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??福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法

??第一章 總則

??第一條 為加強新建商品房項目預售資金監(jiān)管，防范房地產開發(fā)資金風險，維護購房人合法權益，根據《城市商品房預售管理辦法》《福建省商品房預售資金監(jiān)管辦法》《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設部 中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》以及相關文件，制定本辦法。

??第二條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包含預售定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)銀行按揭貸款、住房公積金貸款、安置型商品房的政府回購款、全裝修款等。

??本辦法所稱監(jiān)管銀行，是指通過公開招標方式，并結合《福州市金融服務發(fā)展激勵評價辦法》確定能夠承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行。中標的商業(yè)銀行通過市城鄉(xiāng)建設局門戶網站予以公示。違反本辦法相關規(guī)定的商業(yè)銀行，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。

??第三條 市城鄉(xiāng)建設局負責牽頭中國人民銀行福建省分行、國家金融監(jiān)督管理總局福建監(jiān)管局、福州市住房保障和房產管理局、福州市地方金融監(jiān)督管理局以及福州市不動產登記和交易中心，按照職能分工共同指導和監(jiān)督商品房預售資金監(jiān)管工作。

??第二章 賬戶設立與繳存

??第四條 房地產開發(fā)企業(yè)應選擇福州市行政區(qū)域內的監(jiān)管銀行作為商品房預售資金監(jiān)管銀行，設立商品房預售資金監(jiān)管賬戶（簡稱“監(jiān)管賬戶”），賬戶名中應體現“預售資金監(jiān)管專戶”字樣；由市城鄉(xiāng)建設局、福州市住房保障和房產管理局、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行共同簽訂《商品房預售資金監(jiān)管協議》；同一本預售許可證內的商品房只能設立一個監(jiān)管賬戶；購房款繳款憑證（刷卡POS單）中應體現結算賬戶（即監(jiān)管賬戶名和賬戶號）。

??監(jiān)管賬戶信息應當在《商品房預售許可證》上載明并依法公示；房地產開發(fā)企業(yè)應在商品房銷售現場顯著位置進行公示《商品房預售許可證》。

??第五條 新建商品房項目預售資金應全部進入監(jiān)管賬戶。房地產開發(fā)企業(yè)應當在《商品房買賣合同》明確監(jiān)管賬戶信息，協助購房人直接將購房價款存入監(jiān)管賬戶，購房人應依法依規(guī)購買已取得商品房預售許可證的商品房項目，并按照合同約定直接將購房價款存入監(jiān)管賬戶。

??房地產開發(fā)企業(yè)委托中介公司代理銷售商品房的，應當在簽訂的中介代理合同中明確收取的所有售房款應當直接存入監(jiān)管賬戶。

??房地產開發(fā)項目轉讓后，轉讓人和受讓人應當自變更登記手續(xù)辦理完畢后，30日內向市城鄉(xiāng)建設局報備。

??第六條 房地產開發(fā)企業(yè)應根據監(jiān)管協議約定每月定期、據實向市城鄉(xiāng)建設局、監(jiān)管銀行提供監(jiān)管賬戶對應房源銷售進度與銷售資金進入明細，監(jiān)管銀行要嚴格按照預售資金四方監(jiān)管協議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與市城鄉(xiāng)建設局進行對賬，若發(fā)現房地產開發(fā)企業(yè)存在收取的預售資金進入非監(jiān)管賬戶問題的，應當停止撥付，并立即告知市城鄉(xiāng)建設局，市城鄉(xiāng)建設局要及時作出處理。

??第三章 監(jiān)管額度及資金使用

??第七條 新建商品房項目的預售資金監(jiān)管額度（以下簡稱“監(jiān)管額度”）原則上不高于項目工程總造價的1.1倍，同時結合房地產開發(fā)企業(yè)的信用評價等級對預售資金監(jiān)管額度實行差異化監(jiān)管。監(jiān)管額度內資金隨著工程建設進度節(jié)點的完成及工程款的支付而遞減。市城鄉(xiāng)建設局根據工程造價定額標準以及設計圖紙，對項目工程總造價進行復核并根據核查結果確定監(jiān)管額度。

