??點擊查看完整版報告：[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（4月）

       一、本月樓市政策聚焦：中央定調(diào)支持地方完善房地產(chǎn)政策，地方調(diào)控松綁呈井噴態(tài)勢

??4月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，中央政治局會議提出，要有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。人民銀行、外匯局等部門也發(fā)文提出，要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量較上月大幅增加62%。其中，寬松性政策67條，占比調(diào)控政策總數(shù)超九成，地方調(diào)控松綁呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，“四限”政策松動城市持續(xù)擴容，多個重點一二線城市相繼加入。從調(diào)控內(nèi)容來看，松綁政策主要集中在放寬行政限制、加大住房公積金貸款支持和人口人才引進政策支持等方面。本期報告主要對4月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策維持穩(wěn)健偏松取向。一方面，4月15日，人民銀行等額續(xù)作MLF 1500億元，同時宣布下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu)），對沒有跨省經(jīng)營的城商行和存款準備金率高于5%的農(nóng)商行，在0.25個百分點的基礎(chǔ)上額外多降0.25個百分點。加上人民銀行上繳6000億元結(jié)存利潤、疫情導(dǎo)致多地將納稅申報期延遲等因素影響，4月資金面維持寬松。另一方面，MLF中標利率和LPR均與上期保持一致。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，證監(jiān)會、國資委、國家網(wǎng)信辦、人民銀行、外匯局等部門在相關(guān)政策文件中均明確提出，要堅持“房住不炒”定位，中央層面調(diào)控立場維持不變。4月29日，中央政治局會議提出，要有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這進一步體現(xiàn)了中央層面對當前地方因城施策出臺穩(wěn)樓市政策的肯定和支持態(tài)度。此外，共青團、網(wǎng)信辦等部門聯(lián)合發(fā)布開展青年發(fā)展型城市建設(shè)試點有關(guān)意見，要求加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)為主體的住房保障體系；中共中央、國務(wù)院發(fā)布加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見提出，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地和勞動力市場，完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤結(jié)余機制，完善全國統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場；國稅局、市場監(jiān)管管理總局發(fā)文規(guī)范涉稅中介服務(wù)，對涉嫌從事虛假宣傳、發(fā)布虛假違法廣告等違法違規(guī)行為嚴肅處理。

??三、地方政策：寬松調(diào)控呈井噴態(tài)勢，一二線城市加入“四限”松綁行列

??1.寬松性政策

??（1）行政限制政策

（2）公積金政策

（3）人口人才政策

（4）市場監(jiān)管政策

（5）其他政策

??2.中性政策

??（1）住房保障政策

（2）其他政策

3.緊縮性政策

??（1）公積金政策

（2）市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年4月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策73條，較上月增加62%。其中，寬松性政策67條，中性政策3條，緊縮性政策3條。地方寬松性調(diào)控呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。其中，“四限”政策松動城市持續(xù)擴容，部分重點一二線城市也加入其中，地方寬松性調(diào)控力度進一步加大。

??具體來看，寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在放寬行政限制、加強住房公積金政策和人口人才政策支持等方面。其中：

??在放寬行政限制方面，典型代表有：衢州市提出非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)與本市戶籍家庭執(zhí)行相同購房政策，同時明確新出讓地塊144平方米及以上新建商品住房不限售；秦皇島取消海港區(qū)城市建成區(qū)、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)等區(qū)域限購政策；蘭州允許將異地居住父母等近親屬接來蘭州居住的家庭在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房，對生有兩孩或三孩的家庭，允許在限購區(qū)新購一套住房；蘇州將非蘇州戶口購房需提供前三年內(nèi)連續(xù)繳納24個月社保或個稅調(diào)整為3年內(nèi)累計繳納24個月社?；騻€稅，外地人出售在蘇州的房子2年內(nèi)再買1套房無需社?；蚨悊危⒍址坑上奘?年縮短至限售3年；沈陽對非沈陽戶籍居民家庭在限購區(qū)購買新建商品住房的，執(zhí)行沈陽戶籍居民家庭購房政策；東莞取消新入戶購房“雙半年”限制，落戶即可購房；惠州明確惠陽區(qū)和大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)不再納入限購重點片區(qū)；南京六合區(qū)規(guī)定外地戶籍購房者可在六合區(qū)限制購買一套住房等。此外，蘭州、淮北、宜昌、昆明、常德、株洲、南平等多地提出下調(diào)住房貸款最低首付比例或發(fā)放購房補貼等舉措。

??在住房公積金貸款政策支持方面，主要表現(xiàn)為上調(diào)公積金最高可貸額度、降低首付比例等，典型代表有：株洲將單繳存職工最高可貸款額度上調(diào)至60萬元，高層次人才最高可貸款額度上調(diào)至80萬元，同時降低貸款首付比例，二套房最低首付比例下調(diào)至30%；宜春將單繳存職工最高可貸款額度上調(diào)至60萬元，將夫妻雙繳存職工家庭最高可貸款額度上調(diào)至80萬元；資陽將單繳存職工最高可貸款額度上調(diào)至40萬元，夫妻雙繳存職工家庭最高可貸款額度上調(diào)至60萬元，同時將首套普通住房最低首付比例下調(diào)為20%，二套房最低首付比例下調(diào)為30%；蘭州將單身繳存職工最高可貸款額度上調(diào)至60萬元，將已婚繳存職工最高可貸款額度上調(diào)至70萬元；南寧將首套房最高可貸款額度調(diào)整為80萬元，二套房最高可貸款額度調(diào)整為70萬元等。

