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??2023年百強房企格局分化持續。

??TOP100房企業績降幅繼續擴大。近七成百強房企累計業績同比降低，央國企銷售表現顯著好于混合所有制房企和民營房企。

??2023年，百強房企銷售門檻值繼續下移，且各梯隊門檻均降到近年最低。從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看，TOP10房企保持了較高的發展韌性，TOP20和TOP30梯隊房企格局變動加劇，僅16家規模房企全口徑規模超過千億，千億房企數量進一步減少。

??我們認為，在經歷了近幾年行業的優勝劣汰之后，留下來的企業的整體利潤水平會有一個復位，參考2015年之后鋼鐵行業頭部企業的凈利潤變化，未來企業的利潤水平、銷售集中度也會進一步的提升，房企要把握這一盈利機會。

??2023年中國房地產市場繼續承壓，整體仍處在低位調整期。特別是下半年以來市場基本處于低位運行，預期支撐不足、企業推盤積極性降低。雖然年底各大房企加大供貨量和營銷力度，但樓市復蘇動能不足、銷售端也未有明顯起色。

??CRIC數據顯示，2023年1-12月百強房企實現銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%，累計業績降幅繼續擴大。

??從全年走勢來看，一季度由低位拉升，3、4月出現一波小高峰，隨后預期支撐不足、推盤積極性降低，市場行情轉下，下半年基本處于低位運行，“金九銀十”成色暗淡，年底各大房企進入年終沖刺階段，加大供貨量和營銷力度，但樓市復蘇動能不足，銷售也未有明顯起色。

??從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看，TOP10房企保持了較高的發展韌性，銷售操盤金額門檻為1613.7億元，同比降低3.5%；TOP20和TOP30梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低25.4%和25.2%至599億元和379.4億元。TOP50門檻降低20.9%至234.8億元，TOP100門檻降低4.9%至110.4億元。

??此外，2023年僅16家規模房企全口徑規模超過千億，千億房企數量進一步減少。

??自2010年萬科成為第一家千億房企以來，房地產行業經歷了長達十多年的黃金時代，2021年起行業進入調整期，與此同時，千億房企數量也隨之從峰值逐漸回落，2022年千億房企只剩下20家，較2021年峰值減少了23家。2023年千億房企數量在去年“腰斬”的基礎上進一步下滑，最終僅16家企業保持千億規模。

??深度分化是當前樓市最為重要的特征，在行業深度調整之下、百強房企格局分化持續，央國企銷售表現顯著好于混合所有制房企和民營房企。

??具體來看，2023年百強累計業績同比降低的企業數量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%,民營房企占27家。同時，部分房企展現出較強韌性和修復能力，積極把握市場窗口機會，推進銷售去化，如中海地產、華潤置地、招商蛇口、建發房產、華發股份、越秀地產、保利置業、大華集團等銷售均實現了正增長，其中聯發集團、國貿地產、象嶼地產等多家地方國企的增幅均在20%以上。

??從銷售情況來看，部分城市集中度也在加速攀高。CRIC數據顯示，典型城市TOP10企業銷售金額占比出現明顯提升，如合肥TOP10企業銷售金額占比從2021年的52%提升至2023年的79%，累計提升27pcts，杭州TOP10企業銷售金額占比也從2021年的57%提升至2023年的82%，累計提升26pcts。

??一個城市全年銷售金額中近80%的銷售額為TOP10企業貢獻，基本上可以理解為該城市的房地產銷售市場主要由這十家企業組成。

??一方面是百強房企銷售規模的持續下降，“千億房企”不斷縮編，另外一方面則是企業分化持續，各大城市的集中度加速攀高。

??當前行業仍處在風險出清期，我們認為在企業優勝劣汰之后，留下來的企業的整體利潤水平會有一個復位。

??對比鋼鐵行業的發展，2015年前后，鋼鐵行業經歷了一個大周期，據CRIC統計，5家鋼鐵龍頭企業凈利潤在2015年為-35億元。在當時鋼鐵行業的大周期中，出現了很多企業的淘汰與合并，在2015年之后，留下來的頭部企業又開始進入爆發式的增長。

??2016年5家鋼鐵龍頭企業凈利潤轉正并達2012年至2016年高點，進入2017年5家鋼鐵龍頭企業凈利潤出現爆發式增長達280億元，隨后一直保持較高凈利潤，2021年再次出現爆發式增長，達474億元。

??由此可見，在一個行業大周期，企業優勝劣汰之后，經歷了企業洗牌之后仍能留下來的企業整體利潤水平會出現一個復位增長。

??今天，房地產行業也在經歷這個過程，我們可以看到，目前整體市場不僅銷售分化和集中度提升，土拍市場的集中度也在越來越高，土地市場的變化會逐步傳導至銷售市場，未來銷售市場的集中度也會出現進一步的提升。在這整個過程中，是房企未來需要把握的盈利機會，跨越周期之后，頭部企業或將再上新的臺階。

??總體來說，房地產市場仍是機會與挑戰并存，目前挑戰是擺在房企面前的“第一問題”，只有熬過去才能“柳暗花明”。

??對于正常經營房企來說，一方面，流動性安全是推進正常經營的前提條件，流動性一旦惡化，企業經營很可能陷入信用、交付、銷售的惡性循環中，直接影響購房者對品牌的信心和預期。在政策窗口期，房企緊跟政策大勢,抓住融資機會，拓展融資渠道，有利于穩定現金流入，向市場傳遞積極信號。

??而對于已出險房企來說，債務展期、重組以及保交樓是兩大棘手任務，填補資金缺口或直接關系到企業存續，積極營銷去庫存，加強現金回籠仍迫在眉睫。在自救的同時，也要加快尋求政府或金融機構支持紓困落地，內外力結合推動企業恢復。