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??本期關(guān)注

??32省市出臺或修訂政府代建制管理辦法

??2024年政府代建制度的相關(guān)法規(guī)落地、修訂持續(xù)推進(jìn)，全年共有32個省市（含區(qū)縣）出臺了政府投資項目代建制度規(guī)范，以及代建招標(biāo)規(guī)范的細(xì)化的通知。從出臺節(jié)奏來看，三季度相較于一二季度，政策出臺的節(jié)奏有所加快，四季度政策出臺力度略有放緩，回到一二季度的均值。

??2024年Top30企業(yè)代建新拓面積突破2億平方米

??2024年代建新拓規(guī)模創(chuàng)下歷年新高，全年新增代建規(guī)模30強(qiáng)企業(yè)總計獲得委托項目達(dá)到2.05億平方米，同比增長17%，規(guī)模較2020年增長兩倍由余。部分“后入局”的代建企業(yè)在2024年擴(kuò)張迅猛，新拓代建面積同比增速遠(yuǎn)超行業(yè)平均，如旭輝建管、新城建管、而今管理全年拓展面積同比分別增62%、86%和80%。

??2024年城投拿地建面占比達(dá)60%

??2024年全年，城投在核心城市拿地建面占比為60%，較2023年增加7個百分點(diǎn)，創(chuàng)下自2021年以來的拿地建面占比新高，由此可見城投公司仍在土地市場中扮演重要角色。

??Top30企業(yè)中半數(shù)推出合伙人計劃

??在代建市場增量收縮的外部壓力下，2024年代建房企合伙人計劃出現(xiàn)“井噴”。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，至今為止共有14家企業(yè)發(fā)布過合伙人計劃，其中11家都發(fā)生在2024年，在第四季度中，金地管理和而今管理（原融者共創(chuàng)）、綠地智慧也發(fā)布了合伙人計劃。

??全年中標(biāo)項目同比增43%

??2024年全年代建中標(biāo)項目512個，同比增長43%，第四季度代建中標(biāo)項目146個，同比增加103%，全年中標(biāo)項目量持續(xù)走高，第四季度呈現(xiàn)翹尾。從能級分布來看，2024年全年中標(biāo)項目中，一線城市占13%，二線城市占34%，三四線城市則占54%。

??01 行業(yè)政策

??政府代建制持續(xù)推進(jìn)
保障房催生的代建空間仍廣闊

??1、32省市出臺或修訂政府代建制管理辦法，代建招標(biāo)愈發(fā)細(xì)化和規(guī)范

??2024年政府代建制度的相關(guān)法規(guī)落地、修訂持續(xù)推進(jìn)，全年共有32個省市（含區(qū)縣）出臺了政府投資項目代建制度規(guī)范，以及代建招標(biāo)規(guī)范的細(xì)化的通知。 

??一方面隨著代建行業(yè)快速發(fā)展，過去出臺較早的規(guī)范制度已經(jīng)不符合當(dāng)前政府代建發(fā)展的進(jìn)程，因此多個省市重新明確政府投資項目的范圍、規(guī)則，并按照一定的投資額鼓勵實(shí)行項目代建制，持續(xù)推進(jìn)政府代建規(guī)范、高效管理；另一方面，獎懲監(jiān)督機(jī)制成為政府代建制的重中之重，多地在《管理辦法》中均進(jìn)一步完善了相關(guān)政策法規(guī)。 

??從出臺節(jié)奏來看，三季度相較于一二季度，政策出臺的節(jié)奏有所加快，四季度政策出臺力度略有放緩，回到一二季度的均值。 

??從城市范圍來看，2024年修訂或出臺政府代建制政策的既包含了一線城市，如深圳的大鵬新區(qū)、龍崗區(qū)、廣州的從化區(qū)，也包括部分核心二線城市，如廈門、南京、鄭州等。值得一提的是，四五線城市乃至下轄縣依然是政府代建制出臺的“核心區(qū)”，諸如滑縣、新山縣、新野縣、始興縣等。、

