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??擁有央企背景的五礦地產(chǎn)，在市場波動中亦難以獨善其身。

??3月27日，五礦地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“五礦地產(chǎn)”，股票代碼00230.HK）發(fā)布2024年度業(yè)績公告。公告顯示，2024年實現(xiàn)綜合收入98.83億港元，同比下降21.8%。

??2024年，五礦地產(chǎn)遭遇了股權(quán)持有人應(yīng)占凈虧損高達35.21億港元的困境，這一虧損額同比激增了246.69%，創(chuàng)下了公司歷史上的最高虧損紀(jì)錄。

??對于虧損，五礦地產(chǎn)表示，主要原因在于房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品的毛利率較去年同期有所下降，并且公司進行了大額的減值撥備。從毛利率來看，五礦地產(chǎn)今年的毛利率為6.1%，遠(yuǎn)低于行業(yè)頭部企業(yè)的平均水平15%~20%，去年則為17.2%。

??在資產(chǎn)減值方面，五礦地產(chǎn)2024年歸屬母公司核心虧損為5.66億港元，意味著公司計提了接近30億港元的資產(chǎn)減值。

??對于房企而言，毛利率是衡量其持續(xù)經(jīng)營能力的重要指標(biāo)。五礦地產(chǎn)毛利率的大幅下滑乃至虧損，意味著其造血能力和抗風(fēng)險能力正受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

??“政府推出的多項支持房地產(chǎn)政策正助力市場逐步回穩(wěn)，預(yù)計將對業(yè)務(wù)產(chǎn)生積極影響?！睂τ谑袌稣{(diào)整與業(yè)績下滑的情況，五礦地產(chǎn)表示，同時在有需要時控股股東中國五礦集團有限公司將提供必要支持，以確保公司的可持續(xù)發(fā)展，有效應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場與融資環(huán)境的復(fù)雜性，保障債務(wù)履行與維持良好的流動性，為未來發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

??連續(xù)3年業(yè)績下滑

??“這一輪房地產(chǎn)調(diào)整幅度非常深，2021年以來3年多時間，房地產(chǎn)整體市場銷售規(guī)模從18萬億元降到2024年預(yù)計8萬億元左右的水平?！蔽宓V地產(chǎn)黨委書記、董事長何劍波在2024年9月舉辦的業(yè)績說明會上表示，最開始主要是民營企業(yè)受到影響，沖擊比較大。但因調(diào)整持續(xù)時間長、程度深，實際上從2023年以來，其他所有制形式的企業(yè)也面臨很大壓力。

??從五礦地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)來看，與行業(yè)趨勢相吻合。自2021年起，五礦地產(chǎn)銷售金額與銷售面積同比增幅顯著放緩，2022年更是轉(zhuǎn)為負(fù)增長。2023年，五礦地產(chǎn)合約銷售額同比下降15%至113億元，合約銷售總樓面面積微降0.9%至55.5萬平方米。

??2024年，五礦地產(chǎn)的業(yè)績也并未有所改善。由于年內(nèi)房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)收入按年下降20.1%至98.32億港元，占五礦地產(chǎn)綜合收入的99.5%。同時，房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)的毛利率按年下降11個百分點至6.5%。

??五礦地產(chǎn)表示，這主要是由于年內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)隨行就市，采取包括調(diào)整銷售價格在內(nèi)的多種銷售策略，促進項目銷售去化，從而導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較低的房地產(chǎn)發(fā)展項目占比較多。

??具體數(shù)據(jù)顯示，2024年五礦地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額70.2億元，同比驟降37.9%；合約銷售面積42.1萬平方米，同比下降24.1%。

??在區(qū)域分布上，環(huán)渤海地區(qū)貢獻了最多的合約銷售金額，為23.6億元，對應(yīng)合約銷售樓面面積150388平方米。相比之下，珠三角地區(qū)（包括香港）、長三角地區(qū)合約銷售金額的貢獻度較去年有所下降，分別在2024年合約銷售為20.8億元、0.7億元，2023年合約銷售金額分別為25.5億元、20.1億元。

