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??點擊查看完整版報告：[易居研究院]2025年兩會政府工作報告學(xué)習(xí)—對房地產(chǎn)政策的深入領(lǐng)會

??2025年3月5日，兩會政府工作報告發(fā)布。此次對房地產(chǎn)提出了明確的工作部署，對今年房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)工作開展提出了清晰的工作目標(biāo)，也將進一步促進房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系平衡。本報告對房地產(chǎn)相關(guān)政策表述進行重點分析，以更好學(xué)習(xí)和領(lǐng)會兩會政策精神。

??一、政策內(nèi)容和導(dǎo)向

??1、政策內(nèi)容：置入防風(fēng)險框架之中

??此次報告明確，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線……持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施,加力實施城中村和危舊房改造,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式,合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房,推進收購存量商品房,在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用,繼續(xù)做好保交房工作,有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要,完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

??2、總基調(diào)：延續(xù)去年底精神

??此次報告提出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。該表述和去年召開的中央經(jīng)濟工作會議表述是完全一致的。1）從房地產(chǎn)的政策框架看，其是被置入“有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險,牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線”的框架之中。這和去年中央經(jīng)濟工作會議的表述及精神是一致的。反過來看，今年在房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)或“穩(wěn)住樓市股市”等系列工作上，要和化解風(fēng)險、守住底線等工作密切配合。這要求各地清晰理解房地產(chǎn)市場和工作的總定位。2）今年要做好房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)工作，該表述和去年中央經(jīng)濟工作會議的表述及精神是一致的。當(dāng)然，雖然表述一致，但依然有新的含義。去年四季度的止跌回穩(wěn)是起步階段。而經(jīng)過去年四季度和今年前兩月的健康發(fā)展，止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)更加牢固。比較典型的就是全國70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)，房價趨穩(wěn)的城市明顯增多。同時，前兩月包括房屋交易量、價格指標(biāo)和土地交易情況等都呈現(xiàn)出積極復(fù)蘇態(tài)勢。所以要進一步堅持止跌回穩(wěn)的工作方向，鞏固好連續(xù)5個月向好的發(fā)展態(tài)勢，促進今年小陽春行情提振和全年房地產(chǎn)市場的向好發(fā)展。

??3、政策方向：調(diào)減限制性措施

??此次報告明確，因城施策調(diào)減限制性措施。該表述在去年中央經(jīng)濟工作會議的文件中沒有提及。我們分析其有兩個重要含義。1）在止跌回穩(wěn)的工作過程中，政策層面的工作要進一步做好做扎實。反過來看，這也就意味著今年政策方面的一個很重要導(dǎo)向，即各地如限購政策還將有調(diào)整和優(yōu)化的可能。側(cè)面說明，類似一線城市等情況有一定的特殊性，政策可以做進一步的調(diào)整優(yōu)化，但絕對沒有提及“完全廢除限制性措施”的內(nèi)容。這對于我們精準(zhǔn)把握今年的政策方向具有積極作用。2）對于限制性措施，也不能直接理解為就是對限購的放松或取消。其實有些地方的政策本身就有足夠的放松空間。比如說，今年要繼續(xù)優(yōu)化公積金政策，今年各地公積金政策已經(jīng)對一些限制性措施做了調(diào)整。如跨城市的公積金提取和使用本身也有一些限制，但是各地明顯取消了這些限制，方便公積金資源的流通使用，其本身就是政策調(diào)整優(yōu)化的重要體現(xiàn)，也進一步說明對止跌回穩(wěn)工作具有非常好的支撐作用。

??4、房地工作：延續(xù)既有政策思路

??對比去年底中央經(jīng)濟工作會議的表述，房屋和土地政策總體延續(xù)。其中，房屋政策方面，明確“加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。土地政策方面，明確“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房”。兩個表述和去年中央經(jīng)濟工作會議的表述是完全一致的。表述一致，說明此類工作的方向是非常明確的，各地就要不折不扣嚴格和持續(xù)地堅持下去。其中對于房屋領(lǐng)域的工作，要重點做好城中村和危舊房改造、住房需求潛力釋放等內(nèi)容。而對于土地方面的工作，也要進一步處理好增量和存量的關(guān)系，持續(xù)把盤活存量用地用房等工作做扎實。

