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??2023 年，房地產政策持續寬松，利好政策應出盡出，但樓市仍在深度調整中下探，房地產風險依然還需進一步消除。中國樓市何時能夠徹底走出陰霾，鞏固向好態勢？

??萬科集團創始人王石給出的判斷是，房地產行業仍有3至5年調整期。

??“不排除更早一點，2年就出現樓市明顯向好也是有可能的。這要看整個調整過程中，我國成長性支撐下主觀努力怎么樣，也要看整個國際市場風云變幻對于我國市場信心和預期的影響。不確定因素確實有，政策上要發力配合消解其困擾；確定性因素是，中國房地產市場進入回暖過程已成定局。”華夏新供給經濟學研究院創始院長、中國財政科學研究院研究員賈康在接受中國房地產報記者專訪時表示。

??近日召開的中央經濟工作會議提出，完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。“中央重提2016年所強調的基礎性制度建設，這是支撐房地產業發展新模式最關鍵的制度創新因素，也是扭轉中國房地產幾輪起伏過程中調控總是治標不治本問題，中央給出的最關鍵指導方針。”賈康說。

??樓市回暖可以更快一些

??中國房地產報：行至年底，中國房地產行業仍處在調整中，行業表現還不盡如人意，您怎么看待這些情況？

??賈康：從整個房地產業基本判斷來看，確實與人們預期是有差距的，但是曾經有過的那種可能引起人心惶惶的多米諾骨牌式崩盤的壓力因素，已經基本排除了。

??2023年以來，房地產支持政策進一步加碼的信號非常明確，政策效果有，但與預期仍有差距。要注意到，大背景是中央已給出一個重要判斷，我國房地產市場供求關系已經發生重大變化，從多年來以賣方市場為主導，演變成總體上以買方市場為基本特征。一線城市樓市仍存在一些賣方市場因素，所以行政性手段尚不可能全部退出。

??從總體發展方向看，中國房地產市場走入回暖過程已成定局，人們的期待與現實差距也會逐漸彌合，但回暖過程中會伴隨著市場波動，也不排除出現一些局部性的麻煩。一線城市樓市風向標作用有望發揮正面效應，但也是在波動中發揮效應；不同城市、不同地段、不同類型的房地產市場仍會存在“冰火兩重天”特征。從長期看，中國房地產市場成長空間仍是相當可觀的。

??中國房地產報：三四線城市房地產市場也有增長空間嗎？

??賈康：有。舉個例子，快手利用直播帶貨模式推出直播帶房，在下沉市場，被普遍認為沒有什么市場潛力的三四線甚至五線城市，他們積極培養了一批直播主持人，這些人非常盡心盡力去發掘市場機會，并提供給他們的粉絲。當粉絲規模達到一兩千后，他們就有了比較實際的市場影響力，會盡心盡力服務買者樹立好的市場口碑以促成交易。在下沉市場，看起來景氣明顯不足的四線城市，都有可發掘的市場機會，滿足買者需要。

??鶴崗是一個典型例子。鶴崗曾是資源開發型城市，有過發展不錯的階段，市政建設和人居環境并不是很差。有個年輕人來到鶴崗，花了幾萬元買下一套看起來還可以的房子，他將自己的經歷發布在網絡上面，隨著對此感興趣的人越來越多，這個人找到了創業創新的門徑，很快成為當地一個有影響力的中介，聯結了供需雙方。這說明，條件看起來最差的地方，哪怕是宣布財政重組的鶴崗，同樣有市場潛力可以發掘。

??中國房地產報：王石最近公開發言引起關注，他說“房地產行業仍有3至5年的調整期”，對此您怎么看？您判斷樓市何時能夠回暖？

??賈康：這些年來，萬科的精神領袖王石及現在的一線領導郁亮，他們對于市場形勢的判斷有著相當沉穩的傾向，有較強的憂患意識，注重防患未然，這對于企業行穩致遠及可持續發展是有利的。