??不難看出，今年各地區(qū)的銷售表現(xiàn)有明顯參差。環(huán)渤海地區(qū)和珠三角地區(qū)（包括香港）的合約銷售單價表現(xiàn)相對較好。這也與五礦地產(chǎn)的土地儲備分布相對應(yīng)。

??2024年，五礦地產(chǎn)共可開發(fā)的總樓面面積（土地儲備）為576.1萬平方米。其中，在環(huán)渤海地區(qū)土地儲存205.7萬平方米，占比35.7%；華中地區(qū)和珠三角地區(qū)土地儲備占比也分別達到了18.1%和21.8%。

??從城市能級來看，2024年五礦地產(chǎn)的土儲分布主要以二三線城市為主，占比合計超七成，能滿足五礦地產(chǎn)未來3~5年的發(fā)展需要。

??自2021年以來，五礦地產(chǎn)的投資拓展動作顯著減少。拿地數(shù)量及金額從2021年的9宗項目、總土地成本110.56億元減少到2022年的1宗項目、總土地成本1700萬元。到2023年以及2024年末，已經(jīng)是零新增。

??在專業(yè)建筑方面，五礦地產(chǎn)近年來采取了保守的投標(biāo)策略以加強風(fēng)險控制，因此未承接新項目，且由于在手項目已接近完工階段，導(dǎo)致該業(yè)務(wù)收入大幅下降。

??物業(yè)投資業(yè)務(wù)方面，五礦地產(chǎn)在香港擁有兩幢商業(yè)大廈，即中國五礦大廈及LKF29。該業(yè)務(wù)收入同比微降2%至0.5億港元，占公司綜合收入的0.5%，毛利率上升0.2個百分點至65.7%。

??對于風(fēng)險管控下的效率問題，何劍波在2024年9月的業(yè)績說明會上表示，五礦地產(chǎn)一直秉承穩(wěn)健發(fā)展和精品戰(zhàn)略，不追求“地王”，不盲目加杠桿拿地。因此，盡管市場低迷，五礦地產(chǎn)受影響程度有限。同時，五礦地產(chǎn)也在積極出貨，不因價格下降或低于成本就捂盤惜售。

??加速轉(zhuǎn)型積極應(yīng)對挑戰(zhàn)

??為規(guī)避單一開發(fā)模式潛藏的風(fēng)險，近年來，五礦地產(chǎn)積極推進由“地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市綜合運營商”的戰(zhàn)略升級，積極布局產(chǎn)城融合、資產(chǎn)運營等新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

??經(jīng)過近20年探索和實踐，五礦地產(chǎn)已逐步構(gòu)建起以地產(chǎn)開發(fā)為核心，產(chǎn)城業(yè)務(wù)與資產(chǎn)運營為雙翼，建筑安裝、地產(chǎn)服務(wù)和地產(chǎn)金融為支撐的業(yè)務(wù)格局。

??在產(chǎn)城業(yè)務(wù)方面，五礦地產(chǎn)在遼寧開發(fā)了30.4平方公里的營口產(chǎn)業(yè)園，在北京投資建設(shè)了觀山產(chǎn)業(yè)園，在廣東汕頭打造了8.6平方公里的粵東物流總部新城，同時在四川成都、福建等地合作開發(fā)了多個產(chǎn)業(yè)園項目。在北京，五礦地產(chǎn)還作為東城區(qū)“科創(chuàng)金三角”產(chǎn)城融合高質(zhì)量發(fā)展的合作伙伴，實施了東直門“五礦科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)綜合體”項目。

??然而，新業(yè)務(wù)的培育需投入大量前期資金，且回報周期較長，短期內(nèi)難以形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此外，大規(guī)模的產(chǎn)城開發(fā)運營不僅考驗企業(yè)的規(guī)劃與開發(fā)能力，更對其抗風(fēng)險與跨周期能力提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

??在房地產(chǎn)市場低迷的背景下，五礦地產(chǎn)部分項目出現(xiàn)了不同程度的價格下滑。為此，2024年，五礦地產(chǎn)對存在減值跡象的存貨計提了17.41億港元的減值撥備，對存在減值跡象的其他應(yīng)收賬款也計提了3.66億港元的減值撥備。

