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??政策、行業、融資

??政策：兩會定調“穩樓市”“好房子”，供需協同促轉型

??行業：市場企穩蓄動能，新模式發展穩中向好

??融資：廣東率先落地專項債收儲，房企債務重組迎來進展

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??壹 政策篇

??兩會定調“穩樓市”“好房子”，供需協同促轉型

??2025年初，全國兩會首次將“穩住樓市股市”寫入總體要求，并明確“建設好房子”作為產業轉型方向。城中村改造提質擴面，帶動增量需求提升、兼顧增加優質土地供給。推進保障房收儲，優化庫存結構。首次在促消費文件中提出推動房地產市場止跌回穩，意在明確穩定樓市預期，并從供需兩端協同發力，要求落實稅收優惠及公積金政策松綁，激活購房消費動能。房地產金融環境持續改善，融資協調機制進一步擴圍增效。地方層面，全國66個省市出臺124次政策，積極落實中央穩市場要求，在保障合理剛需和改善需求的基礎上，大力推進好房子建設和供給側優化管理。

??展望2025年全年，預計中央政策將以“穩預期、防風險、促轉型”為主線，通過供需兩端協同管理、產品品質升級、金融支持與風險防控并重、住房保障體系完善等四維發力，加速構建房地產發展新模式。地方層面，重點城市將率先推動“好房子”建設標準落地，以產品迭代激發新型住房需求潛力，同時強化閑置土地盤活和存量商品房收儲效率，以重點突破帶動庫存壓力緩解，促進供需雙側預期修復，推動更多區域市場在年內實現供求關系動態優化，為行業整體筑底企穩提供關鍵支撐。

??總 結

??01 兩會定調穩樓市促轉型，四策并舉激活市場新動能

??2025年一季度，國家發改委、國務院等部委以中央經濟工作會議和全國兩會精神為指引，圍繞“穩預期、防風險、促轉型”主線，推出一系列政策組合拳，推動房地產市場止跌回穩。

??年初政策密集出臺，強化民生保障與風險化解。1月3日，國家發改委明確將“推動房地產市場止跌回穩”作為防范化解重點領域風險的核心任務之一，同步提出“更大力度穩就業、促增收”，通過提升居民收入和社會保障水平，夯實住房消費能力基礎。1月8日，發改委聯合財政部發布家裝消費品換新政策，通過財政補貼鼓勵舊房改造和智能家居消費，既拉動內需又推動住房品質升級。這一政策與住建部1月7日發布的《關于加強保障性住房和城中村改造安置房建設質量監管的通知》形成聯動，既強調增量保障房質量管控，又通過存量住房改造激活消費潛力。

??3月兩會定調全年方向，“穩住樓市股市”首次寫入總體要求，并明確“建設好房子”作為產業轉型方向。3月5日，國務院《政府工作報告》將房地產領域列為“有效防范化解重點領域風險”的核心板塊，提出“持續用力推動房地產止跌回穩”的總目標。首次將“穩住樓市股市”寫入政府工作報告總體要求，并指出“房地產是居民資產配置的重要部分”“穩資產價格可釋放財富效應”。2025年首次將“建設好房子”納入產業轉型新方向，透露正在組織編制“好房子”建設指南，并修訂住宅規范標準，要把住宅層高提高到不低于3米。

??2025年政府工作報告明確房地產工作路徑：全面覆蓋需求扶持、庫存管理、融資協調、產品升級等四方面。一是調減限制性措施釋放剛需和改善性需求；二是通過收購存量商品房和土地盤活優化供給結構；三是強化房地產融資協調機制和保交房工作；四是加快構建“好房子”標準體系，推動行業向高質量發展轉型。

??相比往年，2025年政府工作報告的關鍵變化在于：強調安全與發展并重，堅持在發展中逐步化解風險，實現高質量發展和高水平安全的良性互動。政策已從“三穩”到“新模式”的制度性突破、從“救項目”轉向“好房子”轉變，未來具備“存量盤活能力”、“綠色科技實力”的開發企業將會有更大發展空間。

??表：近年《政府工作報告》中與房地產行業相關表述對比（略）

??02 雙輪驅動住房保障，城中村改造與保障房并進（略）

??03 促消費政策首提穩樓市，供需協同激活住房需求

??3月16日，中央辦公廳出臺提振消費專項行動方案，涉及生育、教育、住房、汽車等方面。首次在促消費文件中提出“穩樓市”：持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業人員繳存試點工作。