??從出臺政策內(nèi)容而言，主要分為三個方面： 

??第一是代建團(tuán)購的政策支持。洛陽、駐馬店、輝縣等地先后提出支持開展代建團(tuán)購，支持相關(guān)單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)代建、團(tuán)購職工住房，且團(tuán)購達(dá)成的優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍，以助力維穩(wěn)房地產(chǎn)市場；第二是出臺或修訂了省級或市級政府投資項目代建管理辦法。比如四季度深圳龍崗將代建項目的一般投資規(guī)模要求降低至 5000 萬元以上（含 5000 萬元）。代建管理費(fèi)執(zhí)行《基本建設(shè)項目建設(shè)成本管理規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)。明確了 5000 萬元以上及以下政府投資項目代建意向的提出流程和審批程序，增強(qiáng)了委托單位對代建單位的監(jiān)管力度等。此外，四季度新鄉(xiāng)市出臺《新鄉(xiāng)市市級政府投資項目代建管理辦法》，表明市政府采取直接投資方式進(jìn)行固定資產(chǎn)投資建設(shè)的項目。其中，估算總投資在1000萬元及以上的非經(jīng)營性項目原則上均應(yīng)實(shí)行代建。第三是對于投資中細(xì)分領(lǐng)域的細(xì)則也在進(jìn)一步的優(yōu)化和修訂。例如廣東省，為全面推進(jìn)代建項目管理局（簡稱“代建局”）BIM 應(yīng)用和信息化工作，推動建筑信息模型的應(yīng)用，印發(fā)《廣東省代建項目管理局BIM實(shí)施管理標(biāo)準(zhǔn)2023修訂版》《廣東省代建項目管理局BIM實(shí)施導(dǎo)則2023修訂版》。而上半年廈門出臺《廈門市政府投資項目代建單位行業(yè)信用評價辦法》，周期內(nèi)對代建單位的代建業(yè)務(wù)主要發(fā)展指標(biāo)、良好行為和不良行為的量化評分，反映企業(yè)具備的綜合技術(shù)力量和遵守政策法規(guī)、履行社會責(zé)任等情況。 

??綜合而言，就2024年已出臺的政府代建制度政策呈現(xiàn)三個特征： 

??第一，招投標(biāo)管理更規(guī)范科學(xué)，綜合評標(biāo)辦法不斷優(yōu)化。如湖南省將評標(biāo)專家抽取專業(yè)類別由單一的項目管理類擴(kuò)大為建設(shè)項目管理類、工程施工類、工程造價類、監(jiān)理類、設(shè)計類等五類，并明確對專家抽取重復(fù)率較高的地區(qū)，經(jīng)主管部門同意后還可適當(dāng)擴(kuò)大抽取專業(yè)范圍，使評標(biāo)專家的專業(yè)構(gòu)成更加多元化，有助于更全面、客觀地評估代建單位的能力和方案。 

??第二，職責(zé)劃分更細(xì)致合理。如周口市的《周口市市級政府投資項目代建管理暫行辦法》明確了各相關(guān)單位在項目實(shí)施程序、財務(wù)管理與監(jiān)督、獎懲等方面的具體職責(zé)，建立了多部門協(xié)同管理的機(jī)制，提高了項目管理的效率和效果。 

??第三，財務(wù)管理更嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，使用范圍更廣。部分地區(qū)降低了代建項目的投資門檻，擴(kuò)大了代建制度的覆蓋范圍，使更多中小規(guī)模的政府投資項目能夠受益于代建模式的專業(yè)化管理，提高項目的建設(shè)效率和質(zhì)量。

??2、政府代建仍是基本盤，“保障+市場”模式下代建空間依舊廣闊（略）

??02 行業(yè)規(guī)模

??新拓面積創(chuàng)新高
“新進(jìn)”企業(yè)保持強(qiáng)勁

??2024年代建新拓規(guī)模創(chuàng)下歷年新高，全年新增代建規(guī)模30強(qiáng)企業(yè)總計獲得委托項目達(dá)到2.05億平方米，同比增長17%，規(guī)模較2020年增長兩倍由余。

??由此可見，一方面“地產(chǎn)冷、代建熱”的發(fā)展趨勢仍在延續(xù)，各代建企業(yè)繼續(xù)保持?jǐn)U張態(tài)勢；但另一方面，代建行業(yè)在企業(yè)逐步“飽和”之后，也迎來增速放緩、競爭加劇、企業(yè)分化的新階段，2024年新拓面積同比增速較2023年下降22個pcts。

