??隨著穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化加劇。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??■■■ 昨日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布公告稱，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。下調(diào)首套房貸利率究竟釋放什么信號？穩(wěn)地產(chǎn)政策還可以在哪些層面發(fā)力？

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??4月35城首套房貸利率5.13%
距全國利率下限4.4%仍有較大下調(diào)空間

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，35個重點(diǎn)監(jiān)測城市首套房貸平均利率約5.13%，較5年期以上LPR4.6%上浮53個基點(diǎn)，二套房貸平均利率約5.47%，較5年期LPR上浮87個基點(diǎn)。

??今年以來，各城市持續(xù)下調(diào)房貸利率。例如廣州，4月四大行首套房貸利率降至5.2%，二套房貸利率降至5.4%，較3月均下調(diào)了20個基點(diǎn)。又如蘇州，4月主流銀行的首套房貸利率普遍在4.6%左右。但部分城市房貸利率仍顯偏高，例如南寧、合肥、阜陽等首套房貸利率都在5.5%以上。

??依照此前的全國房貸利率下限政策規(guī)定：全國首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。此番央行將首套房貸利率下限減20個基點(diǎn)，意味著全國首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR減20個基點(diǎn)，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。

??4月，央行降息預(yù)期落空，5年期以上LPR仍維持4.6%不變。我們認(rèn)為LPR已至歷史低位，繼續(xù)下調(diào)的空間有限，但房貸利率仍有較大的下調(diào)空間。尤其是首套房貸利率，下調(diào)空間更為充裕，4月35城首套房貸平均利率達(dá)到5.13%，明顯高于新政落地后的全國首套房貸利率下限4.4%，各城市銀行完全可以參照央行新規(guī)下調(diào)首套房貸利率20個基點(diǎn)甚至更多。

??而以首套房貸本金100萬元、30年等額本息償還計算，倘若首套房貸利率由5.13%調(diào)降至4.4%，需償還的利息總額將由96.13萬元降至80.27萬元，凈減少15.85萬元，每月月供則由5448元降至5008元，凈減少440元。

??同樣二套房貸本金100萬元、30年等額本息償還計算，倘若二套房貸利率由5.47%調(diào)降至5.2%，需償還的利息總額將由103.73萬元降至97.68萬元，凈減少6.05萬元，每月月供則由5659元降至5491元，凈減少168元。

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??居民按揭邊際改善但力度較弱
穩(wěn)地產(chǎn)效果不顯4月住房貸款再降605億元

??2022年以來，居民按揭貸款政策邊際改善，集中體現(xiàn)在以下三個方面：

??其一，23城24次放松限貸。例如重慶、菏澤、北海等首套房重啟最低首付比例20%，南寧等二套房首套比例調(diào)降至30%。又如鄭州認(rèn)貸不認(rèn)房，首套房貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。

??其二，57省市63次放松公積金貸款。南寧、北海、晉中等相繼下調(diào)公積金貸款首付比例，例如晉中二套房公積金貸款最低首付比例調(diào)降至20%。蘇州、中山、揚(yáng)州等上調(diào)公積金貸款額度，例如蘇州個人公積金貸款額度上限由45萬元提高到60萬元，家庭由70萬元提高到90萬元。

??其三，百余城下調(diào)房貸利率20-60個基點(diǎn)。3月份以來，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點(diǎn)不等。

??但由于政策力度較弱，疊加國內(nèi)疫情反彈，居民收入及消費(fèi)預(yù)期大打折扣，穩(wěn)地產(chǎn)政策效果始終不及預(yù)期。2022年2月，住戶部門中長期貸款減少459億元，歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長。4月，住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

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??穩(wěn)地產(chǎn)政策需靠前發(fā)力并加大力度
尤其要下調(diào)二套房首付支持改善購房

??我們認(rèn)為本輪房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整期，城市、區(qū)域乃至項目加劇分化，不僅三四線城市需求疲弱，而且一二線城市同樣陷入困境，例如武漢廣義庫存接近1億平方米，市場出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求。究其原因不乏以下三方面因素：

??其一，市場需求及購買力透支。2017-2021年，全國商品房銷售面積連續(xù)5年高位保持在17億平方米附近，住房需求趨于飽和，行業(yè)規(guī)?；疽婍?。2021年末，個人住房貸款余額高達(dá)38.3萬億元，居民繼續(xù)加杠桿購房的空間著實有限。

??其二，房企“暴雷”致使市場信心缺失。受限于房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，品牌房企頻頻“暴雷”，規(guī)模企業(yè)接連出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。不少城市的問題項目出現(xiàn)停工、交付困難等問題，購房者普遍擔(dān)憂項目交付，市場信心明顯缺失。

??其三，國內(nèi)疫情反彈，居民收入及消費(fèi)預(yù)期減弱。4月，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為6.1%，比上月上升0.3個百分點(diǎn)，勢必將影響未來居民收入及消費(fèi)預(yù)期。據(jù)我們的問卷調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，疫情對市場需求釋放產(chǎn)生較大的負(fù)面影響，57.7%的客戶迫于經(jīng)濟(jì)壓力放棄買房，根源在于擔(dān)憂收入減少、還貸吃力，66.4%的客戶置業(yè)計劃暫緩一年以上。

??2014年，房地產(chǎn)庫存高企，杭州率先啟動的降價潮迅速向全國蔓延。為了提振市場信心，央行接連放松限貸，并取得很好的成效。2014年9月30日，二套房貸款實行認(rèn)貸不認(rèn)房，首套房貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策；購買首套房最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。2015年3月30日，調(diào)降二套房首付比例，首套房貸款未結(jié)清再購買二套房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%。2015年9月30日，不限購城市首套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%。2016年2月1日，不限購城市原則上首套房最低首付比例25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)；首套房貸款未結(jié)清再購買二套房，首付比例調(diào)整為不低于30%。

??一季度，我國GDP同比增長4.8%。受疫情影響，二季度GDP增速著實不容樂觀。全年要實現(xiàn)5.5%的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，仍面臨較大的難度。我們認(rèn)為穩(wěn)地產(chǎn)政策仍需靠前發(fā)力，切莫錯過了較好的時間窗口期，并要加大政策力度，以期恢復(fù)市場信心，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正常化，至少房地產(chǎn)行業(yè)不能成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的拖累項。

??聚焦政策組合拳，還是可以“照方抓藥”，支持剛性和改善性住房需求，尤其要下調(diào)二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費(fèi)。其一，首套、二套首付比例建議依央行限貸政策下限執(zhí)行，即非限購城市首套最低首付20%、二套最低首付30%，限購城市首套最低首付30%、二套最低首付40%。其二，放松居民按揭貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，例如二套房貸款實行認(rèn)貸不認(rèn)房，首套房貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。其三，繼續(xù)下調(diào)房貸利率，建議各城市銀行首套房貸利率參照全國房貸利率下限4.4%執(zhí)行，二套房貸利率同樣可以下調(diào)上浮比例。

??綜上所述，隨著穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化加劇。預(yù)計一二線城市市場企穩(wěn)要到三季度，其中廣州、深圳、蘇州、武漢等市場有望在三季度觸底回穩(wěn)，昆明、天津、南寧、長春等市場或?qū)⒃谒募径扔兴棉D(zhuǎn)。三四線城市調(diào)整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩(wěn)，三四線城市才有輪動回穩(wěn)的可能性。