??核心觀點

      【銷售均價保持穩(wěn)定趨勢，浙江省銷售貢獻接近6成】2022年上半年，祥生控股集團實現(xiàn)權(quán)益合約銷售額約為154億元，權(quán)益合約建筑面約為111.26萬平方米，銷售均價為13841元/平方米，同比漲幅約4.9%，保持穩(wěn)定趨勢。銷售金額分布來看，企業(yè)重點布局的“1+1”，即浙江省和泛長三角區(qū)域貢獻了88%的業(yè)績，其中浙江省內(nèi)的杭州、紹興、溫州是企業(yè)銷售貢獻最為突出的三個城市，銷售貢獻占比分別為17%、15%和10%。

??【堅持【1+1+X】投資策略，泛長三角和浙江總土儲占比近9成】祥生控股堅持【1+1+X】的策略，深耕浙江省，深入滲透泛長三角地區(qū)，策略擴張高潛力城市，截止2022年上半年，已布局全國11個省份43個城市，合計擁有權(quán)益土地儲備約1690萬平方米，按2021年的企業(yè)銷售表現(xiàn)來看，現(xiàn)有土儲夠企業(yè)2-3年的開發(fā)需求。總土儲分布上，分布在浙江、泛長三角及其他區(qū)域的占比為53.4%、34.4%、12.2%，土地重點分布具有發(fā)展?jié)摿Φ姆洪L三角區(qū)域。

??【積極推動“保交付”，受結(jié)轉(zhuǎn)項目結(jié)構(gòu)性變化影響利潤下滑】上半年祥生控股集團全國累計交付超20個項目、15000余套，覆蓋15個城市，實現(xiàn)營業(yè)收入84.6億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入84.16億元，貢獻了企業(yè)99.5%的營收，結(jié)算項目中浙江省的結(jié)算金額占比達(dá)到85.9%，同比上升19.8個百分點。利潤表現(xiàn)方面，受結(jié)轉(zhuǎn)項目多位于浙江省等高能級城市影響，營業(yè)成本上升，毛利潤9.00億元，毛利率下滑5.8個百分點至10.6%。

??【積極推動債務(wù)償還，有息債較期初下滑16%】2022年上半年祥生控股遭遇了短期的流動性風(fēng)險，在“保交付，促銷售，促回款”的宗旨下積極推動現(xiàn)金流回款，推動多個項目股權(quán)處置，回籠資金約12億元。上半年末祥生總有息債290.09億元，較期初下滑15.6%，綜合影響下，可動用現(xiàn)金較少，且用途受嚴(yán)格監(jiān)管，截止2022年中祥生控股集團持有現(xiàn)金50.67億元，較期初下滑40.0%，受此影響，現(xiàn)金短債比0.31，長短債比0.82，綜合來看，企業(yè)債務(wù)主要集中在短期，當(dāng)前企業(yè)需要積極盤活項目，償還負(fù)債，適當(dāng)把握市場機會有效補充公司生產(chǎn)經(jīng)營的資金需求。受可動用資金下滑明顯，債務(wù)擠壓等問題影響，祥生控股2022年上半年凈負(fù)債率168.0%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.4%，企業(yè)整體處于“三條紅線”的紅檔。

      01

??銷售銷售均價保持穩(wěn)定趨勢

       浙江省銷售貢獻接近6成

??2022年上半年，祥生控股集團實現(xiàn)權(quán)益合約銷售額約為154億元，權(quán)益合約建筑面約為111.26萬平方米，分別同比下降69.0%和70.4%，銷售增速較同規(guī)模的企業(yè)表現(xiàn)低。不過其在售價表現(xiàn)上仍較為平穩(wěn)，2022年上半年的銷售均價為13841元/平方米，同比漲幅約4.9%，保持穩(wěn)定趨勢。

