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??因為業主大會投票率未達法律要求的三分之二，被譽為“廣州最牛業委會”的珠江帝景苑業委會換屆失敗，于2023年12月30日解散。就在外界為其惋惜之際，劇情發生了大逆轉，在業主們的共同努力下，珠江帝景苑于近期召開了業主大會，并成功選出了第二屆業委會委員。

??“很驚險，投票截止的最后一天才達到法定的票數，最終的投票率是69%。”1月21日，在珠江帝景苑業委會的辦公室里，范鳳霞對中國房地產報記者表示。她曾是該小區的首屆業委會主任，如今已卸任回歸普通業主的身份。

??據其介紹，為了提高業主的參與率，業委會做了不少準備工作，但換屆成功的核心還是業主們團結一致，希望業委會能繼續為小區和業主服務。“業委會其實是每一個投票的業主復活的，所以這是一場普通業主的勝利。”

??首次換屆失敗不甘心

??2023年8月1日，珠江帝景苑業委會公布了第四次業主大會的投票結果，總投票率為51.75%，包括選舉業委會委員候選人在內的4個議題均未達法律要求的三分之二。這意味著業委會換屆失敗。

??按照業委會在2023年10月份發布的公告，根據住建部門和街道的回函意見，業委會任期屆滿前，珠江帝景苑小區可再組織一次業委會換屆選舉。但是，“本屆業委會成員均無意組織第二次投票。”

??范鳳霞坦言，首次換屆失敗后，一開始業委會成員都很有挫敗感，不太贊成再組織一次業主大會。“義工們太累了，這么努力，投票率還不到52%，再組織一次也不見得能成功。”

??后來改變想法是因為幾個方面的考慮。根據顧問律師提供的意見，業委會提起的訴訟大部分只是一審勝訴，二審還未判決，若是沒有業委會這個主體，后面很難推進，約700萬元占用費可能就拿不回來了。其次，該小區此前與物業公司簽訂的是酬金制合同，若沒有業委會監督，業主要承擔物業費有可能虧損的風險。

??在實際工作的推進中，業委會的存續也有重要價值。一位參選的業主告訴中國房地產報記者，換屆失敗后，小區管理凸顯出很多實際困難，第一屆業委會任期內的最后半年，監督需要落實的物業管理和改造工作，都變得比以前困難了。而第一屆業委會任內也還有許多小區改造工作要落地，部分無法在任期內完成，從住戶安全的角度考慮，“不可能說做到一半，因為任期結束就不驗收，不參與整改了。”

??情感上，“我們第一屆業委會就是歷經艱難險阻，好不容易成立的，結果居然就這樣戛然而止，對于我們業主來說是不甘心的。”該業主表示。

??另外，不少業主也找到業委會表達了希望進行二次投票、留住業委會的意愿。“我們覺得不再拼一次，對不起業主的期待和自己過往的努力。”范鳳霞說，基于以上種種因素，業委會決定再組織一次業主大會。

??議題豐富，提高參與率

??“如果要二投，肯定是奔著做成的方向去走。”范鳳霞表示，吸取了上一次業主大會失利的教訓，“這一次就要想方設法提高業主參與率、議題通過率，議題的內容要成為助力。”

??此次業主大會要表決的議題有6個，比上一次豐富。包括，是否同意業委會將600多萬元的物業管理費結余返還給業主以及返還分配方案；選舉第二屆業委會委員；是否同意續聘康景物業，并同意授權業委會與其簽訂物業服務合同；是否同意《珠江帝景苑小區管理規約》（2023修改版）；是否同意《珠江帝景苑小區大會議事規則》（2023修改版）；是否同意將架空層勝訴案勝訴回收的占用費（預計約700萬元），扣除應付律師費后優先用于小區道路翻新和外墻翻新。