??王石所說的3～5年調整期，是他個人一家之言的判斷。5年似乎說長了，實際上，如果處理得好，樓市回暖時間還可以更早一些。

??2023年對于中國是一個契機之年，GDP同比增速站在5%以上。我建議，2024年后在政策加力情況下，進一步將GDP增速引導性目標定在5%及以上，這個態勢如果能夠實現，就形成了2011年以來整個經濟增速下行過程達到所謂“L 型轉換”的拐點。

??2023年GDP同比增速站在中高速平臺下沿之上，如果這個速度能在今后幾年延續，從而中國經濟轉入中高速增長平臺的情況下，房地產市場回暖時間不排除更早一點，比如2年就出現較明顯向好，是有可能的。關鍵要看調整過程中，我國成長性支撐下主觀努力怎么樣，也要看國際市場風云變幻對于市場信心和預期的影響。不確定因素確實有，需要政策發力，緩解其困擾。

??此次中央經濟工作會議重提2016年所強調的基礎性制度建設，這是支撐房地產業發展新模式最關鍵的制度創新因素，也是扭轉中國房地產幾輪起伏過程中調控總是治標不治本問題， 中央給出的最關鍵指導方針。這正是攻堅克難、啃硬骨頭的任務。

??中國房地產報：您覺得樓市調整到一個什么樣的程度算是回暖？

??賈康：先看一線城市表現，一線城市樓市穩住了，老百姓對市場預期轉好，會帶動二線、三線城市樓市復蘇。但各地房地產發展是不均衡的，演變可能是一波一波的，有先有后。現在市場上已經有人看好北京樓市了。

??基礎性制度建設是樓市治本關鍵

??中國房地產報：從目前來看，房地產行業發展中遇到的最難的問題是什么？

??賈康：最難的是如何標本兼治，體現治本為上。中央經濟工作會議提出，完善相關基礎性制度，中央早就把這個事情點明了，但還始終沒有取得實質性、決定性進步。這一輪樓市調整的考驗就是，不要再浪費一次危機。這么多年來，中國樓市熱了不行，冷了也不行，而之前每輪樓市調控總是在治標層面上循環。

??中國房地產報：這個基礎性制度建設應該包括哪些方面？

??賈康：一是土地制度，如何在總體國土開發頂層規劃之下，先解決基本農田占補平衡機制問題，這樣城鄉接合部才敢放開手段往外推展擴大。

??城鄉接合部推地是大勢所趨，但占的是熟田、好田，糧食安全問題怎么保障？重慶有地票制度，有土地收儲制度，就是在解決基本農田占補平衡問題。但這么多年來，只有重慶一個城市試點，未允許別的城市跟進，這是很令人遺憾的。有效供地怎么解決，有復雜性和艱巨性，但又非解決不可。

??第二，住房雙軌制。中央經濟工作會議提出加快三大工程建設，多年來推行的棚戶區改造，以及現在的城中村改造，都是主要解決低收入群體住房問題，應對接的是長租房和共有產權房。把這個底托好了，一般商品房市場就從容了，房價就沒那么大殺傷力了，這是穩定整個房地產市場的基礎。

??第三，金融雙軌制。商業性金融與政策性金融相互協同，滿足剛性和改善性住房需求，匹配房地產市場保障軌和市場軌統籌，實現全社會民眾住有所居目標。

??第四，稅收制度。房地產稅要怎么認識？中國走向現代化國家，必須建立現代稅制，這就繞不開不動產（包括消費性住房）保有環節的稅收制度建設。

??這一輪樓市調整已經在極大概率上走向回暖過程，波動時間可長一點，也可短一點，這都不是最關鍵的。關鍵是如何打造長效機制，形成房地產發展新模式，一定要有配套改革機制，敢于啃硬骨頭。

??中國房地產報：但是房地產稅對樓市預期的影響還是偏負面的。

??賈康：是的。2021年10月，中央方面曾發文稱，積極穩妥推進房地產稅立法，做好試點工作；年底召開中央經濟工作會議后提出，慎重出臺有收縮效應的政策。2022年3月，財政部有關負責人表示，年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

