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??進(jìn)入2024年才3天，物業(yè)公司就出手討債了。

??1月3日，鑫苑物業(yè)服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“鑫苑服務(wù)”，01895.HK）透露，為了償還3048.49萬元的仲裁款項，鑫苑地產(chǎn)將向該公司轉(zhuǎn)讓6間會所的經(jīng)營權(quán)，為期30年。鑫苑服務(wù)相關(guān)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，加上此前轉(zhuǎn)讓的商業(yè)管理公司，該公司被鑫苑中國質(zhì)押的4.02億元定期存款已經(jīng)通過仲裁償付完畢。

??前一日，金科服務(wù)也宣布與金科股份訂立債務(wù)清償框架協(xié)議，后者計劃通過現(xiàn)金或資產(chǎn)抵債的方式清償約5.33億元的應(yīng)付款。

??“對房企大股東的應(yīng)收款，我們一直在溝通催款，目前還沒明確新一年的追討方式，可能會考慮車位等資產(chǎn)抵債。”1月3日，某上市物業(yè)公司內(nèi)部人士表示。

??鑫苑服務(wù)要回3000萬元

??公告顯示，1月3日，鑫苑地產(chǎn)下屬子公司與鑫苑服務(wù)旗下子公司簽訂協(xié)議，向后者轉(zhuǎn)讓6家會所的經(jīng)營權(quán)，由2024年1月3日開始直至2054年1月2日屆滿。這6家會所均位于鄭州市，總建筑面積為10726.18平方米，經(jīng)營權(quán)的價值約4388萬元。

??根據(jù)2023年10月香港國際仲裁中心頒布的仲裁裁決，鑫苑中國有責(zé)任向鑫苑服務(wù)支付所蒙受損失以及所產(chǎn)生成本及開支。截至公告日，鑫苑中國應(yīng)付未償還款項總額為3048.49萬元，鑒于該公司目前仍面臨流動性問題，因此，用這6家會所的經(jīng)營權(quán)抵償。

??由于會所經(jīng)營權(quán)的評估價值比鑫苑中國的未償付款項高，鑫苑服務(wù)最終還需要支付1340萬元現(xiàn)金給鑫苑地產(chǎn)下屬子公司。

??這筆交易的源頭要追溯到2022年11月，當(dāng)時，鑫苑服務(wù)在公告中透露子公司存置于鄭州銀行、華夏銀行共4.02億元的定期存款被質(zhì)押，成為了鑫苑地產(chǎn)子公司的貸款融資抵押品，且相關(guān)貸款很有可能無法如期償還。為了拿回這筆存款，2023年4月，鑫苑服務(wù)直接向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑中國的仲裁申請。2023年10月13日，香港國際仲裁中心作出裁決，鑫苑中國有責(zé)任向鑫苑服務(wù)支付包括存款本金、利息及其他成本等共約4.3億元，償付方式包括轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)及以現(xiàn)金方式補足差額等。

??根據(jù)這個裁決，2023年10月31日，鑫苑中國向鑫苑服務(wù)轉(zhuǎn)讓了商業(yè)管理公司——北京鑫苑弘晟的全部股權(quán)，以結(jié)清部分仲裁裁決。當(dāng)時的公告并未披露股權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價，從目前來看，這筆交易的抵償金額約4億元。

??定期存款的問題算是解決了，但鑫苑服務(wù)對鑫苑中國還有不少應(yīng)收款待處理。截至2022年6月底，鑫苑服務(wù)約有3.39億元的貿(mào)易應(yīng)收款，其中約1.86億元來自關(guān)聯(lián)方。對于貿(mào)易應(yīng)收款，鑫苑服務(wù)相關(guān)人士表示，若賬期內(nèi)無法收回、存在壞債風(fēng)險，將與關(guān)聯(lián)方商討解決方案。“行業(yè)變化后，地產(chǎn)也沒那么多業(yè)務(wù)交給物業(yè)來做了，物業(yè)公司在關(guān)聯(lián)交易過程中也會做好風(fēng)險防范。”

??金科服務(wù)追討5.33億元

??金科服務(wù)也制訂了討債計劃。根據(jù)1月2日的公告，該公司因2021年營銷服務(wù)框架協(xié)議產(chǎn)生的應(yīng)收金科股份款項共計5.33億元，金科股份計劃通過協(xié)調(diào)項目公司提供現(xiàn)金支付或者資產(chǎn)抵債等方式清償。如若項目公司提供資產(chǎn)抵債，則金科股份協(xié)調(diào)可供選擇抵債資產(chǎn)的車位使用權(quán)清單。這些用來抵債的停車位主要分布在中國西南、華中及華北等地區(qū)。

??金科服務(wù)打算向第三方供應(yīng)商轉(zhuǎn)讓這些車位的使用權(quán)，用來償付對供應(yīng)商的欠款，或者向第三方出售、出租換取現(xiàn)金。

??該公司解釋，采用這個抵債方案有多重考慮，包括貿(mào)易應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)減值準(zhǔn)備由2021年12月底的7820萬元增加至2022年12月底的10.46億元，2022年經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流入凈額同比減少11.7%至3.93億元，變現(xiàn)車位使用權(quán)可改善現(xiàn)金流情況等。

??這不是金科服務(wù)第一次用資產(chǎn)抵債的方式追討應(yīng)收款。2023年8月，該公司已與金科股份達(dá)成了物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，用36項物業(yè)抵銷2020年及2022年物業(yè)管理服務(wù)的應(yīng)收款，總額約2040萬元。

??融創(chuàng)服務(wù)也踏出了這一步。2023年12月28日，該公司表示融創(chuàng)中國下屬公司將向其轉(zhuǎn)讓一處物業(yè)，對價724.8萬元，用以抵銷應(yīng)付未付的等額款項。該物業(yè)位于濟南市周邊的齊河縣，總建筑面積約520.7平方米，是融創(chuàng)服務(wù)在管商業(yè)項目的商鋪，緊鄰萬達(dá)廣場。此前，對于貿(mào)易應(yīng)收款，融創(chuàng)服務(wù)主要的處理方式是計提減值準(zhǔn)備，僅2022年中期就計提了約20.3億元。

??2024年，面臨應(yīng)收款回收難題的還有碧桂園服務(wù)。2023年12月，該公司宣布將對關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款計提18億元至23億元的減值準(zhǔn)備。按照管理層的說法，這些應(yīng)收款會依法依規(guī)去處理，包括對關(guān)聯(lián)方回款困難的項目進(jìn)行全面梳理，并根據(jù)具體情況審慎采取相應(yīng)的措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，參照同行的做法，碧桂園服務(wù)大概率也會走上以資產(chǎn)抵債的路子。