全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告

??一、本月樓市政策聚焦：中央提出在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下探索新的發(fā)展模式，地方政策松綁力度加大

??3月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，2022年政府工作報(bào)告明確指出，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。央行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門也密集發(fā)聲強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，滿足合理購(gòu)房信貸需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量較上月小幅增加。其中，寬松性政策26條，占調(diào)控政策總數(shù)比重較上月進(jìn)一步擴(kuò)大至57.8%，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，本月地方寬松性政策除延續(xù)上月降低首付比例、提高公積金最高貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等舉措外，部分地區(qū)在“四限”政策上也有明顯松動(dòng)，地方房地產(chǎn)調(diào)控松綁力度加大。緊縮性政策則集中表現(xiàn)在對(duì)住宅工程質(zhì)量監(jiān)管和商品房預(yù)售資金監(jiān)管上。本期報(bào)告主要對(duì)3月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”定位，探索新的發(fā)展模式

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健。一方面，3月15日，央行開(kāi)展2000億元中期借貸便利（MLF）操作，較1000億元的到期量來(lái)看小幅超額續(xù)作。自3月25日起，央行將7天逆回購(gòu)操作規(guī)模提高至1000億元，28日至30日，7天逆回購(gòu)操作規(guī)模再次提高至1500億元。另一方面，本月MLF中標(biāo)利率和LPR均與上期保持一致。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，2022年政府工作報(bào)告明確指出，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。央行、銀保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門也相繼發(fā)聲強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加大住房租賃金融支持，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，滿足合理購(gòu)房信貸需求等，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。此外，住建部發(fā)文對(duì)房企資質(zhì)管理規(guī)定作出修改，取消了房企三、四級(jí)資質(zhì)評(píng)定，并對(duì)一、二級(jí)資質(zhì)評(píng)定要求、開(kāi)發(fā)規(guī)模等作出具體要求；國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)，要求持續(xù)深化戶籍制度改革，人口凈流入的大城市要擴(kuò)大保障性租賃住房供給；財(cái)政部發(fā)布城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金管理辦法，明確補(bǔ)助資金支持范圍主要包括租賃住房保障、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市棚戶區(qū)改造等。

??三、地方政策：寬松性政策力度加大，地方政策環(huán)境持續(xù)改善

??1.寬松性政策

??（1）行政限制政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1）土地政策

??（2）住房保障政策

??（3）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??（4）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）土地政策

??（2）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??（3）其他政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2022年3月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策45條，較上月略有增加。其中，寬松性政策26條，中性政策14條，緊縮性政策5條。寬松性政策數(shù)量占調(diào)控政策總數(shù)比重較上月進(jìn)一步擴(kuò)大至57.8%，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。其中，部分地區(qū)限購(gòu)、限售政策明顯松動(dòng)，地方寬松性調(diào)控力度加大。

??具體來(lái)看，寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在行政限制、住房公積金政策和人口人才政策支持上。其中，在行政限制方面，典型代表有：鄭州為專科以上學(xué)歷畢業(yè)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的購(gòu)買商品住房發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，允許投靠家庭新購(gòu)一套住房，下調(diào)住房貸款利率等；廈門出臺(tái)搖號(hào)購(gòu)房新政，島外項(xiàng)目不再?gòu)?qiáng)調(diào)搖號(hào)；懷化針對(duì)2022年1月1日至2023年12月28日購(gòu)房客戶給予不同額度契稅補(bǔ)貼，并提出適當(dāng)下調(diào)貸款利率，公積金貸款金額上限提高至60萬(wàn)元，144㎡以下首付為20%；廣西不限購(gòu)城市首套房最低首付比例普遍下調(diào)至20%，南寧二套房最低首付比例由40%下調(diào)至30%；哈爾濱廢除自2018年5月以來(lái)施行的區(qū)域性限售政策；秦皇島廢除海港區(qū)城市建成區(qū)、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)等區(qū)域限購(gòu)政策等。在公積金政策方面，典型代表有：中山將一名繳存人住房貸款最高額度由40萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元，兩名或以上繳存人共同申請(qǐng)住房貸款最高額度由80萬(wàn)元提高至90萬(wàn)元；宣城提出職工家庭在本地購(gòu)買新建商品房的，首次使用公積金貸款最高限額在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元，對(duì)使用住房公積金貸款購(gòu)買綠色建筑的，公積金貸款最高額度可再上浮20%；蚌埠將一名繳存人住房貸款最高額度由20萬(wàn)元提高至30萬(wàn)元，夫妻雙方繳存共同申請(qǐng)公積金貸款最高額度由40萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元；南昌將公積金貸款最高額度統(tǒng)一調(diào)增至雙繳存職工80萬(wàn)元、單繳存職工70萬(wàn)元；唐山將個(gè)人住房貸款最高額度由60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元，二套房最低首付比例由60%降至30%等。在人口人才政策方面，典型代表有：衡陽(yáng)對(duì)博士研究生、全日制碩士研究生、雙一流范圍內(nèi)全日制本科畢業(yè)生、高級(jí)技師分別給予10萬(wàn)元、7萬(wàn)元、5萬(wàn)元、5萬(wàn)元的人才購(gòu)房補(bǔ)貼；馬鞍山提出各類人才在享受2萬(wàn)－100萬(wàn)安家補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，三年內(nèi)購(gòu)買首套自住商品房的，將疊加給予最高30萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；石家莊對(duì)在市區(qū)內(nèi)購(gòu)買首套自用商品住房的高層次人才給予15萬(wàn)元的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼，同時(shí)補(bǔ)貼其子女最高一次性10萬(wàn)元學(xué)費(fèi)補(bǔ)助；陜西西咸新區(qū)對(duì)購(gòu)買首套商品住房并簽訂正式購(gòu)房合同的人才發(fā)放15萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；宜昌市點(diǎn)軍區(qū)對(duì)購(gòu)買首套住房的各類人才給予5-15萬(wàn)元住房補(bǔ)貼等。此外，福州不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心在2022年主要工作任務(wù)中提出要加大商品房促開(kāi)盤(pán)、促銷售力度，鄭州提出積極推動(dòng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置工作，沈陽(yáng)市放寬普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)地方樓市發(fā)展均有積極作用。