??商品房預售資金進入監(jiān)管賬戶后，超過監(jiān)管額度的資金，可由房地產開發(fā)企業(yè)提取使用，并登記記錄提取時間、金額、用途等信息。

??第八條 監(jiān)管額度內的資金必須用于本項目工程建設，包括本項目建設必須的建筑材料、設備、施工進度款以及保證工程按時交付所必須的相關支出。工程款中的人工費（工資費）可依據《福建省工程建設領域農民工工資專用賬戶管理暫行辦法》相關規(guī)定，單獨撥付到農民工工資專用賬戶。

??監(jiān)管額度內的資金，在該商品房項目完成不動產產權首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調。

??第九條 房地產開發(fā)企業(yè)按以下程序申請使用監(jiān)管額度內的資金。

??（一）房地產開發(fā)企業(yè)負責編制監(jiān)管額度內資金的使用計劃，按照與本工程有關的合同約定的進度節(jié)點向市城鄉(xiāng)建設局提出用款申請。房地產開發(fā)企業(yè)的用款申請中應明確資金用途，且經過房地產開發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)理單位等有關參建單位簽字蓋章確認；同時應配合監(jiān)管銀行提供提款必備的材料。

??（二）監(jiān)管銀行依據市城鄉(xiāng)建設局的核實批復意見三個工作日內撥付資金。

??第十條 監(jiān)管額度內的資金首次撥付節(jié)點不得早于地下結構完成，最后撥付節(jié)點為不動產產權首次登記，累計使用總額不得超過以下監(jiān)管節(jié)點：

??（一）主體結構封頂前，累計申請使用不超過監(jiān)管額度的60％；

??（二）項目規(guī)劃核驗前，累計申請使用不超過監(jiān)管額度的85％；

??（三）項目工程竣工驗收備案前，累計申請使用不超過監(jiān)管額度的95%；

??（四）竣工驗收備案后監(jiān)管額度內資金余額不得低于監(jiān)管資金總額的5%，待項目完成不動產產權首次登記后，經房地產開發(fā)企業(yè)申請，市城鄉(xiāng)建設局核實后函告監(jiān)管銀行終止該項目的商品房預售資金監(jiān)管。

??監(jiān)管銀行對工程建設進度節(jié)點有疑異的，要及時向市城鄉(xiāng)建設局核實。市城鄉(xiāng)建設局在日常監(jiān)督檢查過程中，應加強對項目實際開發(fā)情況進行核實，確保工程建設進度節(jié)點的真實性。

??第十一條 對于存在停工爛尾風險的項目，市城鄉(xiāng)建設局應對監(jiān)管賬戶內的資金實施全額封閉管理，保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項目工程建設，監(jiān)管銀行應當積極予以配合。

??人民法院和稅務部門保全、執(zhí)行商品房預售監(jiān)管賬戶內資金的，監(jiān)管銀行應自獲知之日起一個工作日內及時告知市城鄉(xiāng)建設局并履行書面報告手續(xù)。

??第四章 監(jiān)管措施

??第十二條（房地產開發(fā)違規(guī)行為及處置） 房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由市城鄉(xiāng)建設局依法依規(guī)立案查處，責令其限期整改：

??（一）逃避商品房預售資金監(jiān)管的；

??（二）使用非監(jiān)管賬戶收取購房款的；

??（三）未按規(guī)定使用商品房預售資金的；

??（四）提供虛假資料或通過關聯企業(yè)套取監(jiān)管賬戶資金的；

??（五）其他違反本辦法或監(jiān)管協議的行為。

??市城鄉(xiāng)建設局可按照監(jiān)管協議，暫停該項目監(jiān)管賬戶中預售資金撥付，函告相關職能部門暫停商品房預售、銷售，并將其違法違規(guī)行為發(fā)布購房風險提示，予以房地產企業(yè)信用扣分降低企業(yè)信用等級。

??第十三條（施工單位違規(guī)行為及處置） 施工、監(jiān)理、勘察設計單位提供虛假證明等方式協助房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)套取使用監(jiān)管額度內資金的，由市城鄉(xiāng)建設局依法依規(guī)立案查處，由行業(yè)主管部門將其不良行為記入信用檔案，按照相關規(guī)定予以信用扣分。

