??導 讀 

??1、一季度百強房企業績同比腰斬 

??2、逾8成企業累計業績同比降低

??3、政策適度松綁但不會全面刺激

??榜單解讀

??前言：2022年3月，中國房地產行業下行壓力持續、市場整體依舊低迷，30個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長48%，同比跌幅擴至47%。企業層面，一季度百強房企整體業績規模同比大幅降低47%；3月單月業績同比降低52.7%，較2月降幅擴大5.5個百分點；相比1月業績規模降低2.6%。

??政策層面，一季度多部委密集表態穩地產，釋放強烈維穩信號。財政部明確今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，兩會定調探索行業新發展模式，支持新市民等三類購房需求。地方繼續因城施策，弱二線和三四線城市或將分類放松。但同時，中央政策基調維持房住不炒，政策適度松綁但不會全面刺激。

??總體來看，雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場整體的供求和成交尚未有明顯轉暖跡象，預計2022年企業銷售目標將更為謹慎。2022年會有多數企業保持去年的規模預期，或適度調降全年的銷售目標。二三季度企業仍需加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平。

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??百強房企一季度業績同比腰斬

??2022年3月，中國房地產行業下行壓力持續，企業銷售同比降幅較1、2兩月進一步擴大。百強房企單月僅實現銷售操盤金額5115.4億元，環比增長27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴大5.5個百分點；相比1月業績規模降低2.6%。累計業績來看，1-3月百強房企的整體業績規模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度開局慘淡。

       具體來看，一季度有逾8成的百強房企累計業績同比降低，其中近4成企業的降幅高于50%。多數規模房企銷售表現不佳，一方面是受到市場低迷、行業信心不足的影響，另一方面企業自身的推盤及營銷積極性也普遍不高。二三季度企業需加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平。

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??2022年企業銷售目標將持平或調降

??雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場整體的供求和成交尚未有明顯轉暖跡象，預計2022年企業銷售目標將更為謹慎。一方面，去年規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，有逾8成房企未完成全年業績目標，平均目標完成率不到90%。另一方面，在行業整體規模增速放緩、市場持續降溫的背景下，大部分企業的業績實現和銷售去化壓力仍然較大。從部分企業已經披露的年度業績目標來看，預計2022年會有多數企業保持去年的規模預期，也會有不少房企根據自身的貨值和去化率水平，適度調降全年的銷售目標。

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??企業融資規模保持低位，流動性壓力持續

??在目前行業風險未出清、仍有企業債務違約及暴雷的情況下，一季度金融機構放款較為謹慎，整體融資未有明顯回暖、多數企業流動性壓力持續。據不完全統計，2022年一季度行業100家典型房企的融資規模同比大幅下降52.5%，特別是2-3月境外融資幾乎“停滯”。2022年至今有約75%的房企融資規模同比減少，其中有近4成企業同比降幅超過50%。

       整體來看，目前政策回暖的傳導落地尚需時日，短期內規模房企整體的融資規模仍將保持在低位，企業應繼續保持謹慎、防范信用及流動性風險。在加緊去化回款緩解流動性壓力的同時，也需積極把握融資機會，在并購融資、保障性租賃住房REITs等多方面進行嘗試。

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??多部委密集表態穩地產

??政策適度松綁但不會全面刺激

??2022年一季度，房地產行業仍處在深度調整期，在市場持續低迷、房企面臨危機的背景下，中央多部委密集表態穩地產，釋放強烈維穩信號。財政部明確今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，兩會定調探索行業新發展模式，支持新市民等三類購房需求。房企融資、預售資金監管適度松綁，并購貸不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”、全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺。居民按揭貸款政策邊際改善，各地放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放松限貸、下調房貸利率。15城出臺新政刺激購房需求，重點涉及松綁限購、取消限售、發布購房補貼、棚改貨幣化安置等。

??展望二季度，中央政策基調維持房住不炒，政策將適度松綁但不會全面刺激。信貸層面，一是支持房企的合理融資需求，支持優質企業開展并購貸款融資，二是支持合理住房消費，降低居民按揭貸款成本，保障剛需、滿足改善，給予新市民購房相應信貸支持。地方繼續因城施策，核心一、二線城市調控政策仍將從緊執行，弱二線和三四線城市或將分類放松，壓力城市有望通過棚改、財稅托市等刺激居民購房消費。

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??市場：3月成交跌幅擴至47%

??但下旬市場回穩成交明顯回升

??2022年3月，房地產市場整體依舊低迷，30個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長48%，同比跌幅擴至47%。

??一線城市市場陷入沉寂，成交環比增長7%，同比跌幅擴至49%。各城市成交持續低位運行，同比跌幅都在50%附近。受制于疫情防控出現反復，上海、深圳房地產市場處于“半停擺”狀態，成交同比跌幅明顯擴大。北京、廣州成交同樣不及預期，3月上、中旬市場表現疲弱，新開盤項目平均去化率低至3成。隨著居民按揭貸款松綁，多數銀行下調房貸利率，并縮短放貸周期，下旬北京、廣州市場開始回溫，但整體市場熱度較去年同期相差甚遠。

??26個二、三線城市市場盡顯疲態，成交環比增長56%，同比跌幅擴至46%。受限于去年同期基數較高，疊加國內疫情出現反彈，6成以上二、三線城市成交同比腰斬，長春、常州等同比跌幅超70%。部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩，例如?？诔山煌鹊照?%。又如西安成交放量，同比增長32%，新開盤項目平均去化率達到50%，高新、港務區等熱點板塊時有項目“日光”。壓力城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續時間較短，側面映證城市強弱轉化很大程度上取決于市場供求關系。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠大于求，下半月成交再度下滑，新開盤項目平均去化率低至20%。

??近期，多部委定調穩地產。金融委強調，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案。隨后銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作，財政部也表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

??預計房地產金融政策或將適度控制去杠桿節奏和力度。首先，房企整體融資環境有望明顯改善，國企、央企及優質民企或將更為受益。其次，居民按揭貸款或將繼續松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。

??因城施策促進房地產市場健康發展和良性循環。一線城市調控政策仍將從緊執行，尤其是限購政策較難退出，但部分收縮性政策或將適度解綁，例如深圳將上調二手房參考價。

??近期，部分二線城市“四限”調控出現松動跡象。例如鄭州、福州局部放松限購，鄭州局部放松限貸，哈爾濱全面取消限售。預計二線以及三四線城市或將效仿局部放松乃至全面取消“四限”政策，壓力城市更將在需求端予以刺激：其一，棚改、舊改加快推進，并提高貨幣化安置比例。其二，財稅刺激托市，購房補貼、稅費減免等均是政策選項。

??而從周度成交數據來看，在利好政策的作用下，房地產市場回穩，成交明顯回升。第10-12周，重點監測城市成交持續走低，上海、深圳、南京等成交連續三周下滑。第13周，重點城市成交明顯回升，已基本恢復至月初的單周成交規模，深圳、青島等成交放量增長。

??展望未來，市場底或將在二季度到來，屆時成交或將筑底企穩，同比跌幅也將有所收窄。但基于城市經濟基本面、房地產市場現狀、潛在購房需求及居民購買力等多方面因素，各城市市場或將加劇分化：

??首先，一、二線城市大概將在4、5月市場回穩。其中，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產市場或將率先企穩。二線城市市場需求相對充裕，但居民購買力有所透支，房地產市場或將輪動企穩。

??其次，三、四線城市市場回穩需要較長時間周期。其中，強三線城市房地產市場或將在下半年乃至年底才能穩住，弱三、四線城市房地產市場或將繼續盤整。