??2024年有4家企業(yè)代建新拓規(guī)模破千萬平方米，分別是綠城管理、旭輝建管、藍(lán)城集團(tuán)和潤地管理，數(shù)量較2023年減少一家。其中綠城管理穩(wěn)居行業(yè)榜首，2024年新拓代建面積達(dá)到3649萬平方米，領(lǐng)先第二名多達(dá)一倍。

??與去年相比，實(shí)際上大多數(shù)代建企業(yè)新拓面積仍保持正增長，但分化顯著。布局代建業(yè)務(wù)較早且規(guī)模較大的企業(yè)增長相對穩(wěn)健，不斷聚焦細(xì)分領(lǐng)域來夯實(shí)行業(yè)地位。而部分“后入局”的代建企業(yè)在2024年擴(kuò)張迅猛，新拓代建面積同比增速遠(yuǎn)超行業(yè)平均，如旭輝建管、新城建管、而今管理全年拓展面積同比分別增62%、86%和80%。

??值得注意的是，部分央國企代建布局也在逐步加速，招商建管2024年新拓代建面積接近900萬平方米，遠(yuǎn)洋建管代建項目拓展同比增速也達(dá)到218%。

??隨著諸多企業(yè)入局代建賽道，代建項目的新拓難度持續(xù)加碼，這一點(diǎn)從代建行業(yè)集中度下降也可見一斑。

??行業(yè)新拓面積TOP3企業(yè)2024年拓展面積總計6807萬平方米，占30強(qiáng)企業(yè)比重達(dá)33%，較2023年下降3個pcts。相應(yīng)的，TOP5、TOP10企業(yè)新拓面積占30強(qiáng)比重為44%和64%，均較2023年下降2個pcts和6個pcts。由此可見，頭部房企穩(wěn)健發(fā)展，但市場份額逐漸被中型代建愜意和新入局的企業(yè)所分食，行業(yè)競爭也愈發(fā)白熱化。

??03 土地成交

??全年城投拿地占比60%
創(chuàng)2021年以來新高

??2024年全年，城投在核心城市拿地建面占比為60%，較2023年增加7個百分點(diǎn)，創(chuàng)下自2021年以來的拿地建面占比新高，由此可見城投公司仍在土地市場中扮演重要角色。

??分季度來看，連續(xù)四年城投拿地均呈現(xiàn)“先低后高”的走勢，2024年各季度城投拿地建面的占比持續(xù)提升，第一季度拿地建面占比為47%，至第四季度則攀升至66%，較第一季度提升19個百分點(diǎn)，主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊出讓較早，國央企等也為了在年內(nèi)開盤而選擇盡早投資。

??04 企業(yè)洞察

??半數(shù)企業(yè)開啟合伙人計劃
項目拓展競爭愈發(fā)激烈

??1、全年共11家企業(yè)發(fā)布代建合伙人計劃，國央企相對審慎

??在代建市場增量收縮的外部壓力下，2024年代建房企合伙人計劃出現(xiàn)“井噴”。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，至今為止共有14家企業(yè)發(fā)布過合伙人計劃，其中11家都發(fā)生在2024年，在第四季度中，金地管理和而今管理（原融者共創(chuàng)）、綠地智慧也發(fā)布了合伙人計劃。

??金地管理10月17日發(fā)布“星辰計劃”，優(yōu)先珠三角、長三角、京津冀城市群和其他省會及強(qiáng)地級市。合作流程為：合伙人觸達(dá)——合伙類別分辨——合伙確認(rèn)——融入——拓展——利益共享。

??而今管理則于10月22日發(fā)布“引擎計劃”，誠邀各界具有業(yè)務(wù)信息和屬地資源、愿意共謀發(fā)展的合作伙伴，全國范圍內(nèi)均可。合作流程為：接洽——融入——拓展——落地——服務(wù)——分利。

圖：金地管理、而今管理第四季度發(fā)布合伙人招募計劃

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官微、CRIC整理

??從2024年新增代建面積TOP30企業(yè)來看，目前已有14家開展了合伙人計劃，包括綠城管理、旭輝建管、金地管理、融者共創(chuàng)、新城建管等，多數(shù)集中在民企以及近兩年“新”入局的企業(yè)當(dāng)中。