??浙江省銷售貢獻接近6成，湖北省等地銷售占比有所提升。從企業(yè)披露的銷售金額分布來看，企業(yè)重點布局的“1+1”，即浙江省和泛長三角區(qū)域貢獻了88%的業(yè)績，同比有所下滑。其中浙江省內(nèi)的杭州、紹興、溫州是企業(yè)銷售貢獻最為突出的三個城市，銷售貢獻占比分別為17%、15%和10%，合計占企業(yè)銷售總額比例達(dá)42%。泛長三角地區(qū)貢獻銷售金額占比28.5%，同比下降6.9個百分點。浙江省及泛長三角以外城市（包括湖北省、湖南省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、福建省及遼寧市）占比達(dá)到12.0%，同比增長2.4個百分點。

??02

??投資

??期內(nèi)無新增土地

??泛長三角和浙江總土儲占比近9成

??上半年祥生無新增土地。祥生控股堅持【1+1+X】的策略，深耕浙江省，深入滲透泛長三角地區(qū)，策略擴張高潛力城市，截止2022年上半年，已布局全國11個省份43個城市，合計擁有權(quán)益土地儲備約1690萬平方米，較2021年末減少42%，按2021年的企業(yè)銷售表現(xiàn)來看，現(xiàn)有土儲夠企業(yè)2-3年的開發(fā)需求。

??總土儲分布上，分布在浙江、泛長三角及其他區(qū)域的占比為53.4%、34.4%、12.2%，土地重點分布具有發(fā)展?jié)摿Φ姆洪L三角區(qū)域。

??03

      營利

??積極“保交付”

??受結(jié)轉(zhuǎn)項目結(jié)構(gòu)性變化影響利潤下滑

??2022年上半年祥生控股集團持續(xù)提升產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)，聚焦保障工程進度、保障產(chǎn)品交付。上半年，全國累計交付超20個項目、15000余套，覆蓋15個城市，目前宿州云湖悅花園、呼和浩特云湖樾等眾多在建項目均完成主體封頂，其他相關(guān)工程建設(shè)也在有序推進中。2022上半年實現(xiàn)營業(yè)收入84.6億元，同比減少46.6%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入84.16億元，貢獻了企業(yè)99.5%的營收，結(jié)算項目中浙江省的結(jié)算金額占比達(dá)到85.9%，同比上升19.8個百分點。

??利潤表現(xiàn)方面，受結(jié)轉(zhuǎn)項目多位于浙江省等高能級城市影響，營業(yè)成本上升，同時部分貨值項目折價出售也進一步壓縮了毛利潤的空間，最終實現(xiàn)毛利潤9.00億元，毛利率下滑5.8個百分點至10.6%。在組織架構(gòu)調(diào)整上，采用「去中心化」，形成全新的「7+2」集團職能條線管理模式，提升企業(yè)運營效率，2022年上半年營銷及管理費用合計7.1億元，同比下降34.6%。

??04

       償債

??積極推動債務(wù)償還

??有息債較期初下滑16%

??2022年上半年祥生控股遭遇了短期的流動性風(fēng)險，在“保交付，促銷售，促回款”的宗旨下積極推動現(xiàn)金流回款，據(jù)不完全統(tǒng)計2022年上半年，祥生控股對浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、杭州星揚企業(yè)管理有限公司、臨海紫元銀通置業(yè)有限公司及湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等部分股權(quán)進行處置，回籠資金約12億元。

??祥生積極推動債務(wù)償還，上半年末祥生總有息債290.09億元，較期初下滑15.6%，綜合影響下，可動用現(xiàn)金較少，且用途受嚴(yán)格監(jiān)管，截止2022年中祥生控股集團持有現(xiàn)金50.67億元，較期初下滑40.0%，受此影響，現(xiàn)金短債比0.31，長短債比0.82，綜合來看，企業(yè)債務(wù)主要集中在短期，當(dāng)前企業(yè)需要積極盤活項目，償還負(fù)債，適當(dāng)把握市場機會有效補充公司生產(chǎn)經(jīng)營的資金需求。

??杠桿率表現(xiàn)來看，受可動用資金下滑明顯，債務(wù)擠壓等問題影響，祥生控股2022年上半年凈負(fù)債率168.0%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.4%，企業(yè)整體處于“三條紅線”的紅檔。