??導 讀 

??1、百強房企4月環比下降16.2%

??2、企業整體融資規模保持低位 

??3、市場成交持續低位，企穩要到三季度

??榜單解讀

??前言：2022年4月，市場整體表現保持低迷，疊加部分城市受疫情影響，房地產市場下行壓力加劇。30個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降18%，同比跌幅擴至58%。企業層面，百強房企1-4月累計業績規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。4月單月業績同比降低58.6%，環比降低16.2%，環比降幅大于近年同期水平。

??4月，超40省市落地救市政策，但救市效果有限，在市場需求及購買力透支、市場信心缺失之下，短期內實難扭轉市場持續下行的頹勢。房地產市場能否真正回穩，尚有待更大力度的刺激性政策落地，以有效激活相對充裕的改善性購房消費。預計核心城市市場有望在三季度觸底回穩，三四線城市調整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩，三四線城市才有輪動回穩的可能性。

??4月環比降幅大于近年同期水平

??2022年4月，中國房地產行業下行壓力持續、市場整體表現保持低迷。疊加部分城市受疫情封控影響，TOP100房企4月單月僅實現銷售操盤金額4284.7億元，環比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進一步擴大、且處于近年來單月業績同比降幅的最高水平。累計業績來看，百強房企1-4月的整體業績規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。

??2

??企業整體融資規模保持低位

??流動性壓力持續

??目前，行業風險尚未出清，市場持續低迷、仍處在深度調整期。從“三道紅線”情況來看，2021年在綠檔房企持續擴容的同時，橙檔和紅檔房企的比重也有明顯回升，企業杠桿水平和融資能力分化加劇。

??2022年以來，為促進行業的健康發展和良性循環，中央多部委在房企融資、并購貸、預售資金監管等多個層面釋放積極信號。但政策回暖的傳導落地尚需時間，短期內企業融資未有明顯回暖，1-4月規模房企整體融資規模仍保持在低位，多數房企流動性壓力持續。目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現金流安全、優化債務結構、防范流動性風險是企業保持財務定力及穩健經營的關鍵。

??3

? “降本增效”穩利潤

??企業經營邏輯加速轉變

??房企2021年報基本披露完畢，從重點上市房企盈利水平來看，近年市場下行疊加前期部分高地價項目進入結算，房企利潤空間持續受到擠壓。2021年行業整體盈利表現不佳，營收增速放緩、利潤規模負增長。企業利潤率持續下行探底，各項利潤率指標均已降至歷史較低水平。近九成企業毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。

??總體來看，短期內企業盈利水平仍將繼續承壓。但隨著前期高價地逐步去化并完成結算，中長期來看，行業利潤率水平在觸底之后將會有所回升，毛利率有望維持在20%-25%的區間。目前行業盤整期下高杠桿、高周轉模式無法持續，企業經營邏輯正在加速轉變。審慎拿地、優選項目，保證項目利潤率水平；降本增效、戰略精簡，向管理要效益；堅持長期主義，在多元業務板塊擇優發展、提升資產質量和經營效益；回歸產品、加強產品力打造，提高產品適銷性及產品溢價，都是目前企業穩利潤的關鍵。

??4

??4月疫情影響下

??樓市成交普遍慘淡

??2022年4月，受限于國內疫情反彈，房地產市場下行壓力加劇，成交同比跌幅進一步擴大。30個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降18%，同比跌幅擴至58%。一線城市成交環比下降19%，同比下降47%。26個二、三線城市市場愈加慘淡，成交環比下降18%，同比跌幅擴至60%。

??分區域來看，長三角地區市場近乎全面熄火，受疫情影響，上海樓市進入停擺狀態，封控時間過長勢必將降低居民收入及消費預期。杭州、寧波、合肥、南京等市場走弱，例如南京，案場客戶到訪量環比下滑，新盤平均去化率低至33%，熱點板塊出現開盤流搖現象，邊緣板塊折扣力度加大，最低9折。蘇北地區市場全面承壓，徐州、鹽城、淮安等特價房、工抵房等屢見不鮮，渠道傭金點位持續提升，但實際轉化效果較差。

??京津冀地區僅限于北京市場轉暖，新盤平均去化率穩步提升至41%，核心地段高性價比樓盤銷售火爆，但遠郊區域市場難言好轉，不少項目去化率仍低于10%。天津、河北市場觀望情緒依舊濃重，天津來訪、認購量均同比下降約4成，新盤平均去化率仍處23%低位，渠道點位最高達5%。唐山、滄州、張家口等降價促銷，除核心地段品質樓盤取得一定效果之外，其余項目成交依舊慘淡。

??大灣區市場復蘇進度弱于預期，廣州市場緩慢復蘇，新盤平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對堅挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區域庫存積壓，成交未見起色。深圳仍未扭轉頹勢，新盤平均去化率小幅回落至32%，龍崗、龍華等關外區域去化普遍承壓，大鵬新區部分項目主動降價，并賠償價差給老業主，但去化表現依舊不理想。佛山、東莞、惠州等市場繼續蟄伏，例如佛山新盤平均去化率低至12%，受限于缺乏廣州外溢客群，渠道帶客、成交轉化效果均較差。

??中西部地區市場褪色，武漢、成都、重慶等市場羸弱，例如武漢受累于庫存高位積壓，房企供貨信心嚴重缺失，不少項目不拿預售證、暫緩開盤，新盤平均去化率低至20%，不同板塊、不同項目分化加劇，遠郊板塊營銷力度不斷加大，部分項目渠道傭金點位上漲至10萬元/套。西安、鄭州等區域分化加劇，例如西安熱點板塊價格倒掛盤再現萬人搖，搖號人數歷史首次突破4萬人，但西咸新區市場慘淡，部分項目打8折促銷，去化率最高29%、最低2%。

??山東半島市場轉弱，濟南、青島等市場熱度下降，例如青島客戶到訪量持續低位運行，熱點樓盤日均到訪超30組，近遠郊樓盤日均到訪皆不足10組，多數項目折扣順銷，新盤去化率降至23%。濟寧、煙臺等市場繼續調整，例如濟寧嚴重依賴分銷導客，部分開盤項目去化率低至9%。

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??調控放松較難扭轉下行頹勢

??多數城市企穩預計在三季度

??4月底政治局會議強調，支持各地完善房地產政策、支持剛性和改善性住房需求。本月，超40省市落地救市政策，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購，南寧、長沙等弱二線及三四線城市財稅刺激托市。但救市效果有限，市場需求及購買力透支、市場信心缺失這些根本性問題仍未改善，實難扭轉市場持續下行的頹勢。

??展望未來，房地產市場能否真正回穩，關鍵在于更大力度的刺激性政策落地，尤其要下調核心城市二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。預計核心城市市場有望在三季度觸底回穩，三四線城市調整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩，三四線城市才有輪動回穩的可能性。