??緊縮性調(diào)控主要表現(xiàn)在市場(chǎng)監(jiān)管政策上，如寧波進(jìn)一步加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量監(jiān)管、河南、長(zhǎng)沙等地進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管、山東強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收程序等。中性政策則主要集中在住房保障方面，如北京、廣西、鄭州、洛陽(yáng)等地就保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)一步出臺(tái)發(fā)展意見(jiàn)或管理辦法。

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??受地緣政治沖突升級(jí)、全球經(jīng)濟(jì)放緩、大宗商品價(jià)格異動(dòng)及國(guó)內(nèi)疫情多地爆發(fā)等因素沖擊，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨較大壓力。近日，央行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2022年第一季度例會(huì)提出，要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，強(qiáng)化跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，加大穩(wěn)健的貨幣政策實(shí)施力度，增強(qiáng)前瞻性、精準(zhǔn)性、自主性，發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能。從市場(chǎng)流動(dòng)性來(lái)看，根據(jù)中信證券測(cè)算數(shù)據(jù)，4月存在約3000億元資金缺口，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作呵護(hù)資金面。與此同時(shí)，同業(yè)存單與MLF利差水平已回到2021年12月6日宣布降準(zhǔn)前水平，這也就意味著在穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，4月降準(zhǔn)的可能性加大。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，在2022年政府工作報(bào)告提出堅(jiān)持“房住不炒”，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求之后，國(guó)務(wù)院金融委、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、央行、外匯局等部門密集發(fā)聲，提出要穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，滿足合理住房需求金融支持等舉措，房地產(chǎn)調(diào)控仍將以“穩(wěn)”為主。尤其在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力下，維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。在房地產(chǎn)市場(chǎng)未明顯改善前，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)邊際寬松，圍繞房企合理融資需求和居民合理住房需求的金融支持力度有望進(jìn)一步加大。  

??2.地方層面

進(jìn)入3月份以來(lái)，地方房地產(chǎn)調(diào)控在延續(xù)整體寬松走向的同時(shí)，政策松綁力度也明顯加大。典型代表如鄭州提出取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”“允許投靠家庭新購(gòu)一套住房”，成為2022年以來(lái)首個(gè)放松“限購(gòu)限貸”的省會(huì)城市，哈爾濱打響省會(huì)城市取消限售第一槍，秦皇島取消海港區(qū)城市建成區(qū)、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)開(kāi)區(qū)西區(qū)等區(qū)域限購(gòu)政策等，以往被視為調(diào)控紅線的“四限”政策頻頻松動(dòng)，且暫未出現(xiàn)政策被叫停的情況。這也就意味著，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整過(guò)程中，大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均面臨較大的下行壓力，中央對(duì)地方調(diào)控的容忍度有所提高，地方自主調(diào)控空間提升。基于此，預(yù)計(jì)后續(xù)出臺(tái)松綁“四限”政策、降首付等寬松性政策的城市將繼續(xù)擴(kuò)容，尤其對(duì)于高庫(kù)存、去化周期長(zhǎng)的弱二線及三四線城市如長(zhǎng)春、蘭州、大連等而言，調(diào)控松綁需求更為強(qiáng)烈。但同時(shí)需要關(guān)注的是，當(dāng)前我國(guó)很多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，不僅僅是來(lái)自調(diào)控政策的抑制，更多的是來(lái)自購(gòu)房需求的透支和購(gòu)買力的透支。對(duì)此，地方政府在調(diào)整調(diào)控政策的同時(shí)，更應(yīng)注重增強(qiáng)城市人口吸引力、加強(qiáng)自身經(jīng)濟(jì)建設(shè)等，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。