??歷數近年以來的國務院促消費政策，直至2022年，支持住房消費才被正式納入其中。并且2023、2024年都在下半年7月末發布，2025年提前至3月。從房地產視角看，2025年國務院促消費政策呈現三大核心調整：

??第一，明確穩定樓市預期。資產穩則消費興，政策首次將穩樓市納入消費框架。通過推動城中村改造、釋放剛需改善需求等舉措穩定房價預期，增強居民財富效應，緩解資產減值壓力，進而提振消費信心，“讓老百姓的消費底氣更足、預期更穩、信心更強”。

??第二，供需兩端協同發力。首次在促消費文件中，允許地方政府通過專項債券收購存量商品房轉為保障房，同時配套落實稅收優惠及公積金政策松綁，直接打通住房消費堵點；相較此前以家電下鄉、消費券等間接刺激手段為主的政策，此次更注重激活購房消費的核心動能。

??第三，精準匹配新需求群體。針對靈活就業人員推出公積金繳存試點，加碼支持新市民、青年群體的租房需求，而此前政策更多聚焦傳統工薪階層購房補貼，對增量市場覆蓋不足。此外，2025年政策還強調通過住房消費帶動家電、家居等關聯產業升級，形成“好房子—新場景—消費鏈”的協同效應，進一步擴大內需輻射面。

??短期政策效應將逐步顯現，市場有望實現降幅收窄和局部企穩。中長期需破解土地財政依賴、住房支出占比過高等深層矛盾，推動行業向開發運營服務一體化轉型。方案確立房地產作為消費基礎設施的戰略定位，通過要素聯動改革推動行業民生屬性強化，為經濟轉型提供支撐。

??04 金融協同穩市場，創新工具促轉型（節選）

??2025年初，央行、金融監管總局等部門以“穩融資、化風險、促轉型”為目標，通過機制創新和工具擴容，推動房地產金融環境持續改善。

??融資協調機制擴圍增效。1月4日央行工作會議提出“完善房地產金融宏觀審慎管理”，2月5日房地產融資協調機制工作專班要求“應進盡進、應貸盡貸”。3月5日金融監管總局局長李云澤在“部長通道”提出“拉長白名單”，讓更多符合條件的項目拿到貸款，堅決做好保交房工作，并配合促轉型，抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產發展新模式的構建，促進房地產市場持續健康發展。風險化解工具持續創新。1月14日央行明確將通過特別國債補充銀行資本金，增強房企信貸投放能力；2月13日貨幣政策執行報告提出“加大存量土地盤活力度”，3月11日證監會推動REITs擴募至商業地產領域。3月13日央行黨委擴大會議提出“健全房地產金融制度”，將進一步探索拓展宏觀審慎和金融穩定功能，維護金融市場穩定。科技賦能提速。2月26日住建部進一步部署數字住建建設，以數字化技術驅動行業轉型升級，構建覆蓋“城市建設、住房管理、村鎮發展”全領域的數字生態，推動行業向智能化、綠色化、高效化轉型。

??05 一季度66省市124次穩市場政策，北上杭多地推進“好房子”建設（節選）

??2025年一季度，地方房地產調控政策繼續優化，據 CRIC 統計，全國至少66個省市出臺 124 次穩市場政策。一季度地方政策以“精準施策、分類支持”為主線，通過供給端提質增效和需求端降成本雙軌并行，推動市場企穩。以北京、上海、杭州、廣東等省市為代表，積極落實中央穩市場政策要求，在“好房子”建設、供需兩端協同發力、存量盤活等方向密集施策。 

??具體來看，地方政策聚焦六大方向：一、12省市推進“好房子”建設。北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等12個省市明確將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設標準，制定專項規劃。例如，北京在平原地區試點優化容積率，杭州出臺品質提升細則，南寧發布技術導則要求層高不低于3米、提升隔音標準，雄安新區提出“精裝交付、拎包入住”的高標準住宅體系。 