??二、政策新提法和新表述

??1、城市空間：首次寫入房地產(chǎn)的框架中

??此次明確城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化的內(nèi)容，即“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式”。該表述在去年中央經(jīng)濟工作會議中沒有提及，在去年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中也沒有出現(xiàn)。這說明在房地產(chǎn)發(fā)展的新一輪工作中，要不斷研究城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化的內(nèi)容。1）該表述本質(zhì)上就是要做好“四好”工作，即“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”工作。換句話說，城市空間的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從微觀角度看，要做好房子戶型等設(shè)計工作；從宏觀角度看，要做好城市規(guī)劃的工作。此類工作的出發(fā)點都在于，新一輪好房子的建設(shè)工作，需要有一個更加優(yōu)化和靈活的城市空間做支撐。2）可以舉一例子來分析。比如說，此前北京通州副中心的土地規(guī)劃中，進行了小體量地塊的出讓，但也產(chǎn)生了土地利用效率不高、城市道路利用率不高等問題。而在北京近期發(fā)布的好房子建設(shè)若干要點的文件中，就明確此類道路空間要綜合利用的導(dǎo)向。尤其提出，要和多個小區(qū)的規(guī)劃進行聯(lián)合設(shè)計，包括地下空間的高效利用等。此類做法都說明，今年各地房地產(chǎn)工作要和城市空間以及土地利用等工作有效銜接。

??2、存量商品房：收購的路徑更為清晰

??此次有一句非常重要的表述變化，無論在用詞還是內(nèi)容豐富性上都有明顯的變化。此次報告明確，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。1）去年底中央經(jīng)濟工作會議明確，“推進處置存量商品房工作”，而現(xiàn)在表述是“推進收購存量商品房”。其重要變化是，過去強調(diào)處置的導(dǎo)向，而現(xiàn)在聚焦為“收購”。“收購”的口徑比“處置”的口徑要小很多，但反過來說明工作將更聚焦，也說明收購過程中的資源更加明確和豐富。所以今年在處置存量商品房方面，各地要研究好“收購存量商品房”的工作方法和推進節(jié)奏。2）明確了城市政府更大自主權(quán)。該表述在去年底中央經(jīng)濟工作會議中沒有提及。而且從過去對于城市自主權(quán)的角度看，主要是強調(diào)各地對購房政策放松放寬的自主權(quán)。現(xiàn)在相當(dāng)于地方政府或城市政府的權(quán)力增加了，也意味著對于收購存量商品房的重視程度和期待明顯增加。據(jù)此，后續(xù)各地要加大對各類收購方面的政策研究，更好推進工作。

??這里需要重點說明的是，自主權(quán)如何體現(xiàn)？根據(jù)此次報告，自主權(quán)主要體現(xiàn)在三個領(lǐng)域，也就是收購主體、價格和用途。1）收購主體的變化，預(yù)測會從目前各地人才安居集團為主的國企拓展到民企等角色，同時也會延伸到實體企業(yè)中，如制造業(yè)企業(yè)收購房源做員工宿舍等。當(dāng)然，近期湖北武漢新洲區(qū)的某高校收購房源做宿舍，也具有非常好的啟發(fā)。2）從價格層面看，各地定價權(quán)會更加靈活，既要考慮到房屋本身的屬性，也要考慮到企業(yè)的資金狀況，同時還要考慮到今年政府收購此類項目的資金情況。我們認為，由于地方政府專項債在持續(xù)推進，如廣東已經(jīng)開始發(fā)行募投書和發(fā)債計劃，因此后續(xù)在收購存量商品房方面，也要考慮專項債在收購存量商品房方面的重要作用。3）對于用途層面的理解，則要看到，一些地方兩會和工作規(guī)劃都提及了用途的增加和調(diào)整。如鄭州此前提及存量商品房用作文旅項目、海南提及用作康養(yǎng)項目等。這都有助于拓寬思路，即從傳統(tǒng)保障房的用途豐富擴展為其他新的用途。