??2023年，完全沒有重啟房地產稅的可能，現在也不是討論這個問題合適的時候，我們還得有耐心來看待本輪樓市波動過程中，市場恢復到什么程度，才能具備可操作性。

??在改革大方向未變的情況下，有關部門也在考慮如何吹風。如2022年10月財政部曾發文，支持深圳在稅制改革中先行先試。地方稅中首當其沖的就是房地產稅。

??取消行政性手段應更堅決些

??中國房地產報：日前召開的中央經濟工作會議定調“2024年要堅持穩中求進、以進促穩、先立后破”，對此怎么理解？

??賈康：雖然2023年GDP同比增速站在5%以上，但這兩年中國復合經濟增長速度只有 4%或稍高一點。今后兩年如何讓經濟增速繼續站在5%以上，不再滑落而出現新低，這是中央政策發力同時在表述上有所變動的背景情況。

??“以進促穩”指更多看重激發所有積極因素，調動潛力，把“進”的方面更好地體現出來，而力求促成把經濟運行“穩”定在合理區間。“進”的邏輯是，一定要注意“先立后破”。過去革命戰爭時期說的“不破不立”，不適合現在總體經濟工作要求。要在“穩 字”當頭下以進促穩，就是看準的事情先把它立起來，先立后破，使整個社會能相對穩定，相對和諧，也可以消除很多不確定性和不良預期。

??另一個表述上的變化是，今年中央經濟工作會議將“穩預期”排在首位，而之前排首位的是“穩增長”，這些年經濟學研究的一個成果就是特別看重預期的作用。大多數人預期向好，結果可能就是好；大多數人預期不好，結果可能就是不好。怎樣管理和引導預期，合乎邏輯地穩中求進、以進促穩、先立后破，是邏輯上一個環環相扣的思路和要領的組合。

??中國房地產報：房地產行業應如何以進促穩、先立后破？

??賈康：要進一步調動房地產業潛力，在標本兼治中特別注重打造治本的房地產健康發展長效機制，即新發展模式。

??房地產業仍然是國民經濟支柱產業，中央在這方面從未改口過，這一輪又在重新強調這一概念。中國經濟的成長性表現在，工業化還有相當可觀的縱深與發展空間，我國仍然是世界上最大發展中經濟體的國際地位沒有變。我國制造業規模雖然連續13年居世界首位，但仍大而不強，必須完成升級發展，把中國制造升級為中國創造、中國智能制造，背后潛力空間相當可觀。

??而城鎮化是和工業化相伴而展開的，是“一枚硬幣的兩面”。工業化走完其應該發展的過程，一定伴隨著城鎮化走完其高速發展階段。有些人說，我國常住人口城鎮化率已突破65%，所以城鎮化將碰到天花板了，這是不對的。要看“不欠賬不摻水”的戶籍人口城鎮化率，現在中國只達到47%，這意味著多半中國人還沒有取得市民身份，以后還會有3億多人陸續從農村遷到城鎮，已經進城的3億多農民工及家屬，還一定要補他們的“欠賬”。

??如果把上述兩個城鎮化率指標中和一下，中國真實城鎮化水平居于50%～55%間。從國際一般經驗看，達到70%城鎮化率才算是走完高速發展階段的水平，假如今后中國城鎮化率每年提升1個百分點，也得要15年以上才能達到70%。所以，房地產業怎么可能不是國民經濟支柱產業？

??我們既要認識到已有發展的短板和不足，也要認識到，這種成長性客觀支撐是可以充分調動的增長潛力，所以中國經濟有韌性、有回旋余地、有長期向好的可能性。我國房地產業發展前景一定是跟隨經濟發展的成長性，加上主觀努力，繼續發揮國民經濟支柱產業應有作用。

??中國房地產報：還有哪些房地產政策值得期待？

??賈康：應該在取消行政性手段上做得更堅決一些。中央已經作出“房地產市場供求關系發生重大變化”的基本判斷，在買方市場為主導情況下，行政性手段這些權宜之計能取消的應盡快取消。比如海南的三亞等地，樓市一直在限購，海南要打造最前沿、全球最大規模的自由貿易港區，要素自由流動應該匹配其貿易自由化、投資便利化規則體系，在樓市調控上應該更堅決、更積極地考慮如何以經濟手段替代行政手段。仍在繼續采取行政限購、限貸手段的其他城市，也需要與時俱進地積極考慮適時調整改變行政調控方式。