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云芯科創(chuàng)中心:從正升鍛造廠到智能制造產(chǎn)業(yè)新高地

項目報告 2024-02-01 15:37:36 來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:上海
  • 發(fā)布時間:2024-02-01
  • 報告類型:項目報告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):易居研究院

申報企業(yè):上海云中芯企業(yè)發(fā)展有限公司(上海電氣置業(yè)  市北高新集團(tuán))

??摘要:云芯科創(chuàng)中心位于上海市靜安區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)。2018年,這幅位于市北高新園區(qū)、閑置清退出的地塊被市北高新集團(tuán)以31.96億元拍下,并由上海電氣、市北高新簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,共同設(shè)立項目公司——上海云中芯企業(yè)發(fā)展有限公司,對此地塊進(jìn)行改造升級。經(jīng)過改造后,項目由三棟高層科研辦公樓、一棟社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施(0.5萬平方米)及2層1020個車位的地下車庫(5.5萬平方米)組成,總建筑面積16.6萬平方米。

??項目著力構(gòu)建覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈、全價值鏈的智能制造服務(wù)體系,在靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)中發(fā)揮關(guān)鍵作用。針對轉(zhuǎn)型更新的要求,項目注重研究保護(hù)與更新規(guī)劃設(shè)計,在改建過程中,秉持“修舊如舊、功能革新”的理念,分別改建成集會展、社交、秀場等多功能于一體的綜合文化設(shè)施,并升級為區(qū)域文化創(chuàng)意集聚的全新焦點。同時,為進(jìn)一步滿足企業(yè)的個性化需求,項目在空間組合上也提供多種選擇。此外,項目建造中大膽嘗試新型工藝,采用裝配式建筑大大簡化了施工難度。

??項目在存量盤活、施工工藝、低碳等方面都取得了積極成效。首先,項目注重老廠房與新建建筑的相互關(guān)系,在老廠房實現(xiàn)功能轉(zhuǎn)型提升的同時,也有效地盤活了存量資產(chǎn)。其次,項目在建造過程中新型工藝的運(yùn)用,房屋建造朝著穩(wěn)固、安全、綠色發(fā)展,減少了成本,更加環(huán)保。再次,項目引入股東方上海電氣集團(tuán)自身的產(chǎn)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢,在城市更新中來實踐碳中和的場景應(yīng)用,最大限度地實現(xiàn)降碳目標(biāo),同時為園區(qū)運(yùn)營提供價值增長點。最后,項目以WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)深度植入建筑本身,為安居樂業(yè)提供舒適便捷的整體環(huán)境,以此吸引一流企業(yè)與國際人才匯聚于此。

??(一)項目概況

??云芯科創(chuàng)中心位于靜安區(qū)共和新路3301號,處于上海市靜安區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū),前身為正升鍛造廠所在的彭浦工業(yè)區(qū)。上海彭浦工業(yè)區(qū)在1959年《上海城市總體規(guī)劃》中,被確立為上海市重要的機(jī)電工業(yè)基地,為中國和上海的工業(yè)歷史作出了重要貢獻(xiàn)。正升鍛造廠是上海20世紀(jì)五六十年代重型礦山機(jī)械行業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊,是紅色工業(yè)的驕傲,這里曾經(jīng)誕生國內(nèi)第一臺大型天線座、第一臺推土機(jī)、第一臺氣動電控冷軋機(jī),代表著當(dāng)時中國工業(yè)的前沿力量與先進(jìn)水平,是上海現(xiàn)代重工業(yè)文明發(fā)展的親歷者與見證者。

圖1:項目改建前照片

??隨著城市發(fā)展與中心城功能提升的需要,2015年上海正升鍛造廠整體遷建至上海臨港片區(qū),老廠區(qū)位于靜安區(qū)的核心區(qū)域,面臨新的功能定位與整體轉(zhuǎn)型。在上海大力支持“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、騰籠換鳥”的進(jìn)程中,2018年,地塊整體轉(zhuǎn)型為C65研發(fā)用地,被市北高新集團(tuán)以31.96億元拍下,并由上海電氣、市北高新簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,共同設(shè)立項目公司——上海云中芯企業(yè)發(fā)展有限公司,對此地塊進(jìn)行改造升級。