??二、33省市公積金政策優化，降低購房門檻。首付比例下調：濟南、廈門、聊城等18城二套房公積金首付降至20%；額度提升：自貢、泉州等9城提高最高貸款額度，多子女家庭可再上浮；功能擴展：北京試點公積金直付房租，瀘州、寧波支持提取公積金支付新房及二手房首付。 

??三、20省市推出各類補貼和稅費優惠，通過補貼、契稅優惠、以舊換新等方式刺激需求。補貼政策：寧德、欽州等地最高補貼12萬元，鄭州對高層次人才補貼300萬元；契稅優惠：蘇州延續50%契稅補貼，寧波調整首套房認定范圍節省稅費；以舊換新：濮陽、洛陽等地推行“賣舊買新”，南昌、重慶延長政策期限。 

??四、11省市優化供給側管理。供地優化：廣東、四川控制新增宅地供應，福建優先推出配套成熟地塊；審批簡化：鎮江取消新房價格備案，廣州南沙推行“交地即開工”；存量盤活：遼寧計劃收購12萬套商品房轉為保障房，湖北高校試點收購存量房作宿舍。

??五、10省市加強城市更新與融資支持。城市更新：重慶推進163個城中村改造，上海計劃全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造；融資紓困：河南將存量項目納入“白名單”，廣州鼓勵國企設紓困基金，深圳推廣“園區貸”緩解企業壓力。 

??六、13省市保障性住房擴容。租賃保障：上海新增7萬套保租房，重慶提供“租購并舉”階梯式住房；人才安居：深圳、青浦為人才提供免費住宿及購房補貼，合肥放寬落戶至社保滿6個月。

??展 望

??06 中央：穩預期、促轉型、強保障，構建新發展格局

??基于當前市場背景和一季度中央部委表態，預計2025年中央房地產政策將圍繞“穩預期、防風險、促轉型”三大核心目標，進一步形成“四策并舉”的政策組合拳。 

??一是深化供需兩端政策協同，夯實市場穩定基礎。 需求側將繼續調減限購、限貸等限制性措施，釋放剛需和改善性需求潛力，重點支持新市民、多子女家庭等群體購房；供給側將通過收購存量商品房、閑置土地收儲優化供給結構，形成“以存量換增量”的良性循環，緩解庫存壓力。同時，中央將強化城市更新與保障性住房的聯動，推動“收購—轉化—分配”閉環運作，既盤活存量資產，又增強住房保障體系的普惠性。 

??二是加快構建“好房子”標準體系，推動行業高質量發展。 中央將進一步完善住宅層高、隔音、綠色節能等強制性規范，引導行業從規模擴張轉向品質提升。政策將重點支持綠色建筑、智能家居、適老化改造等技術應用，推動房企向“開發+運營+服務”綜合模式轉型。此外，融資協調機制將向符合“好房子”標準、具備科技實力的企業傾斜，倒逼行業淘汰低效產能，形成差異化競爭格局。 

??三是強化金融支持與風險防控并行。 中央將延續適度寬松的貨幣政策，通過專項再貸款、特別國債等工具補充房企流動性，重點支持保交樓和優質項目融資。同時，推動REITs擴圍至商業地產領域，探索以收益權質押、資產證券化等方式盤活存量資產。風險防控方面，將完善房企債務違約預警機制，建立跨部門協同處置框架，防止風險向金融系統擴散。 

??四是深化住房保障與城市更新雙輪驅動。保障性住房建設將重點強化質量監管和分配效率，通過數字化輪候庫實現精準匹配；城中村改造范圍持續擴大，通過貨幣化安置、房票制度等引導需求釋放，并與完整社區建設結合，完善教育、養老等配套設施，提升城市綜合承載力。

??07 地方：精準施策與存量盤活并舉，激發區域市場活力

??地方政策將圍繞中央部署，結合區域市場特點，在“品質升級、需求激活、存量盤活”三大維度發力：

??一是落地“好房子”建設標準，引領品質升級。地方將通過土地出讓條件設定、審批流程簡化等政策，激勵房企提升產品力。同時，核心城市進一步探索容積率獎勵、稅費減免等創新工具，推動綠色建筑和科技住宅普及。 

