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??2023年，全國百城商品住宅成交規(guī)模低位再降，延續(xù)筑底行情。按月度來看，呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢，二手成交韌性優(yōu)于新房。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，30個重點監(jiān)測城市二手房全年累計成交面積18099萬平方米，同比增長33%，一手房全年累計成交面積16135萬平方米，與去年同期基本持平。

??從成交占比來看，重點30城二手房成交占比達到了53%，首次超過了一手房。這主要受交付、價格、產(chǎn)品等多個方面影響。

??當(dāng)前企業(yè)強存弱汰，產(chǎn)品全面進化，價格回歸理性，交付風(fēng)險出清，四方條件具備，因此，我們認為2024年應(yīng)該是一手房重新向二手房奪回市場份額的重要的一年。

??2023年住房需求規(guī)模總體穩(wěn)定，CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點30個城市去年全年一二手房成交總規(guī)模達到3.43億平方米，同比增長13%。其中，一手房成交較2022年微降3.3%；二手房成交同比增長33%，成交規(guī)模創(chuàng)近5年新高。

??二手房成交規(guī)模創(chuàng)新高是一個非常重要的增長信號，過去我們太多只關(guān)注一手房，但實際上，對購房者來說，一二手房同樣重要。

??縱觀近年來重點30個城市一二手房成交變化可以發(fā)現(xiàn)相比一手房，二手房整體相對穩(wěn)定，2018年至今，僅2022年出現(xiàn)一定回調(diào)，此外一直保持成交總量穩(wěn)定上升態(tài)勢。

??從一二手房占比來看，一二手市場份額“此消彼長”，二手房占比從最低40%上升至2023年的53%首次超過了一手房。

??具體到城市來看，2023年多數(shù)重點城市二手房成交表現(xiàn)明顯強于去年同期，很多城市二手房突然出現(xiàn)了爆發(fā)式的上升，從不足40%的占比到如今超過一半以上的份額，特別是重慶、天津、合肥、成都、武漢、鄭州這幾個城市。

??一手房被二手房搶占了市場份額。

??購房者選擇二手房的原因很簡單，首先是，交付問題一直在困擾我們的新房市場，所有很多購房者，尤其是剛需購房者因此選擇購買二手房。

??其次，二手房相對單價和總價都比一手房便宜。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年14個核心一二線城市新房、二手房價格平均約有4000-6000元/平方米差距。從趨勢來看，2021年下半年是關(guān)鍵節(jié)點，在這之前14個核心一二線城市新房與二手房平均價格倒掛，這一現(xiàn)象在2021年下半年起改變，一二手房差價也由此開始拉大。

??除了交付及價格原因之外，第三個原因則是二手房市場上次新房的掛牌量增加。

??從典型城市新增掛牌房源房齡結(jié)構(gòu)情況可以看到，新增掛牌房源房齡基本以15年以內(nèi)的為主，其中南京10年內(nèi)的次新房占比高達67%，此外，重慶、武漢、西安也以10年內(nèi)的次新房掛牌為主，鄭州5年內(nèi)的次新房掛牌為典型城市最高，達12%。

??由此可見，今天有很多的二手房不是“舊房”，實際上還是新房。

??從成交結(jié)構(gòu)來看，我們發(fā)現(xiàn)剛需更多的選擇二手房，如北京300萬以下的二手房占65%，上海300萬以下的二手房占61%，基本上都是剛需為主。

??成交面積也是如此，二手房成交面積段中100平方米以下的占比更高。當(dāng)然也有個別城市，典型如重慶的二手房成交面積較大，所以我們也可以判斷有相當(dāng)一部分改善的客戶群體購買了重慶的二手房，主要原因是因為重慶很多二手房的位置相對較好，很多都是次新房。

??綜合目前一二手房占比情況、一二手房成交結(jié)構(gòu)情況，以及購房者“棄新選舊”的原因來看，我們認為，目前企業(yè)強存弱汰，留下來的都是好的企業(yè)，產(chǎn)品全面進化，剛需產(chǎn)品也比之前有更多的進化，同時，價格回歸理性，交付風(fēng)險也已出清，所以已具備奪回一手房市場份額的條件。2024年應(yīng)該是一手房重新向二手房奪回市場份額的重要的一年。

??特別是在一些二線城市中，很多項目就是被周邊的次新房打敗的，這些城市明顯是可以從二手房市場當(dāng)中奪回一些市場份額的。

??我們預(yù)判未來住房需求規(guī)模總體穩(wěn)定，三年之后，2026年商品住宅大概在8億平方米左右。加上保障房及二手房等整個中國未來的樓市總量還是在16億到18億規(guī)模，還是一個相當(dāng)大的一個市場。

??但需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，房企需要盡快適應(yīng)市場新變化，推進供給側(cè)改革，挖掘不同城市、不同需求結(jié)構(gòu)性機會，同時做好營銷推廣，提升貨值變現(xiàn)能力。

??尤其是天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導(dǎo)的城市，居民購買力透支、消費降級，客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房，持續(xù)分流新房客戶，房企還需努力搶市場份額。