??第十四條（房地產銷售違規(guī)行為及處置） 房地產開發(fā)企業(yè)及其委托的營銷代理中介機構有下列情形之一的，由福州市住房保障和房產管理局依法依規(guī)立案查處，由行業(yè)主管部門將其不良行為記入信用檔案，按照相關規(guī)定予以信用扣分。

??（一）在監(jiān)管賬戶外直接收取預售資金、未將預售資金全部存入監(jiān)管賬戶；

??（二）以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監(jiān)管，擅自挪用預售資金；

??（三）營銷代理中介機構協助房地產開發(fā)企業(yè)實施逃避預售資金監(jiān)管。

??第十五條（監(jiān)管銀行違規(guī)行為及處置） 監(jiān)管銀行有下列情形之一的，由市城鄉(xiāng)建設局通報中國人民銀行福建省分行、國家金融監(jiān)督管理總局福建監(jiān)管局，并按各自職責分工進行處理：

??（一）未經市城鄉(xiāng)建設局核實同意擅自撥付商品房預售資金的;

??（二）未按規(guī)定的資金用途、撥付節(jié)點、規(guī)定期限撥付商品房預售資金的;

??（三）擅自扣劃商品房預售資金的；

??（四）拒不配合監(jiān)管部門對預售資金賬戶監(jiān)督檢查的；

??（五）其他違反本辦法或者監(jiān)管協議的行為；

??市城鄉(xiāng)建設局可按照監(jiān)管協議，視情節(jié)暫停或終止其預售資金監(jiān)管資格；擅自撥付監(jiān)管額度內資金的，按照監(jiān)管協議，監(jiān)管銀行應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

??第十六條（貸款銀行違規(guī)）辦理按揭貸款業(yè)務的商業(yè)銀行與購房人在簽訂借款合同中，應將預售許可證中指定的監(jiān)管賬戶列為放款賬戶并將按揭貸款劃入其中。按揭貸款未轉入監(jiān)管賬戶的由市城鄉(xiāng)建設局將其違規(guī)行為通報中國人民銀行福建省分行、國家金融監(jiān)督管理總局福建監(jiān)管局，并按各自職責分工進行處理。

??辦理按揭貸款業(yè)務的商業(yè)銀行未在規(guī)定時限內整改到位的，將列入終止商品房預售資金監(jiān)管資格名單。

??第十七條 支持我市房地產開發(fā)企業(yè)依據《中國銀保監(jiān)會辦公廳 住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》(銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號)及《福建銀保監(jiān)局辦公室 福建省住建廳辦公室 人民銀行福州中心支行辦公室轉發(fā)中國銀保監(jiān)會辦公廳 住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（閩銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕336號）文件精神合理使用保函。

??第十八條 市城鄉(xiāng)建設局牽頭定期匯總全市（含縣、區(qū)）被終止商品房預售資金監(jiān)管資格的商業(yè)銀行名單，并共享給中國人民銀行福建省分行、國家金融監(jiān)督管理總局福建監(jiān)管局。

??各縣（市）建設行政主管部門應支持福州市行政區(qū)域內的各商業(yè)銀行自由從事商品房預售資金監(jiān)管工作，但不得與未中標的商業(yè)銀行以及被終止商品房預售資金監(jiān)管資格名單中的商業(yè)銀行簽訂監(jiān)管協議。

??第十九條 國家機關、監(jiān)管銀行工作人員及房地產開發(fā)企業(yè)相關人員在商品房預售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法依規(guī)追究相關法律責任。

??第五章 附則

??第二十條 本辦法自頒布之日起在福州市行政區(qū)域內實施，有效期五年，實施之日起取得商品房預售許可證的項目，全部納入商品房預售資金監(jiān)管范圍。原《福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法（試行）》（榕建房[2020]42號）同時作廢。

??各縣（市）、馬尾區(qū)、長樂區(qū)的房地產開發(fā)項目商品房預售資金監(jiān)管由項目所在地建設行政主管部門按照本辦法執(zhí)行。存在逾期交付風險等情況的項目，根據市政府（或屬地政府）有關文件精神執(zhí)行。