??二是需求端政策持續優化，降低購房門檻。 地方將進一步松綁公積金政策，如降低二套房首付比例、提高多子女家庭貸款額度、支持“公積金直付首付”等，緩解購房者資金壓力。稅費優惠和購房補貼將向特定人群傾斜，如對于高層次人才提供高額補貼，延續契稅減免，刺激改善性需求釋放。此外，“以舊換新”政策可通過國企收購、中介優先撮合等模式擴圍，激活置換鏈條。 

??三是供給側改革與存量盤活協同推進。 土地供應將更注重“提質減量”，優先推出配套成熟地塊，嚴控郊區新增供地。地方將主導并加快存量商品房收儲，通過專項債融資收購項目，轉化為保障房或人才公寓。針對商辦物業過剩問題，部分城市或試點“商改租”“商改公”用途轉換，并放寬分割銷售限制，提升資產流動性。 

??四是城市更新與保障房擴容助力產城融合。一線及核心二線城市將加大城中村改造力度，如上海推進中心城區舊里改造、重慶擴大項目規模，并通過“房票安置+商品房去化”聯動機制穩定市場預期。保障房體系將向“租購并舉”延伸，通過放寬落戶、提供免費住宿吸引人才，增加租賃房源供給，構建階梯化住房保障網絡。

??貳 行業篇

??市場企穩蓄動能，新模式發展穩中向好

??3月17日上午，國家統計局發布2025年1—2月宏觀經濟和房地產數據。經濟層面，得益于各地區各部門深入貫徹中央決策部署，年初經濟運行起步平穩，發展態勢向新向好，工業增加值、消費品零售額等指標增速均有所加快。

??地產行業延續2024年四季度以來的企穩態勢，開發投資、到位資金、銷售等核心指標同比降幅持續收窄。據國新辦披露數據，從監測的40個重點城市來看，前兩個月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長了1.3%和7.1%。得益于專項債對土地收儲的支持及地方供給側調控，土地交易量持續低于商品房成交規模，住宅待售面積同比增速自2022年以來首次收窄至10%以內，有望在年內進入下降通道。隨著行業指標改善，國房景氣指數連續兩個月回升，房地產新模式轉型成效進一步顯現。?

??總 結?

??01 宏觀經濟開局向新向好，貨幣寬松持續發力

??2025年1—2月，國民經濟延續回升向好態勢，規模以上工業增加值、社會消費品零售總額、固定資產投資等指標同比增速均較2024年加快。主要體現在生產穩定增長：新型工業化穩步推進，宏觀政策組合效應對工業拉動繼續顯現，工業生產較快增長。1-2月份，規模以上工業增加值同比增長5.9%，增速比上年全年加快0.1個百分點。需求逐步擴大：1-2月份，社會消費品零售總額同比增長4.0%，增速比上年全年加快0.5個百分點。基礎設施投資增速加快，帶動投資增長回升，1-2月份，固定資產投資（不含農戶）同比增長4.1%，增速比上年全年加快0.9個百分點。其中，基礎設施投資增長5.6%，比上年全年加快1.2個百分點。就業形勢總體穩定：1-2月份，全國城鎮調查失業率平均值5.3%，與上年同期基本持平。

??從金融數據來看，2月M1同比上升0.1%，連續3個月正增長，M2同比增長維持在7.0%。2024年下半年加強貨幣投放，三季度M1-M2剪刀差最大擴大至10個百分點，其后隨著四季度以來經濟形勢企穩和房地產市場的恢復，剪刀差有所回落，自2024年12月以來，M1-M2剪刀差已經連續3個月低于7個百分點，居民消費意愿持續恢復。3月16日，《提振消費專項行動方案》正式公布，涉及生育、教育、住房、汽車等各類民生方面，并給出了明確的政策落地意見，將進一步有效推動居民需求提振。2月末居民中長期貸款62萬億元，同比增長3.4%，同比增速保持在近半年均值附近。

??需要說明的是，2025年初居民中長期貸款雖然同比少增，但這一指標的走低不能等同于信心走弱，而是存量債務消化、貸款結構分化與需求代際變遷的綜合結果。在房地產成交規模較峰值下降近半的背景下，近年來存量中長期貸款余額仍能保持同比微增，已體現政策托底效應。??