??在加大人口人才引入方面，典型代表有：南寧實施“強師惠師”住房保障活動，對符合認定標準的教職工、留邕人才和廣大市民發(fā)放購房補貼；鄭州發(fā)布10條“青年人才新政”，為畢業(yè)3年內(nèi)的全日制博士、碩士、本科畢業(yè)生和技師發(fā)放生活補貼或安家補助；長沙進一步放寬落戶限制，具有大專及以上學歷在長沙就業(yè)人員可隨時申報落戶并享受在長沙購房資格，同時對符合條件的博士、碩士、全日制本科畢業(yè)生發(fā)放租房和生活補貼、購房補貼；中山提出凡持有大專以上（含大專）學歷證書、專業(yè)技術(shù)資格、職業(yè)資格或職業(yè)技能等級證書的非戶籍人才，允許購買1套新建商品住房；常熟對符合條件的人才以定率標準進行補貼；上海臨港新區(qū)將原來的購房資格有效期由6個月延長至12個月，并放寬人才工作時間限制等。

??中性政策及緊縮性政策本月數(shù)量占比相對較小。其中，中性政策主要包括北京發(fā)布保障性租賃住房建設(shè)導(dǎo)則，對保障性租賃住房建設(shè)及管理具體規(guī)定，重慶發(fā)布“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，就加快建設(shè)以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系予以明確等；緊縮性政策主要包括武漢嚴格住房公積金個人住房貸款信用審核標準，對頻繁逾期或逾期時間較長客戶貸款申請不予受理，廣州從從業(yè)主體、房源信息、租賃資金等多方面進一步強化住房租賃市場管理，珠海提出房地產(chǎn)廣告合規(guī)指引，明確要求房地產(chǎn)廣告不得欺騙、誤導(dǎo)消費者，不得宣傳“學區(qū)房”“學位房”等。

??四、4月重要事項復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??4月29日，中央政治局會議指出，當前新冠肺炎疫情和烏克蘭危機導(dǎo)致風險增多，我國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴峻性、不確定性上升，穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價面臨新的挑戰(zhàn)。要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，用好各類貨幣政策工具，要抓緊謀劃增量政策工具，加大相機調(diào)控力度。同日，人民銀行召開專題會議提出，要加快推動已經(jīng)確定的各項政策措施精準落地，保持流動性合理充裕，引導(dǎo)金融機構(gòu)更好滿足實體經(jīng)濟融資需求。從市場流動性來看，根據(jù)中信證券測算數(shù)據(jù)，在不考慮MLF和逆回購到期的前提下，5月流動性缺口約在2000億元。在疫情與經(jīng)濟復(fù)蘇等因素仍存在較大不確定性的背景下，預(yù)計貨幣政策仍然傾向穩(wěn)健偏松。但考慮到截至5月1日，3.65萬億元新增專項債額度仍有2.3萬億元左右尚未完成發(fā)行，這也就意味著5月專項債發(fā)行或?qū)⑷嫣崴?，從而對流動性造成一定擾動，資金面寬松程度或?qū)⒂兴諗俊?/p>

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央政治局會議明確提出，堅持“房住不炒”定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這也就意味著，中央層面對當前地方在堅持“房住不炒”定位的前提下、因城施策出臺穩(wěn)樓市政策給予了充分的肯定和支持，樓市寬松調(diào)控預(yù)期進一步增強。

??2.地方層面

??4月地方房地產(chǎn)調(diào)控松綁迎來集中爆發(fā)，一方面是出臺松綁政策的城市大幅增加，另一方面是“四限”政策松動城市持續(xù)擴容，且部分一二線城市相繼加入。結(jié)合4月底中央政治局會議的積極表態(tài)來看，房地產(chǎn)政策面處于改善向好趨勢。在我國經(jīng)濟發(fā)展面臨不確定性增強、穩(wěn)增長挑戰(zhàn)增多和房地產(chǎn)市場下行背景下，房地產(chǎn)政策環(huán)境改善向好趨勢短期內(nèi)不會改變，后續(xù)或?qū)⒂懈喑鞘屑涌斐雠_落實相關(guān)穩(wěn)定樓市類利好政策，加大信貸支持力度和適度調(diào)整“四限”政策將成為政策調(diào)整重點。與此同時，也需關(guān)注到部分房企及關(guān)聯(lián)上下游企業(yè)仍面臨困難，在需求端政策持續(xù)改善的同時，供給端的政策支持同樣不容忽視，應(yīng)盡量避免房企被迫“躺平”和房地產(chǎn)項目逾期交付風險。