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??6月25日，廣州成功賣出了今年的第4宗住宅用地。

??建筑面積約2.58萬平方米的荔灣鶴洞路以南AF040134地塊被保利發(fā)展以約7億元的價格競得，溢價率8.5%。參與競拍的還有綠城中國和貝殼旗下的貝好家，綠城中國很少參加廣州的土地競拍，貝好家更是首次亮相。

??今年3月份，貝好家現(xiàn)身北京土地拍賣市場，與36家房企競爭一幅住宅用地，雖然沒有成功拿地，但已引發(fā)業(yè)內(nèi)諸多猜想。僅僅過去3個多月，該公司便南下廣州再次出手搶地，積極的態(tài)度可見一斑。

??貝殼方面沒有對中國房地產(chǎn)報記者透露今年的土地拓展計劃，但表示對于主要一二線城市，貝好家都會關(guān)注合作機會。

??小型宅地溢價成交

??荔灣鶴洞路以南AF040134地塊的位置較為優(yōu)越，緊鄰廣佛地鐵線的鶴洞站，旁邊便是廣鋼新城的中海花灣壹號項目。地塊規(guī)模不大，占地面積只有1.29萬平方米，容積率僅為2.411，計算容積率建筑面積約2.58萬平方米。低容積率是一個賣點，可與板塊內(nèi)高容積率的項目進行差異化競爭。

??該地塊的出讓條件門檻不高，起拍價約6.65億元，樓面地價約2.5萬元/平方米，除了1300平方米的商用物業(yè)和120平方米的公交首末站外，沒有其他配建要求。

??相比此前流拍的幾幅大型地塊，這種“小而精”的土地對開發(fā)商更有吸引力。在這之前，廣州今年只賣出3宗住宅用地，還都是底價成交。荔灣鶴洞路以南AF040134地塊是今年第一宗有多家房企報名競拍的地塊，3家房企踴躍出價，經(jīng)過12輪的競價，以8.5%的溢價率成交，折合樓面地價2.71萬元/平方米（未扣除配建）。

??克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近5年廣鋼新城板塊共成交7宗涉宅用地，成交總建筑面積198.98萬平方米，成交金額470.66億元。荔灣鶴洞路以南AF040134地塊是近5年來該板塊推出的首宗小型住宅用地，成本優(yōu)勢明顯。

??僅從樓面地價來看的話，這也是近5年廣鋼新城地價最低的地塊，上一次成交的地塊是2021年推出的廣鋼AF040234地塊，成交樓面地價約2.87萬元/平方米。

??奪得荔灣鶴洞路以南AF040134地塊的保利發(fā)展已在廣鋼新城耕耘了10年，此前開發(fā)的項目有9個之多，此次追加投資、進一步提升于片區(qū)的市場占有率在情理之中。

??作為“5.17”新政后廣州推出的首宗市中心住宅用地，荔灣鶴洞路以南AF040134地塊的溢價成交也為下半年的土地出讓開了個好頭。

??貝殼二次拍地

??從競拍過程來看，貝好家的出價還是比較謹慎的，整場只報了3次價，報出了第7輪的約6.75億元后便止步不前了。據(jù)了解，參加北京的土地拍賣后，貝殼曾表示報名拿地是試水。而對于荔灣鶴洞路以南AF040134地塊，貝好家似乎也是試水的成分居多。

??2023年7月，貝殼宣布啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級，并進行相應(yīng)的組織架構(gòu)調(diào)整，貝好家便是三翼中的一翼。貝好家的CEO為貝殼集團副董事長徐萬剛，管理層中有不少來自萬科、龍湖等房企。

??貝殼表示，貝好家的定位不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺，具體而言，就是通過大數(shù)據(jù)分析，利用AI算法挖掘出客戶需求，提前預(yù)測目標客戶意向的產(chǎn)品類型和價格預(yù)期，以此作為樓盤產(chǎn)品定位的重要參考，探索“以人定房、以房定地、以房定錢”的新模式。

??雖然參加了土地拍賣，但貝好家的目的不是像個開發(fā)商一樣，自己獨立操盤。“合作”是該公司多次強調(diào)的關(guān)鍵詞。根據(jù)公開信息，貝好家更傾向于打造一個集合了資金、土地、開發(fā)等要素的平臺，用互聯(lián)網(wǎng)的思維顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。有消息稱，貝好家計劃攜手合作伙伴在2029年達成千億元級的銷售額。

??對于地產(chǎn)項目，貝好家的參與模式比較靈活，可以同股同權(quán)，也可以只是財務(wù)投資。前者聚焦在4大一線城市及杭州、蘇州、南京、合肥、成都、西安，后者的投資范圍則擴大到20座重點城市。

??就財務(wù)投資而言，貝好家在2023年已經(jīng)與保利發(fā)展合作，投資了太原的中鐵置業(yè)·逸宸首府項目。此次到廣州拍地，業(yè)內(nèi)本以為貝好家會聯(lián)合保利發(fā)展一起拿地，沒想到彼此成了競爭對手。

??據(jù)了解，貝好家出席了5月份廣州舉辦的一次土地供應(yīng)交流沙龍。未來該公司是否繼續(xù)參與廣州的土地拍賣，以何種方式參與開發(fā)都值得關(guān)注。