??2024年，五礦地產(chǎn)面臨凈虧損約37.48億港元的困境，其流動資產(chǎn)凈值為96.08億港元，計息銀行借款及其他借款的即期部分為162.95億港元。這一年，五礦地產(chǎn)的資產(chǎn)總額下降了23.4%至410.31億港元，凈資產(chǎn)更是大幅下滑35.5%至92.57億港元。凈資產(chǎn)的減少主要歸因于年內(nèi)股權(quán)持有人應(yīng)占虧損35.21億港元以及合作項目減資和分紅給股東共計10.11億港元。

??與此同時，五礦地產(chǎn)的合約負(fù)債也大幅下降71.1%至16.48億港元（2023年為57.07億港元），這主要是由于年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)收入較新增合同銷售回款多所致。

??在財務(wù)結(jié)構(gòu)上，五礦地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率未見顯著改善，資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化進展緩慢，利息支出侵蝕了利潤空間。財報顯示，2024年五礦地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為77.4%，同比上升4.2%；剔除合約負(fù)債及遞延收入的資產(chǎn)負(fù)債率也同比上升6.5%至76.4%；凈負(fù)債率更是大幅上升至203.3%，同比上升65.3%。

??面對困境，五礦地產(chǎn)明確表示，中國五礦將在有需要時提供必要支持以確保公司的可持續(xù)發(fā)展。

??作為以金屬礦產(chǎn)、冶金工程建設(shè)、貿(mào)易物流、金融地產(chǎn)為主業(yè)的特大型企業(yè)，中國五礦已連續(xù)18年入選《財富》世界500強。截至2023年底，中國五礦資產(chǎn)總額超1.1萬億元，2023年公司營業(yè)收入實現(xiàn)9346億元，包括五礦地產(chǎn)在內(nèi)，擁有9家上市公司。

??值得注意的是，憑借控股股東的強大背景及自身的基本面優(yōu)勢，五礦地產(chǎn)在融資方面仍具備一定競爭力。

??2024年，五礦地產(chǎn)整體融資渠道保持暢通，與多家銀行簽訂了為期2年的26億港元俱樂部貸款協(xié)議，并在境外成功發(fā)行了366天的10億人民幣點心債。同時，公司還提取了5.7億人民幣銀行貸款以置換港元貸款。

??另一方面，五礦地產(chǎn)繼續(xù)壓降有息負(fù)債。2024年借款總額比去年減少16.34億港元為216.83億港元。五礦地產(chǎn)表示，將持續(xù)優(yōu)化其融資結(jié)構(gòu)及進一步壓減融資規(guī)模。此外，五礦地產(chǎn)的流動負(fù)債總額也較上年末減少了147.75億港元至260.22億港元。

??在現(xiàn)金及銀行存款方面，2024年五礦地產(chǎn)擁有28.22億港元（不包括受限制現(xiàn)金及銀行存款），其中76.9%、19.1%及4.0%（2023年是93.7%、5.9%及0.4%）分別以人民幣、港元及美元計價。同時，五礦地產(chǎn)還擁有尚未使用的銀行融資額度40.89億港元，上年末為69.96億港元。針對匯率風(fēng)險，五礦地產(chǎn)也采取了必要的對沖措施以減少其對公司的影響。

??對于房地產(chǎn)未來走勢，何劍波曾表示，這一輪洗牌后許多企業(yè)會退出市場，市場規(guī)模總量縮小，但與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)市場仍然龐大。隨著人們生活水平的提高，改善型住房需求將不斷增長成為重要市場。同時城市更新、舊城改造等領(lǐng)域也蘊藏著大量機會。

??對于執(zhí)掌帥印6年之久的何劍波而言，如何帶領(lǐng)曾喊出要“朝著千億元目標(biāo)邁進”的五礦地產(chǎn)在2025年實現(xiàn)扭虧為盈已成為首要任務(wù)。