右開發所需。截止2023上半年，眾安集團共擁有總土儲建面964萬平方米，較期初下降4.6%，土地成本為2977元/平方米。而根據其2022年末公布業績會PPT來看，彼時企業的剩余可售貨值為542億元，按此計算，截止2023年上半年末預估企業當前儲備可開發貨值約500億元左右，按當前企業銷售表現，可以滿足企業未來2-3年左右的發展所需。

??03 營收

??交付面積減少營收同比降20%

??盈利水平仍有提升空間

??結轉項目減少，營收同比下降19.7%。2023上半年眾安集團實現營業收入40.8億元，同比下降19.7%，其中地產銷售收入為36.3億元，同比下降23.5%，主要是由于2023上半年的結轉項目較去年同期有所減少。2023上半年末預收賬款為250.4億元，覆蓋預計全年營業收入3.07倍，可以保證未來的營收穩定增長。物業開發毛利率17%，凈利率水平有待提升。2023上半年眾安集團實現整體毛利潤約6.99億元，同比大幅下降59.5%，毛利率約為17.1%，同比下降16.8個百分點，毛利率水平下滑相對較大。凈利潤表現方面，凈利潤1.56億元，同比增122.2%，歸母凈利潤實現1.97億，同比增長42.8%，歸母凈利率4.82%，仍有提升空間。

??04 償債

??債務結構優化

??但現金減少需關注短期流動性

??“三條紅線”指標均滿足監管要求，居綠檔。截止至2023上半年末，眾安集團共持有現金56.16億元，較期初減少15.3%，現金短債比上升0.03個百分點至1.23；凈負債率較期初下降6.15個百分點至59.7%，剔除預收賬款資產負債率同樣降低2.9個百分點至62.3%，整體來看，企業屬于“三條紅線”的綠檔。值得注意的是，若剔除受限制現金，非受限現金短債比為0.40，較2022年末的0.90近一步下降，未能全面覆蓋短債，應注重資金流動性問題保證安全性。

??從債務結構表現來看，截止至2023上半年底企業長短債比為1.86。具體而言，企業借款總額約為人民幣131.15億元，有息債總量較期初減少11%，企業杠桿壓力有所減小。其中一年以內債務同比減少16.9%至45.8億元，占所有有息債34.9%；而1-2年債務占比15.5%，2年到5年債務占比45.2%，5年以上債務占比4.4%。企業1年內的債務占比減少而5年以上的債務占比增加，整體的債務結構有所優化。