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??導語

??這是行業走向健康新常態的必經陣痛，不應小覷，但也無需過度懼怕。

??◎  文 / 馬千里、邱娟
（本文僅代表作者個人觀點，與機構無關）

??2022年，中國樓市經歷了1998年房改后最大的全國性深度調整，行業投資、施工、新開工等各項指標均出現了深度回調，其中新房成交同比下降27%，庫存去化壓力急劇攀升，在此背景下，土地成交更是出現了深度調整，2022年土地購置面積同比下降53%。受行業持續下行的影響，2023年土地成交規模進一步下跌，上半年全國土地成交建面同比下降29%，并遠大于同期商品房的5%降幅。正如7月24日中央政治局正如7月24日中央政治局的表述“我國房地產市場供求關系發生重大變革”，目前房地產市場正經歷著新房交易增長乏力、土地成交規模超跌的特殊時期。在當前的大背景之下，土地成交規模還會跌多久？還需要跌多少規模才是真正“跌到頭”？

??01 降行業庫存、穩去化周期
短期內土地成交量下滑不可避免

??在2023年各地發布的供地計劃中，多有提及“已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地”，明確了主管部門穩定房地產市場，壓降庫存風險的決心。2021年以前，我國房地產施工銷售比大約為5.3左右，即這一口徑下的存貨大約為銷售的5倍，也與主管部門對于正常庫存指標的認定較為一致。

??但是2022年末，房地產行業施工銷售比大幅上漲至6.7，其關鍵原因是行業銷售規模下降25%至13.6億平方米，并且遠大于施工規模7%的降幅。這意味著若施工銷售比想回歸至5附近，以2022年末90.5億平方米的施工規模來看，需要下降20億平方米左右的施工面積，才能“追上”銷售面積的降幅。若要減少施工規模，要么加快去化減少存量，要么減少供地放緩增量。但考慮到“保交房”涉及的民生權益等方面，以及行業銷售規模同比指標的疲軟，施工規模的壓降勢必更多地要依賴于土地市場交易規模的收縮，短期內土地成交規模的下滑不可避免。

??02 全國土地市場的交易規模低位
至少還將持續三年

??對比全國經營性土地和商品房成交面積規模來看，2022年才大致均衡（大約15億平方米VS13.6億平方米，供需比約1.1倍），2023年上半年土地成交建面同比降幅接近三成，按30%降幅測算，預計2023年土地成交建面較2022年的均衡值下降約4.5億平方米。這樣測算下來，預計需要4.4年才能消耗掉這部分多余的施工面積（20億平方米/4.5億平方米=4.4年），即全國土地市場的交易規模低位至少還將持續3-4年的時間[1]。如果樓市下半年繼續走低的話，這個時間還會更長；當然如果土地成交規模進一步下跌，這一時間也會相應縮短。

??值得一提的是，在土地交易規模縮量的同時，當下企業拿地更偏向于確定性高的項目，未來高品質純新盤供給量能夠保持一定規模。而區位一般的中遠郊剛需純新盤會減少，在缺少純新盤刺激的情況下，如果沒有實質性的規劃利好落地，中遠郊項目將面臨更大的價格壓力。但是銷售、入住不及預期，又會使得相關規劃和配套的落地時間減緩，部分中遠郊項目和板塊可能因此陷入惡性循環。

??03 房地產開發貸款將持續低位
行業金融扶持仍需延期

??統計局數據顯示，2023年1—6月，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%，降幅較1-5月擴大0.7個百分點，開發投資已經連續4個月加速下跌。聯系房地產企業開發資金指標來看，和新房銷售相關的定金預收款、按揭貸款尚能同比持平，但是和拿地開發相關的國內貸款明顯下降，同比降幅超過11%，再加之行業規模收縮導致的自籌資金減少，使得房地產企業資金面愈加雪上加霜。不過對比上半年全國土地成交金額下跌21.5%的跌幅來看，2023年企業國內融資降幅小于土地市場，即行業融資規模好于保守預期，年內金融政策層面出臺的一系列政策還是起到了較為明顯的效果。

??近期政策動向方面，7月10日，央行、金監局延長“金融16條”存量貸款、配套融資相關政策實施期限，由截止今年5月延長至明年年底，其余政策長期有效。此舉意在緩解房企資金壓力、助力“保交樓”，給予處在銷售走弱、融資不暢、到期債務壓力大背景下的房企喘息之機。7月19日，中共中央、國務院發布了《關于促進民營經濟發展壯大的意見》，其中圍繞民營經濟發展共提出31條措施。三年疫情過后，民營企業遭遇嚴冬，不少企業因資金壓力陷入困境。其中尤其是房地產行業，面臨資本與市場信心不足，多數民營房企處境困難，這一政策的出臺正有利于樹立各方對于民營企業的信心。鑒于當前土地交易規模低位導致相關融資標的減少的事實，在接下來三年左右的時間里，房地產行業依舊需要“金融16條”等相關政策的持續延期和護航。