??分錢、將勝訴回收資金用于小區改造等議題都與業主息息相關，自然有助于提升參與率。是否續聘物業，也是業主參與度比較高的議題。小區的物業服務合同到期，新的合同內容也很重要，范鳳霞介紹：“這一次的新合同把酬金制改成了包干制，而且分了三個物業管理標準，由物業提供不同的服務。不同收費標準的組團，由物業分開核算收支等等，就是對一投中有業主提出的管理費標準不同，應該體現不同服務標準的訴求的回應。”

??議題的豐富固然是助力，但大部分業主的團結一心才是致勝的關鍵。此次業主大會的業主投票時間為2023年12月16日至2024年1月14日，珠江帝景苑整個小區有投票權的業主總人數為5844人，投票開始的第3天就達到了約2000票，而上一次業主大會花了半個月時間才爭取到相同票數。

??到了2023年12月30日首屆業委會解散的那一天，票數上升到了約3500票，接近60%的投票率。“后面這幾個點基本上就是靠業主自發的跨樓棟、跨區域聯系其他業主投票。業委會解散了，每個業主都自發成為義工，在最后的投票期限內，力爭達到票數。”范鳳霞還記得投票截止的最后一天，她在小區內擺攤拉票，很多路過的業主問她“票數夠了沒？還差多少？面積還差多少？”當時她回復票數夠了，但面積還不夠，這些業主都主動問自己那棟樓還有誰沒投，他們回去做工作。“最后是在截止日期的10個小時前，才達到法定的67%投票率。”

??最終，此次業主大會的整體投票率達到了69%，比上一次多了17個百分點，部分樓棟投票率甚至達到了100%。討論的6個議題，除了600多萬元的盈余分配以及《議事規則》修改版中關于選聘物業方案的議題，其他4個均獲通過。

??第二屆業委會的挑戰

??相較上一次采訪，卸任后的范鳳霞神態明顯輕松許多。“算是比較圓滿了，我們任內的工作計劃基本完成了，1000萬元改造資金涉及的改造項目基本都落地了。”

??不到一年時間組織兩次業主大會，業委會從解散到復活，身處其中的她感觸良多。“業主大會怎樣才能開成功？業委會怎么才能換屆成功？”在她看來，業委會最根本的職能和使命是為業主服務，做了實事的業委會自然會得到業主擁護，這是此次珠江帝景苑業委會換屆成功的根本原因。“就是你平時做了什么事，到最后關頭是會顯出威力的。” 有業委會的這幾年，小區的變化業主都看在眼里，改造項目落地，還有錢結余，都是以前不敢想的事情。

??短板也是有的，沒有讓更多業主了解業委會的工作成果是首次換屆失敗的原因之一。“有不少業主建議我們要創新宣傳方式，采用更多樣化的宣傳渠道，讓業主能夠有機會至少接觸到其中一種，這樣他們才知道業委會都為業主做了什么工作，才有主動性和積極性參與相關議題的表決。”這是給其他小區業委會的建議，“不要不好意思拉票和宣傳，還是要把宣傳工作做到位。”

??當然，這次業主大會的成功，不意味著小區遺留的所有問題都得到了解決。此前一直宣稱要獨立成立業委會，與其他組團進行物業管理區域分割的紫龍府，這次沒有業主代表參加業委會委員選舉，整個組團的投票率依然不足10%。據悉，在首屆業委會解散的當天，紫龍府的部分業主向廣州的住建部門提交了分區管理的申請，目前尚未得到明確回復。

??據了解，申請小區的區域分割有幾個步驟，包括業主申請、提交分區管理方案，住建部門審批后提交業主大會投票表決。而此次業主大會，業委會也想設置關于區域分割的議題，但因紫龍府的業主還沒有走前面的法律程序而無法成行。

??如何更好地在紫龍府組團開展工作，加強與業主的交流，便成為了第二屆業委會成員的挑戰。

??關于紫龍府組團對本次業主大會及小區管理的看法和建議，中國房地產報記者聯系了一位紫龍府的業主，但截至發稿未獲回復。由于時間原因，記者未能與更多該組團的業主取得聯系。