??項目于2019年正式開工建設(shè),并提前三個月完成了結(jié)構(gòu)封頂。經(jīng)過改造后,項目由三棟高層科研辦公樓(10.6萬平方米)、一棟社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施(0.5萬平方米)及2層1020個車位的地下車庫(5.5萬平方米)組成,總建筑面積16.6萬平方米。目前,項目已經(jīng)對外進(jìn)行招租。

圖2:上海正升鍛造廠歷史照片

??(二)做法經(jīng)驗

??云芯科創(chuàng)中心項目依托靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)這一百萬級百萬方高能級項目,作為其中承載智能制造服務(wù)體系的聚焦工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)垂直領(lǐng)域的項目,在整個社區(qū)中具有突出特色。通過產(chǎn)業(yè)互動、配套互補(bǔ)、差異化發(fā)展的策略,打造多樣化靈活辦公產(chǎn)品,滿足不同企業(yè)不同階段需求,并運(yùn)用新型施工工藝,使項目成本降低并更加環(huán)保。

??1、依托靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū),構(gòu)建智能制造服務(wù)體系

??云芯科創(chuàng)中心項目依托靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū),在整個社區(qū)中發(fā)揮關(guān)鍵作用。靜安國際科創(chuàng)社區(qū)作為上海北部區(qū)域地標(biāo)性的產(chǎn)業(yè)項目綜合體,以人工智能、大數(shù)據(jù)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為核心,投身國際前沿科技產(chǎn)業(yè)的浪潮。圍繞先進(jìn)產(chǎn)業(yè)及其從業(yè)人員,打造總建筑面積超過91萬方、總投資130億元的綜合體。它涵蓋了商業(yè)、辦公、居住、教育、娛樂等不同生活場景,還導(dǎo)入了“科技、人文、生態(tài)”共生、共享、共榮這樣更為先進(jìn)的發(fā)展理念,滿足新時代人群身心的需要。

??靜安國際科創(chuàng)社區(qū)內(nèi)的甲級辦公群落——云芯科創(chuàng)中心、云匯數(shù)智中心、市北·云禾,可集中釋放60萬平方米的產(chǎn)業(yè)新空間。從項目名稱可以看出,靜安國際科創(chuàng)社區(qū)的每一個樓宇模塊,都有著自身獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)屬性。其中云芯科創(chuàng)中心內(nèi)含近10萬平方米的C65研發(fā)用地,將重點聚焦工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)垂直領(lǐng)域,力爭在邊緣計算、物聯(lián)網(wǎng)、遠(yuǎn)程運(yùn)維等方面實現(xiàn)全新突破,著力構(gòu)建覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈、全價值鏈的智能制造服務(wù)體系。

??云芯科創(chuàng)中心與其他兩個項目形成產(chǎn)業(yè)互動、配套互補(bǔ)、差異化發(fā)展格局。總建筑面積27萬平方米的云匯數(shù)智中心,由4棟商辦一體化載體組合而成,并輔以智慧辦公、星級酒店、近代工業(yè)風(fēng)貌保護(hù)建筑等于一體。總建筑面積14.6萬平方米的市北·云禾,則由兩棟以裙房相連的大樓為主,加上商品住宅、人才公寓、社區(qū)中心等配套設(shè)施,著力構(gòu)建一個多元、復(fù)合的樂活街區(qū)。

圖3:靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)功能分布

圖4:云芯科創(chuàng)中心平面圖(左)、改造后效果圖(右)

