??【熱點聚焦】

??3月1日，克而瑞發(fā)布了2022年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜，根據(jù)其最新披露的數(shù)據(jù)，2022年2月，行業(yè)百強房企全口徑銷售金額4635億元，環(huán)比1月下降20.8%，同比降幅也接近47%，較2021年月均水平降低56%。

??從操盤口徑來看，2月百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。房地產(chǎn)市場延續(xù)下行調(diào)整趨勢，疊加春節(jié)期間市場預(yù)冷，企業(yè)銷售同比降幅較1月進一步擴大。

??【熱點評析】

??銷售情況難言樂觀，高償債壓力仍將持續(xù)

??從市場成交的情況來看，2月，房地產(chǎn)市場成交量創(chuàng)近年來單月新低。CRIC數(shù)據(jù)顯示，28個重點監(jiān)測城市成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。其中，一線城市成交全線回落，同、環(huán)比分別下降25%和42%；24個二、三線城市市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%。短期內(nèi)，市場下行壓力仍然較大，后續(xù)能否回暖仍有待觀望。

??從百強房企銷售情況來看，2月，銷售業(yè)績同環(huán)比雙降，且降幅較往年同期較大，其中同比降幅接近腰斬，較2021年月均水平下降近六成。疊加春節(jié)假期的影響，行業(yè)信心不足，市場整體供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)推盤及營銷積極性普遍不高。

??從房企債務(wù)到期情況來看，2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元，超2022年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期量占全年債券到期量逾六成。銷售遇冷、融資受限的背景下，房企債務(wù)違約潮或?qū)⒊掷m(xù)爆發(fā)，短期內(nèi)多數(shù)房企的償債壓力難言樂觀。

??市場調(diào)整背景下，行業(yè)分化進一步加劇

??一方面，在市場降溫、政府限價的雙重挑戰(zhàn)下，曾爆出流動性問題的企業(yè)要面臨更艱難的市場環(huán)境。為確保后續(xù)更加平穩(wěn)的發(fā)展，部分房企對現(xiàn)有項目不得不采取更謹慎的估值方法，對部分存在減值跡象的存貨、固定資產(chǎn)計提減值。2月以來，已陸續(xù)有房企計提存貨跌價準備，僅陽光城集團、藍光發(fā)展、綠地控股3家A股上市房企，計提的減值總額就達到124.29億元。銷售整體下挫的困境中，即便目前金融端及地方陸續(xù)出臺寬松性政策，但更多的是對此前政策的糾偏，對于那些庫存高企、去化壓力巨大且面臨債務(wù)危機的企業(yè)而言，難有實質(zhì)性的改變。

??另一方面，部分經(jīng)營狀況良好的房企相繼發(fā)聲，主動披露近期企業(yè)經(jīng)營狀況。2月24日晚間，包括保利發(fā)展、碧桂園等在內(nèi)的10家房企在上交所發(fā)布公告，內(nèi)容從銷售回款、債務(wù)結(jié)構(gòu)，到融資與償債安排、戰(zhàn)略應(yīng)對等，全方位展示企業(yè)正處于良性經(jīng)營狀態(tài)。此次房企主動披露信息具有多重積極作用，傳達出其基本面較穩(wěn)健的信號，既有利于降低信息不對稱、提振投資者信心、穩(wěn)定投資者預(yù)期，同時，對緩解當前地產(chǎn)債市場一級融資遇冷、二級估值過度波動的問題也有一定幫助。

??在明顯的規(guī)模萎縮趨勢下，預(yù)計未來，市場結(jié)構(gòu)分化的格局將進一步強化，房地產(chǎn)行業(yè)也將徹底告別高負債高增長的階段，縮表出清，逐步向高質(zhì)量增長、精細化控制轉(zhuǎn)移。