??04 廈門、武漢、天津庫存壓力較2022年末已有改善，上海率先完成庫存調降

??雖然從全國層面來看行業中長期庫存壓力較2021年明顯增加，但是基于城市分化情況來看，仍有部分城市的庫存指標率先調降，甚至持續保持健康。

??CRIC數據顯示，典型城市2023年年中平均廣義消化周期[2]達到6.5年，達到2021年末的1.7倍。典型城市方面，除上海外，所有城市2023年年中的廣義消化周期都高于2021年末，宜興、晉江、重慶、珠海、深圳、鎮江、東莞等城市廣義去化周期均延長了5年以上，庫存壓力明顯增加。對比供地計劃要求來看，接近七成城市高出1年左右，土地供應規模偏大。

??值得注意的是，廈門、武漢、天津等少數城市廣義庫存較2022年末有一定改善，2023年年中庫存去化周期較2022年末縮時長超一年。與2021年末相比，2023年年中上海廣義庫存去化周期已經縮短，廣義庫存去化周期由2.2年降至2年，率先完成了庫存調降。此外合肥、杭州、長沙、成都等市由于基數較低，2023年中廣義消化周期也在4年以內，指標數值雖較2021年有所放緩，但仍在相對安全的范圍之內。

??05 政策面利好不改變供求基本規律
降預期更有平常心

??當前土地成交規模的持續低位，實質上是行業成交規模縮量所導致的波及影響之一，并且在消化周期的乘數效應下出現了波動進一步放大，并導致與之相關的地方財政、企業融資、房地產新增開發規模等一些列指標均出現了連鎖性的長期波動，這是行業走向健康新常態的必經陣痛之一，不應小覷，但也無需過度懼怕。就針對性的應對舉措而言，在嚴控投資性需求的大前提之下，目前行業政策面其實已經是應出盡出：

??第一，加快需求入市，促進庫存向合理區間回歸。如新型城鎮化、改善性需求釋放。6月28日，央行貨幣政策委員會召開2023年第二季度例會。會議指出，因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，促進房地產市場平穩健康發展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動建立房地產業發展新模式。具體政策上面，可進一步優化調整二套房認定標準和首付比例。譬如第一套房貸還清后，再買或置換二套房時執行首套貸款政策，核心城市可以適當下調二套房首付比例，以此支持改善性需求釋放。

??第二，積極推動城市更新，增加高質量供需規模。七普數據顯示，我國自建房自住戶占比達到了21%，數量超過6000萬戶，自建房占比和存量均處于高位，潛在住房更新需求規模龐大。考慮到“城中村”住宅建設在多數情況下與城建規劃不匹配，在人均綠地、醫療、商業、教育等供地指標上存在明顯短板，建筑形態、交通出行也缺乏統一規劃，為提高城市建設用地的使用效率，長遠來看大多需要拆改。近期，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。一方面可以新增居住供應，另一方面滿足更多無房居民的居住需求，同時增加基建投資建設，拉動經濟增長。

??第三，優化土地供應程序，加快供給效率。為加強規劃許可和用地審批融合管理，推進用途管制制度改革，自然資源部近日印發《關于深化規劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》。明確以“多規合一”為基礎，以精簡審批環節、加強規范管理、提升服務水平為重點，推動“多審合一、多證合一”，提高審批效能和監管服務水平。具體在加快供地效率，縮短、精簡土地的規劃、收儲、上市審批流程下功夫，加快土地供應進程。

??第四，加強行業金融扶持力度，使更多企業受惠。對于“金融16條”等政策適時再度延期，并繼續加強對于行業融資層面的扶持，助力行業渡過回款額和新增融資標的雙雙下降的艱難時期。

??但需要說明的是，雖然目前國家已經出臺了一系列扶持政策，并且在7月24日的政治局會議中，對于近期相關表述進行了總結和強化，進一步提出“適時調整優化房地產政策”、“加大保障性住房建設和供給”等表述。在7月25日國稅局發布的稅費優惠政策指引中，房地產也是其中重點涉及領域之一，譬如在22條支持消費提振信心的相關政策指引中，多達19條與個人購房相關。但從壓降實際庫存規模的角度來看，在施工銷售比5倍的乘數面前，其預計力度和效果都比較有限，土地成交的持續低位仍不可避免。比如《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》僅惠及21個[3]超大特大城市，受眾面相對有限，即使每個城市每年100萬平方米，一年也僅有2100萬平方米，對于當前供需缺口而言仍差了一個量級。

??在未來三四年時間里，全國土地市場交易規模的低位還將持續，企業也需要做好持續應對這一變化的準備；尤其在當前樓市去化承壓的大環境之下，房企拓儲時要注重聚焦廣義存量規模相對合理的城市和板塊，并且深入探析城市的發展規劃和供地計劃動向，盡量避免潛在供應量過高或超預期規劃的板塊。