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??導(dǎo) 讀 

??1、新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻同比降22%，拿地金額同比下降13%

??2、銷售10強(qiáng)占新增貨值64%，拿地銷售比保持0.19低位

??3、近五成百?gòu)?qiáng)房企至今未拿地，央國(guó)企核心城市“全面撒網(wǎng)”

??4、土拍限價(jià)松綁加劇市場(chǎng)分化，年末土地成交或迎周期性回升

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：11月份土地市場(chǎng)維持量平價(jià)跌走勢(shì)，繼續(xù)保持筑底趨勢(shì)，部分二線城市取消土地限價(jià)也并未給市場(chǎng)熱度帶來(lái)明顯的回升。企業(yè)端看，1-11月新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻59.5億元，同比下降22%，其余各梯隊(duì)門檻同比均下降，但降幅有一定的縮窄。此外，拿地百?gòu)?qiáng)的投資金額同比下降13%，銷售百?gòu)?qiáng)拿地銷售比保持0.19低位，企業(yè)投資低迷、謹(jǐn)慎的態(tài)度尚未改觀。投資策略以聚焦為主。一方面，10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)64%，央國(guó)企是土地市場(chǎng)主力軍，另一方面拿地選擇基本圍繞核心城市核心區(qū)域展開(kāi)。年末土地供應(yīng)迎來(lái)周期性高點(diǎn)，預(yù)計(jì)12月土地市場(chǎng)將在規(guī)模上有一定回升，個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈競(jìng)拍，但整體熱度將保持低位運(yùn)行。

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??新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻同比降22%
拿地金額同比下降13%

??11月土地市場(chǎng)整體走勢(shì)呈現(xiàn)量平價(jià)跌，處于筑底階段。企業(yè)謹(jǐn)慎投資情緒尚未好轉(zhuǎn)。11月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達(dá)22%。各梯隊(duì)的門檻值同比均下跌，10強(qiáng)門檻值降幅最小，同比下降13%，50強(qiáng)門檻值降幅最大，同比下降32%。值得一提的是，雖然門檻同比整體下降，但降幅較上月末有小幅度縮窄。

??總量方面，1-11月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為27114億元、13009億元和10806萬(wàn)平方米，拿地金額同比下降13%，降幅再度收縮1個(gè)百分點(diǎn)，投資已開(kāi)始筑底。

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??銷售10強(qiáng)占新增貨值64%
拿地銷售比保持0.19低位

??新增貨值集中度持續(xù)趨穩(wěn)。截止11月末，10強(qiáng)房企新增貨值占64%，較十月末回升1個(gè)百分點(diǎn)，11-20強(qiáng)房企新增貨值占比19%，與上月末基本持平。各梯隊(duì)的新增貨值占比變化幅度都保持在1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。對(duì)比去年同期，10強(qiáng)房企2023年集中度大幅走高，而其他梯隊(duì)的新增貨值占比則相應(yīng)地減少，未來(lái)市場(chǎng)的格局也將持續(xù)分化。

??拿地銷售比方面，1-11月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比保持0.19的低位，房企的投資意愿并無(wú)明顯提升。各梯隊(duì)的拿地銷售比也幾乎與上月末持平，10強(qiáng)房企拿地銷售比0.26，依然在各梯隊(duì)中最高，其次11-20強(qiáng)拿地銷售比為0.18，而21-30強(qiáng)、后50強(qiáng)房企分別低至0.08和0.06。總體來(lái)看，無(wú)論是投資百?gòu)?qiáng)或銷售百?gòu)?qiáng)的投資情況，經(jīng)過(guò)11個(gè)月以后，走勢(shì)已經(jīng)趨穩(wěn)，2023年全年的投資格局也基本已經(jīng)穩(wěn)定。

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??近五成百?gòu)?qiáng)房企至今未拿地
央國(guó)企核心城市“全面撒網(wǎng)”

??受限于市場(chǎng)銷售在低位運(yùn)行、修復(fù)，企業(yè)投資意愿尚無(wú)起色，謹(jǐn)慎投資、聚焦投資是主旋律。11月，拿地金額TOP100中，有近七成企業(yè)未有新增土儲(chǔ)入賬，而在前十月已有拿地的百?gòu)?qiáng)房企中，有半數(shù)企業(yè)11月未有投資。顯而易見(jiàn)的是，各城市集中供地節(jié)奏的不同一定程度上影響了企業(yè)投資進(jìn)程，也從側(cè)面證明了當(dāng)前企業(yè)投資僅聚焦在核心城市、核心區(qū)域中。此外，截止到11月末，仍有近五成銷售百?gòu)?qiáng)房企未拿地。

??整體而言，前十一月房企投資格局以央國(guó)企為主，尤其在核心城市幾乎采用“全面撒網(wǎng)”策略。百?gòu)?qiáng)房企拿地金額超過(guò)100億的企業(yè)中，僅三家民企，其余皆為國(guó)央企。其中，中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)不僅拿地金額較高，投資金額較2022年同期上漲，同比漲幅為25%、17%、36%。從拿地銷售比來(lái)看，央國(guó)企顯著高于行業(yè)均值，綠城、建發(fā)等超過(guò)0.4。

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??土拍限價(jià)松綁加劇市場(chǎng)分化
年末土地成交或迎周期性回升

??11月多城市進(jìn)一步跟進(jìn)取消土拍限價(jià)、容積率限制等調(diào)整，合肥、成都、蘇州等城市均出現(xiàn)了個(gè)別地塊刷新單價(jià)紀(jì)錄、TOP2樓板價(jià)記錄的情況。但整體市場(chǎng)熱度并未普遍回溫，地市的冷熱進(jìn)一步分化，高溢價(jià)拿地的房企也依舊以國(guó)央企為主，投資整體格局未發(fā)生根本性改變。

??行至年末，土地供應(yīng)規(guī)模的周期性高點(diǎn)來(lái)臨，預(yù)計(jì)12月土地市場(chǎng)在規(guī)模上將有一定回升，個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈競(jìng)拍，但整體熱度將保持低位運(yùn)行。

??11月中下旬，三部門召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，提出“三個(gè)不低于”的硬性指標(biāo)一定程度上會(huì)間接利好房企投資，但具體效果仍要看政策落地情況。房企目前仍受到“銷售疲軟”和“化債風(fēng)險(xiǎn)”兩重壓力，投資回暖還需更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)年底至2024年上半年都將保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

??因此，未來(lái)投資的分化仍將圍繞兩個(gè)維度，一是取消限價(jià)后不同的城市、不同的地塊熱度分化將加劇，二是率先獲得融資支撐、銷售回穩(wěn)、現(xiàn)金流更為穩(wěn)健的房企仍將是拿地主力。