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??導語

??熱點城市將出現更多的底價和流拍地塊，土拍熱度指標也將逐步與新房市場趨同。

??受上月土地供應回升的影響，本月土地成交建面環比上月同期小幅上揚。熱度方面，至截稿時上海、杭州、南京等市均在月內舉行了土拍，月份平均溢價率6.1%，環比上月小幅下調。土地流拍率方面出現了超預期的攀高，隨著7月份供地規模的減少，以及月內接連出臺的行業扶持政策推動，8月份土地流拍率或有望邊際改善，但預計下半年土地流拍率仍將持續保持高位震蕩。

??核心要點

??供求：新增供地規模方面季節性回落, 隨著7月份到期的供地清單數量減少，短期內土地供應規模出現了明顯下降。至截稿土地成交1560幅，同比降幅收窄,環比連續三月正增長。

??熱度：月內重點城市土拍平均溢價率6.1%，環比上月小幅下調。僅上海溢價率相對穩定，杭州、南京、成都等土拍熱度均明顯降溫。流拍率超預期攀高至26.5%，創2022年以來新高，合肥、佛山等地中遠郊均出現多宗流拍地塊。

??分布：受京、滬、廣集中土拍的影響，一線城市本月共成交土地302萬平方米，環比微增1%，但同比下降了37%，成交金額638億元，同環比均明顯下滑；二線城市本月有杭州、南京、長沙等部分城市進行了集中土拍，但受上月高基數的影響，成交金額明顯減少，環比下降58%至525億元，同比降幅更是高達69%。

??后市展望

??寧、杭等熱點城市集中土拍熱度相繼下調

??下半年土地流拍率或將持續保持高位震蕩受上月土地供應回升的影響，本月土地成交建面環比上月小幅上揚。考慮到因為6月份大批土地供應時間集中在下旬出讓，有接近一半的土地預計出讓時間在7月最后幾天，7月份土地成交規模環比增幅或進一步擴大。熱度方面，至截稿時上海、杭州、南京等市均在月內舉行了土拍，月份平均溢價率6.1%，環比上月小幅下調。具體城市方面，僅上海溢價率相對穩定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價率，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫，典型如南京月內8宗地塊有6宗為底價成交。除了溢價率下滑外，本月杭州進行的第七輪土拍還出現杭州2023年首輪流拍和本地國資委托底的現象，結合日前上海集中土拍出現流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況展望，在當前銷售端回落的影響下，再加之大量優質地塊已在上半年的密集出讓，下半年熱點城市將出現更多的底價和流拍地塊，土拍熱度指標也將逐步與新房市場趨同。

??01供求

??供給規模季節性回落

??成交建面同比降幅如期收窄

??土地供應方面，新增供地規模季節性回落。截止25日，7月份土地供應量5826萬平方米，相比2022年同期下降39%，降幅較上月擴大了15個百分點，再度回到3-5月平均跌幅附近。正如上月所分析，隨著7月份到期的供地清單數量減少，短期內土地供應規模出現了明顯下降。一線城市方面，本月京滬深均有新增宅地供應，含宅用地總建面約110萬平方米，上海方面第二輪預供地清單均已在6月份入市，本月僅有一宗浦東商服用地入市。二線城市方面，杭州、成都、長沙等十五市在月內發布了住宅類用地土拍公告，其中成都、西安新增宅地供應建面均超過200萬平方米，以成都為例，月內共發布了28宗含宅用地的土拍公告，合計建面約266萬平方米，但是平均底價只有1萬元/平方米左右，對比上半年1.2萬元/平方米的平均樓板價來看供地質量相對一般。接下來，隨著地方基金性收入相關壓力的進一步顯現，預計土地市場供應規模有望迎來邊際改善，但是鑒于需求側增長不及預期和壓降行業庫存壓力等需要，預計年內土地供給規模仍將持續低位。

??土地成交方面，截至7月25日，全國300城經營性土地總成交1560幅，同比下降16%，降幅較上月顯著縮小，環比上月同期增長約5%。考慮到因為6月份大批土地供應時間集中在下旬出讓，有接近一半的土地預計出讓時間在7月最后幾天，7月份土地成交規模環比增幅或進一步擴大。7月份土地成交規模雖然如期上揚，但是市場熱度卻明顯轉涼，不僅三四線城市流拍率走高，杭州、合肥等熱點城市也相繼出現土地延期或中止出讓。受月內三四線城市土地成交占比增加影響，平均樓板價有所下降，但是隨著年中土地成交高點的過去，預計8、9月份平均樓板價或將再度攀高。

??02熱度

??溢價率震蕩下行

??流拍率創近兩年新高

??市場熱度方面，至截稿時上海、杭州、南京等市均在月內舉行了土拍，月份平均溢價率6.1%，環比上月小幅下調。具體城市方面，僅上海溢價率相對穩定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價率，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫，典型如南京月內8宗地塊有6宗為底價成交。

??土地流拍率方面出現了超預期的攀高。受銷售面持續疲軟，企業自籌資金降幅延續等因素影響，6月份土地流拍率流拍率達到了26.5%，創下2022年以來新高，只有相對核心區域的優質地塊才擁有較佳的土拍預期，大量中遠郊低價板塊的土地成交愈發艱難。年內的熱度標桿——杭州也在月內出現了首宗流拍地塊，該流拍地塊板塊區位條件較好，但受商業占比較高、周邊庫存規模較大等因素影響，導致地塊的盈利空間和周轉速度預期不佳，意向房企難覓，最終于土拍前日終止出讓。此外合肥、佛山等地也均有多宗中遠郊地塊撤牌。隨著7月份供地規模的減少，以及月內接連出臺的行業扶持政策推動，8月份土地流拍率或有望邊際改善，但預計下半年土地流拍率仍將持續保持高位震蕩。

??03重點地塊

??上海包攬兩榜榜首

??攬金額超400億元

??2023年7月，北京、上海、廣州、杭州、南京、成都、長沙等多個城市進行了集中土拍。總價榜榜首地塊來自上海松江洞涇鎮，為純宅地，成交總價為70.63億元，由華發搖號競得；排在第二位的是上海閔行華漕鎮，該地吸引招商、保利發展、中國鐵建、中鐵置業、國貿、華僑城、綠城、萬科等18家房企報名參拍，以國央企為主，經過31輪并觸發最高限價，進入搖號階段，最終中國鐵建搖中該地塊，成交總價61.475億元，溢價率10%，成交樓板價40920元/平方米。

??由于重點城市供地質量較之前所有下滑，入榜門檻值與上月相比，也明顯下調。單價榜門檻地塊為北京朝陽區太陽宮商辦地塊，該地被北京懋源鴻竺房地產開發有限公司以底價13.4億元摘得，樓板價僅有28065元/平方米，較上月門檻值下降了30%。