??02 成交規模指標持續修復，保持止跌回穩積極勢頭

??2025年1-2月份，新房市場交易總體平穩。隨著房地產市場政策優化調整、居民剛性和改善性住房需求逐步釋放，上年四季度以來房地產交易逐步改善，1—2月，全國新建商品房銷售面積1.07億平方米、銷售額1.03萬億元，同比降幅分別收窄7.8和14.5個百分點，除疫情解禁的2023年初之外，為本輪調整周期以來年初最低降幅，延續2024年四季度止跌回穩趨勢。

??一二線城市交易規模延續同比上升，其中上海、深圳新房交易面積更是上升至上年同期的3倍和2倍，蘇州、武漢、重慶、福州、徐州等城市穩步復蘇，同環比齊增，筑底企穩信號愈發明確。受春節傳統假期影響，2月份房企推盤積極性有所回落，平均開盤去化率34%，高于2024年同期8個百分點。

??2025年初，國務院、央行、住建部等多部委多次表態，將大力推動房地產行業止跌回穩。尤其是在2月初的國務院會議上，提出“要敢于打破常規推出可感可及的政策舉措”。并且首次將“好房子”寫入政府工作報告。在中央政策面持續扶持，以及地方因城施策大力推動之下，2025年年初核心30城樓市率先向好，新房交易規模累計同比增長一成，庫存壓力亦持續減輕。

??03 70城房價同比降幅連續4個月收窄，一線城市新房價格繼續上漲

??以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢，2月份房價回落速度進一步趨緩。新房價格較2021年初下降7.4%，二手房價格較2021年初下降17.2%。統計局發布數據顯示，從同比看，各線城市商品住宅銷售價格降幅均繼續收窄。一手房價格同比下降5.2%，降幅連續4個月收窄，二手房價格同比下降7.5%，降幅更是連續5個月同比收窄。其中，上海一手房價格同比上漲5.6%，北京、廣州和深圳分別下降5.5%、7.8%和4.4%。

??環比來看，一線城市新建商品住宅環比繼續上漲，其中北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.2%和0.4%，廣州下降0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%。自2024年11月以來，一手房房價持平或上升的城市已經連續4個月超過20個。

??在3月份發布的2025年政府工作報告中，“穩住樓市股市”首次被寫入政府工作報告總體要求，并指出房地產是居民資產配置的重要部分，穩資產價格可釋放財富效應。隨著穩房價被提到更為重要的位置上，預計年內地方層面將進一步落實“去庫存、松信貸、財稅補貼”舉措，穩定居民價格預期，以“好房子”標準推動價值重構，支撐房產價格中樞，加強保交房，落實融資“白名單”等防風險舉措。結合CRIC監測的明細交易數據來看，2025年初不僅一手房房價企穩向好，二手房市場的信心回升已經從改善群體蔓延至剛需人群。

??04 新開工探底助庫存加速去化，竣工規模同比降幅大幅收窄（略）

??05 開發投資額同比降幅收窄，企業投資信心持續修復

??房地產開發企業經營有所改善。隨著房地產市場銷售保持平穩，一二線城市商品房銷售呈現止跌回穩積極態勢，帶動房地產企業開發經營和回籠資金改善。2025年1-2月，全國房地產開發投資10720億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8個百分點；其中住宅投資8056億元，下降9.2%，降幅收窄1.3個百分點；房地產開發企業到位資金降幅比2024年全年收窄了13.4個百分點。

??2025年初土地投資規模同比回落，1-2月土地成交建面0.8億平方米，同比下降13%，延續了2024年四季度以來的降幅。對比新房交易規模來看，2024年土地成交規模已經低于行業銷售規模，在此基礎之上，2025年初土地交易量仍在進一步回落，顯示出地方主管部門積極去庫存的決心。這離不開中央積極財政政策的作用，提高地方債額度、發行專項債、特別國債等舉措，大大減輕了2025年地方政府資金面壓力。

??而房地產開發投資的同比降幅（9.8%）小于土地成交規模（13%），說明企業投資信心持續修復，以及行業融資環境有所改善。2025年以來，中央部委多次強調要進一步改善房地產融資環境，探索拓展宏觀審慎和金融穩定功能，維護金融市場穩定。正如3月初中國人民銀行行長潘功勝所言，“地方債務和房地產市場風險持續收斂”。一批優質住宅用地已然在2025年初的土地市場中嶄露頭角，上海、北京、杭州、成都等城市拍出了多宗高溢價高總價土地，企業投資信心持續修復。

