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??2023年，房地產市場底部調整。

??以7月政治局會議定調“行業供需關系發生重大轉變”為分水嶺，政策力度逐漸轉向“托舉并用”，房地產政策到了近十年來最給力的階段，全年政策關鍵詞可以用七個字概括：四箭齊發促穩定。

??過去一年，政策主要圍繞金融支持、地方刺激、城中村改造和保障性住房四大方向展開。政策首提“三大工程”，即作出規劃建設保障性住房、城中村改造、平急兩用基礎設施三方面重要部署，這是非常重要的政策，將構建未來中國房地產新格局。

??2024年，中央層面房地產政策仍將持續發力，地方調控也將進一步優化，比如1月2日上海公積金調整二套改善型住房最低首付比例，釋放較強的信號，這意味著一線及部分強二線城市調控政策仍有進一步松綁空間。

??金融政策逐漸落到實處，既在穩主體，也在穩需求。

??2023年，供給端金融支持再加力，促進企業穩定。7月，央行延期“金融16條”適用期限；8月，證監會明確上市房企再融資不受破發、破凈、虧損限制；10月，中央金融工作會議提出一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求；11月，三部門召開金融機構座談會，提出“三個不低于”和“50家房企白名單”。

??金融政策逐步落地，特別是對民營房企也給予一定的支持。據央行數據，11月份以來工行、農行等主要銀行向非國有房企投放房地產開發貸款300多億元。 

??穩需求方面，金融政策持續加碼。全年兩次降準、存量房貸降息，降首付、降利率、認房不認貸等利好接連落地，尤其四大一線城市相繼落地認房不認貸，合力減輕居民按揭壓力、擴大加杠桿空間，助力購房需求釋放。

??事實上，降稅費穩需求方面仍有進一步調整空間，比如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購房增值稅、個人所得稅征免年限等。

??地方政策松綁提速，除了一線城市和少數二線城市外，限制性政策幾乎全面解除。

??據不完全統計，截至2023年12月25日，全年276個省市出臺634次寬松性政策，且頻次已超去年，政策內容包括限購、限貸、限價、減免稅費、購房補貼和調整普通住宅標準等八個方面。

??具體來看，有31城取消或放松限購；105個省市放松限貸，北上廣深四大一線城市落地“認房不認貸”、下調首付比例；寧波、合肥、成都等7城放松限價；廈門、福州等24城放松限售，其中包括鄭州、青島、濟南、合肥在內的17個城市解除限售；上海、杭州等225省市放松公積金貸款，比如上海調整存量住房公積金貸款期限、提升多子女家庭公積金貸款額度等；廣州、重慶等30城減免稅費；南京、杭州、武漢等148城實施購房補貼；深圳、北京、上海等3城調整普宅標準，取消總價限制。

??地方房地產調控政策有進一步優化空間，一線及部分強二線城市在限購、限價政策上還有一定的松綁空間。

??2023年，中央首提“三大工程”，即作出規劃建設保障性住房、城中村改造、平急兩用基礎設施三方面重要部署。

??其中，城中村改造是房地產行業向新模式轉型的必要一環。7月，國務院發文推進城中村改造，主要面向22個城區人口超500萬的超大特大城市。截至年底，已有16城公布城中村規模，預計涉及約87.4萬戶居民。

??此次城中村改造也面臨著三個方面的壓力和困難：首先是資金從何而來，第二是成本測算較難，第三是較長的資金占用周期。

??以上海為例，2023年已落地項目投資額都在百億級，實施方也多為國央企及旗下平臺公司。待推進項目商品住宅的規劃占比僅3成左右，卻具有大量綠地、配套等建設比重，大部分民營開發商不具備整合開發的能力。

??為進一步推進城中村改造，2024年首個工作日，風向標城市上海便關注城市更新，在城市更新推進大會上提出五大舉措推進城市更新落地。

??另外，城中村改造耗時長、難度大。整體規劃制定，拆遷補償談判、回遷方案談判、居民拆遷安置等流程復雜。比如深圳市大沖村項目，從首次納入舊改規劃至2022年基本全面完成耗時24年。廣州市獵德村項目和上海市紅旗村項目耗時也在十年左右。

??此次城中村改造和當年棚改有非常大的差異，改造范圍、參與主體、資金來源和改造模式不同，推進速度比棚改要慢，短時間內對銷售、投資拉動作用有限。

??保障性住房政策是去年非常重要的內容。

??去年，中央會議多次提及保障性住房建設。4月，中央政治局會議明確規劃建設保障性住房，7月政治局會議明確要加大保障性住房建設和供給，8月，國常會審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，致力于構建“剛需有保障、改善有商品”的住房供給新格局，明確保障對象為工薪階層，采取保本微利定價原則配售，實行嚴格封閉管理。

??城區人口超過300萬的城市先行先試，按照七普數據，目前城區人口超過300萬的城市共35個，這些城市將成為保障性住房建設的先行試點。另外，商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，高庫存城市可去化高企的新房庫存，緩解商品房市場壓力。

??建設保障性住房有四大資金來源：一是中央財政補助；二是地方專項債；公積金試點發放保障性住房開發貸款；四是不得因之新增地方政府隱形債務。

??保障性住房作為市場重要的組成部分，從試點到逐步落地的過程，將對未來三至五年乃至更長時間的中國房地產會起到至關重要的作用，并將構建未來中國房地產的新格局。

??2024年，房地產政策有望進一步發力。

??中央層面，以“三大工程”建設為抓手，推動構建房地產發展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供給改革的重要內容，也是房地產發展新模式的重要組成部分。三個不低于、房企白名單等金融支持政策繼續落地見效，住房交易稅費有待進一步下調，以穩需求、穩市場。

??地方調控政策或進一步優化，一線及部分強二線城市調控政策仍有松綁空間。