??2、秉持“修舊如舊、功能革新”的理念,研究保護(hù)與更新規(guī)劃設(shè)計

??正升鍛造廠曾經(jīng)是中國現(xiàn)代工業(yè)中心城市——上海的代表性廠區(qū),通過對其轉(zhuǎn)型過程中保護(hù)與更新規(guī)劃設(shè)計的研究,從而探索中國現(xiàn)代工業(yè)遺產(chǎn)的時代輪回。項目所處靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)內(nèi)的四棟老廠房(原正升鍛造廠內(nèi)的熱處理車間、重工車間、專家樓及零部件車間,總占地面積約4萬平方米),秉持“修舊如舊、功能革新”的理念,在保留原有紅磚鋼架結(jié)構(gòu)風(fēng)格的基礎(chǔ)上,分別改建成集會展、社交、秀場等多功能于一體的綜合文化設(shè)施,成為區(qū)域文化創(chuàng)意集聚的全新焦點。項目在保留歷史文化建筑遵循了“整體保留、修復(fù)改善、空間重塑、功能新生、凸顯價值”的策略進(jìn)行修繕,體現(xiàn)了整個靜安國際科創(chuàng)社區(qū)的歷史文化傳承與迭代升級。

圖5:正升鍛造廠保留工業(yè)建筑情況

??3、打造多樣化靈活辦公產(chǎn)品,滿足不同企業(yè)不同階段需求

??不同于全市老牌CBD的辦公氛圍,靜安國際科創(chuàng)社區(qū)則多了幾分“靈動”。云芯科創(chuàng)中心為進(jìn)一步滿足企業(yè)的個性化需求,項目在辦公產(chǎn)品上也提供多種選擇,既有大平層、小獨(dú)棟,也有露臺式花園以及內(nèi)部聯(lián)通的總部辦公空間,滿足不同企業(yè)的辦公需求。同時,項目在設(shè)計之初便將“靈活性”“可塑性”的空間布局貫穿始終,如“可拆卸樓板”這一大膽創(chuàng)新的設(shè)計布局,實現(xiàn)了從平面布局到立面拓展的空間變化與功能革新。在滿足各類研發(fā)企業(yè)對空間個性化定制之余,還能為企業(yè)提供從“初創(chuàng)-成長-上市”等不同生命周期的辦公選擇,做到讓企業(yè)不搬離原址的前提下,迅速擴(kuò)大自身規(guī)模,滿足工位配比。

圖6:盒子空間(左)、露臺空間(中)、花園空間(右)示意圖

??4、運(yùn)用新型施工工藝,使項目成本降低并更加環(huán)保

??本項目建造中大膽嘗試新型工藝,房屋建造朝著穩(wěn)固、安全、綠色發(fā)展。特別是樁基施工中采用了靜鉆根植樁這項新技術(shù),代替原有鉆孔灌注樁、靜壓樁,靜鉆根植樁形狀設(shè)定為竹節(jié)形,可使樁體的咬合力增強(qiáng),有效提高樁體在受壓時側(cè)壁所承受的阻力;并且通過施工擴(kuò)張樁體的下端,可以增強(qiáng)樁端的支撐力。結(jié)合了以往樁基優(yōu)勢,有助于減少成本,更加環(huán)保。同時,項目建造中,裝配式建筑面積比例達(dá)到100%,建筑單體預(yù)制率達(dá)到40%以上,項目采用裝配式建筑大大減少了鋼筋使用量,穩(wěn)定了建造成本,減少了工期時長,提升了施工效率。

??(三)項目成效

??云芯科創(chuàng)中心當(dāng)前已經(jīng)竣工,正在面向市場招商,在這一過程中已經(jīng)體現(xiàn)出一定的綜合效益。項目依托整個區(qū)域的轉(zhuǎn)型升級,成功實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級,由傳統(tǒng)老工業(yè)基地向新型智能制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展,同時在項目建設(shè)中,引入WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn),響應(yīng)雙碳戰(zhàn)略實現(xiàn)了生態(tài)效益,此外,項目還利用電氣集團(tuán)產(chǎn)業(yè)資源,運(yùn)用多種可再生能源,通過電氣置業(yè)的專業(yè)化城市更新運(yùn)作,電氣集團(tuán)有效盤活低效存量土地,實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的提升。

??1、區(qū)域從老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型成智能制造新高地,成功實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級