??不過就中期發展來看，與土地交易規模的下降同步，房地產開發投資規模也會隨之繼續下行。不過受到往期開發項目投資的影響，開發投資指標存在一定滯后性，開發投資指標的調整時間會慢于新房銷售、一二手房價、新開工、土地交易等指標。對標歷史行業投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標的下行調整還將持續一到兩年時間。

??展 望

??06 政策加力激活市場新動能，二季度有望提速企穩

??展望2025年上半年，基于年初中央部委及兩會透露出的積極信號，以及穩定資產價格被放在更為重要的位置。年內房地產將繼續迎來一系列政策利好：需求側將進一步釋放住房需求潛力，以建設“好房子”為主要抓手，支撐房產價格預期向好，并通過加強城中村改造、財稅優惠等政策持續支持居民改善住房條件；供給側將進一步改善庫存預期，在控制供地規模的基礎上，加強細微板塊的供地結構，并加快推進存量房收儲和閑置土地回收工作；金融工具方面強化資金支持和風險管理，加大“白名單”貸款投放力度，充分保障項目建設交付；并進一步完善商品房開發銷售流程中的基礎性制度，確保新建和在建項目的住房品質和如期交付。

??得益于當前市場需求面反映出的積極信號，以及中央積極財政政策的支持，預計2025年各地主管部門將進一步聚焦核心板塊改善供求預期，隨著土地、新房、二手房市場的熱度的鏈條傳導和空間蔓延，“穩市場示范板塊”也將在更多城市、更加頻繁地出現。

??聚焦行業數據，基于中央部委明確穩市場的最新導向，以及土地、新房、二手房市場交易數據的共同企穩，2025年上半年交易量、房價、庫存等指標有望持續向好。正如《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛所言，樓市和股市是經濟運行的重要風向標，穩住資產價格可以釋放財富效應，資產價格形態的改變可以提振消費，促進物價溫和回升。而消費預期的改善，也勢必進一步反哺房地產市場加速企穩。

??預計2025年上半年商品房銷售面積、金額將加速筑底，更多主要城市將迎來單月住宅交易量的同比回正。得益于提振消費以及穩定資產價格等一系列舉措的推動，大中城市房價將迎來更多積極信號，一手房價指數的暖意也將加快向二手房市場傳導。投資開工方面，基于行業去庫存和穩市場的階段性任務，土地市場將延續縮量提質，施工面積也有望加快調降至與新房銷售更為匹配的規模，新開工和開發投資仍將位于收縮調整周期，但得益于專項債收儲、城中村改造的推進，上半年同比指標有望先一步迎來邊際改善。

??叁 融資篇

??廣東率先落地專項債收儲，房企債務重組迎來進展

??總 結

??01 2025年房地產政策寬松基調延續，加快構建行業發展新模式

??2025 年，房地產政策仍然保持寬松基調。1月4日，央行2025年工作會議中明確，要完善房地產金融宏觀審慎管理，支持房地產市場風險化解和平穩健康發展。1月12日，金融監管總局召開2025年監管工作會議，指出2024年是金融監管總局全面履職的第一個完整年度，全年“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元，全年累計處置不良資產超3萬億元。 

??進入2月，相關部門釋放強烈信號，支持民營經濟。2月17日金融監管總局表示要保持對民營企業穩定有效的增量信貸供給。2月28日，央行等五部門聯合召開會議，引導金融機構“一視同仁”對待各類所有制企業，增加對民營信貸投放，下大氣力解決民營企業融資難、融資貴問題。 

??對于2025年工作重點，3月19日住建部表示，要持續推進城市更新，要堅決穩住樓市，繼續打好“保交房”攻堅戰，加力實施城中村和危舊房改造、推進收購存量商品房、加快構建房地產發展新模式。

??02 廣東率先落地專項債收儲，預計其他地區也將跟進

??與此同時，專項債收儲相關政策也在持續推進。2025年3月5日，據十四屆全國人大三次會議政府工作報告，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元，比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。 

??從地方來看，廣東或成為今年第一個“吃螃蟹”的地區。2025年2月23日，廣東省財政廳發布了關于《2025年廣東省政府專項債券(八期～九期)發行有關事項的通知》。據悉，本批專項債券(八期～九期)發行總額307.1859億元，涉及2筆債券，其中，八期計劃發行總額 114.04 億元，九期計劃發行總額 193.1459 億元，均為新增專項債券，募集資金擬用于回收廣東省內的閑置存量土地項目。 

??此前2025年2月18日，北京也曾發行一批地方政府專項債券，其中超100億元規模的專項債券資金用于土地儲備，但北京專項債所對應的項目主要投向城中村改造、棚改項目、土地一級開發項目等，尚未涉及閑置存量土地的收購。因此，廣東是今年首個落地專項債券資金回收閑置存量土地的省份。

??其中，2025年廣東省政府專項債券八期，募投項目合計17個，募集資金擬用于廣州市和惠州市的土地儲備。而專項債券九期，債券募投項目合計69個，募集資金擬用于珠海市、汕頭市、佛山市、韶關市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市等17個城市的土地儲備。

??從八期和九期合計來看，共對應項目個數86個，共涉及19各城市；其中廣州發行金額規模高達60億、第二為珠海58億、惠州54億。預計隨著廣東省政府專項債的成功發行，預計其他地區也會加快類似專項債券的發行速度。

??03 一季度融資總量同比下降27%，境內融資成本下降至2.88%

??2025年第一季度，房企融資仍然呈現收縮態勢。第一季度融資規模達732億，同比下降27%，為各季度中融資規模最低。可見，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協調機制“白名單”，但非銀融資規模仍未改變下滑趨勢，多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

??從企業的債券類融資成本來看，2025年一季度的境外債券融資成本為8.45%，主要是2025年2月綠城中國發行了一筆2028年到期的3.5億美元8.45%優先票據。目前境外債仍處于冰封狀態，僅極少數房企有在境外發行債券的情況，且發行利率相對較高。

??一季度，境內債券融資成本進一步下降至2.88%，較2023年全年繼續下降了0.03個百分點。境內債券融資成本不斷下降，一方面是由于2024年貨幣環境相對寬松，LPR持續下調；另一方面，發債主體大多數為國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較為明顯，如發債較多的招商蛇口、中交地產、美的置業等等。2025年一季度，整體新增債券類融資成本為3.36%。

??04 境內債權融資占比達69%，境內發債依舊疲軟（略）

??05 民營房企發債同比上升，央國企新增融資占比仍達86%（略）

??06 房企債務重組進程加速，佳兆業、世茂完成境外債重組（略）

??展 望

??07 2025年三季度是償債高峰，收儲實際成效仍需時間檢驗

??從債務到期來看，2024年房企債券到期規模達4829億，而發行規模僅有2209億，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。此外由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力同樣較大，2025年債務到期規模甚至要高于2024年，達5286億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規模約1574億元。若銷售市場長期低迷，已經實現債務重組的房企仍將面臨債務再次違約。

??從各方表態來看，2025年的工作重點將圍繞保交房、城中村改造，以及存量商品房及閑置土地收購等方面。其中，專項債收儲工作能夠直接作用于企業面，有效緩解房企資金鏈緊張，有著提高資源配置效率的積極意義。與此同時，也需要注意專項債收儲過程可能會出現的各種痛點，可能會造成出險房企配合積極度不高，無法真正享受政策紅利的情況。

??首先，專項債收儲針對的閑置地塊一般需要提前解押。根據目前已有案例，收儲往往需要房企進行權屬注銷，而在辦理不動產權證注銷時，必須滌除抵押登記。也就是說房企如果想要收儲，需要籌集到足夠的資金解押土地。而對于出險房企而言，資金短缺往往就是當前最大困難，恐難找到額外資金進行解押。

??第二，是收儲價格確定過低，會讓房企承擔損失。在目前的實際案例中，收儲往往會讓房企出現損益虧損。事實上，如果地塊估價過低，無法覆蓋土地既有融資，可能會出現房企無法接受該價格，配合積極性不高的情況。

??第三，通過專項債收儲收回資金，長則需要兩年時間。從金茂專項債收儲案例的操作流程來看，在簽訂土地收儲協議并完成《不動產證書》注銷后180天內，房企僅能收到20%的補償金，約一年內僅能收到50%；而剩余的50%則需要在第二年內，前后時間跨度較大。