??區(qū)域從老工業(yè)基地整體轉(zhuǎn)型成智能制造產(chǎn)業(yè)高地,并且數(shù)據(jù)智能產(chǎn)業(yè)不斷集聚。包括中國電氣裝備集團(tuán)供應(yīng)鏈科技有限公司在內(nèi)的4家年稅收預(yù)計千萬元的行業(yè)知名企業(yè)正式入駐園區(qū);中國電信旗下天翼數(shù)字生活、希爾頓集團(tuán)、博爾捷數(shù)字科技、加數(shù)度數(shù)字科技、珀拉珍選、琛全景數(shù)字科技、影昉文化科技等在內(nèi)的數(shù)十家企業(yè)完成了入駐簽約,為深度服務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展,向價值鏈高端攀升提供創(chuàng)新動力支撐。整個園區(qū)實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級。

??2、引入WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn),響應(yīng)雙碳戰(zhàn)略實現(xiàn)了生態(tài)效益

??項目在不同的空間節(jié)點,布置了挑空露臺、空中花園、立體綠化等景觀共享空間,營造出了節(jié)能、健康、舒適、綠色的生態(tài)樓宇。與此同時,項目還在“微碳零排”方面下足了功夫。通過采用地源熱泵、水循環(huán)、抗菌涂料、裝配式部件以及樓宇能源分項計量系統(tǒng)等低碳技術(shù),以期達(dá)到全面節(jié)能降耗的良好效果,并嚴(yán)格按照國際流行的WELL標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計,將水、光照、空氣等舒適性因子植入建設(shè)理念,呈現(xiàn)出綠色環(huán)保、環(huán)境友好的辦公體驗——讓工作生活在這里的人,幸福指數(shù)不斷提升。

??3、利用電氣集團(tuán)自身產(chǎn)業(yè)資源,為園區(qū)運(yùn)營提供價值增長點

??本項目引入股東方上海電氣集團(tuán)自身的產(chǎn)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢,運(yùn)用于存量資產(chǎn)的城市更新項目建設(shè)中,在城市更新中來實踐碳中和的場景應(yīng)用。目前較為主流的方式是通過低碳化手段和數(shù)字化手段來實現(xiàn)建筑及園區(qū)的碳中和。現(xiàn)階段上海電氣的核心技術(shù)已經(jīng)覆蓋了“風(fēng)光儲氫”硬件和能源管理系統(tǒng)的平臺建設(shè)及場景應(yīng)用,能夠從能源供給段、負(fù)荷需求段進(jìn)行雙向優(yōu)化,最大限度的實現(xiàn)降碳目標(biāo),本項目在社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施屋面,實施光伏鋪設(shè),讓建筑可再生能源運(yùn)用。

??4、有效盤活低效存量土地,實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的提升

??由于深厚的歷史沉淀,股東方上海電氣集團(tuán)在全市各個區(qū)縣都有著大量的廠房資源。但隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的不斷深入,不少廠房已不再需要承載生產(chǎn)制造的功能,急待進(jìn)行城市更新,煥發(fā)出新的活力。是推倒重來,還是保護(hù)改造?開發(fā)與保護(hù)的矛盾,需要對現(xiàn)代工業(yè)遺產(chǎn)價值的認(rèn)定與評估。本項目在改造過程中,在老廠房實現(xiàn)功能轉(zhuǎn)型提升的同時,也有效地盤活了低效存量土地,實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的大幅提升。

??(四)小結(jié)

??云芯科創(chuàng)中心作為靜安國際科創(chuàng)社區(qū)的核心組成,聚焦工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)垂直領(lǐng)域,承載了構(gòu)建智能制造服務(wù)體系的重要作用。靜安國際科創(chuàng)社區(qū)作為上海打造具有國際競爭力的萬億級數(shù)字經(jīng)濟(jì)服務(wù)業(yè)創(chuàng)新帶的主動脈,高起點規(guī)劃百萬級百萬方產(chǎn)業(yè)載體,未來發(fā)展?jié)摿薮蟆T菩究苿?chuàng)中心在社區(qū)中形成產(chǎn)業(yè)互動、配套互補(bǔ)、差異化發(fā)展格局,從正升鍛造廠到智能制造產(chǎn)業(yè)新高地,是中心城區(qū)老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型升級為高端產(chǎn)業(yè)社區(qū)的示范項目,也是上海城市更新背景下工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的又一力作。

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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