??實(shí)際上，代建賽道增速逐漸趨于平穩(wěn)、競爭激烈已經(jīng)成為諸多企業(yè)共識。

??代建保障房受“以購代建”影響短期承壓、城投拿地開工意愿持續(xù)降低、以及紓困代建需求收縮，導(dǎo)致諸多企業(yè)拓展項目面臨瓶頸，也需要通過更多渠道來尋找項目，支撐業(yè)績。

??同時，可以看到仍有一部分企業(yè)目前尚未開展合伙人計劃，我們認(rèn)為主要有兩個原因：

??其一，以藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城、潤地管理為代表的企業(yè)，業(yè)務(wù)來源以政府機(jī)關(guān)、公建配套代建為主，對私營企業(yè)的委托依賴度較低，例如潤地管理前三季度新增建面中，來自政府代建的比例高達(dá)九成以上；

??其二，國央企相對而言對開展合伙人計劃更為謹(jǐn)慎，例如潤地管理、建發(fā)建管、國貿(mào)地產(chǎn)等有國央企背景的企業(yè)暫未開展合伙人計劃。

??我們認(rèn)為，除上文提到的以政府代建為主要來源、國央企性質(zhì)所限這兩方面因素以外，其他企業(yè)（以商業(yè)代建為主要業(yè)務(wù)來源、民企背景）在增量空間收縮的壓力下，未來開展合伙人計劃的可能性較大。

??這樣積極擴(kuò)張渠道、增加簽約項目的形式，在房地產(chǎn)行業(yè)快速上行周期中也常常以大規(guī)模收并購、增加渠道合伙人等方式出現(xiàn)。

??但是與房地產(chǎn)收并購相比，代建合伙人計劃的門檻和風(fēng)險更低、起步更為簡單，尤其目前的代建企業(yè)基本均有房地產(chǎn)公司作為“前身”，啟動合伙人計劃難度更低。

??我們已梳理過綠城管理、旭輝建管和金科金建管三家企業(yè)的合伙人計劃推進(jìn)成果：綠城管理、金科金建管新增有效信息超過千條，旭輝建管后續(xù)推進(jìn)效果顯著，新簽項目已經(jīng)達(dá)到16個。

??合伙人計劃確實(shí)加快了代建項目的獲取速度，效果顯著，也是目前仍有企業(yè)在持續(xù)入局開啟的主要原因。

??但在積極拓展項目的同時，風(fēng)險也不容小覷。除需要謹(jǐn)慎研判可行性、明確權(quán)責(zé)劃分和警惕過度依賴外部合伙人以外，在目前開啟合伙人計劃企業(yè)逐漸增多的情況下，還需平衡需支付的居間費(fèi)用和可收取的管理費(fèi)用，避免為了獲取項目而獲取項目、居間費(fèi)用過高、甚至犧牲管理費(fèi)率的情況，最終給市場帶來“劣幣驅(qū)逐良幣”的影響。

??2、“合作”成為主旋律，四季度企業(yè)持續(xù)加大資源整合力度（略）

??05 重點(diǎn)項目

??招商建管廬州臻境項目首開告罄
旭輝建管持續(xù)深耕保障房代建

??1、招商建管廬州臻境項目首開告罄，打造合肥爆款標(biāo)桿（略）

??2、旭輝建管交付寧波民生工程安置房金達(dá)名苑

??12月26日，旭輝建管官微發(fā)布，由旭輝建管代建的寧波金達(dá)名苑安置房項目正式交付。金達(dá)名苑是寧波鄞州區(qū)下應(yīng)街道的重點(diǎn)民生工程，承載著提升區(qū)域居住品質(zhì)、改善居民生活條件的重要使命。項目總用地面積約4.94萬㎡，總建筑面積約15.57萬㎡，包含17棟建筑單體，預(yù)計可安置住宅約1230戶。

??金達(dá)名苑作為鄞州區(qū)首個引入“建管企業(yè)代建+施工單位EPC”建設(shè)開發(fā)模式的安置房項目，為全區(qū)探索多元化安置房建設(shè)發(fā)包模式提供了“樣板”。EPC總承包的建設(shè)模式，使得旭輝建管能夠全權(quán)統(tǒng)籌，承攬整個建設(shè)工程的設(shè)計、采購、施工，無縫銜接施工工序，同時也將旭輝建管本身在高品質(zhì)住宅領(lǐng)域積累的開發(fā)能力與專業(yè)代建優(yōu)勢相結(jié)合，從源頭把控項目工期和品質(zhì)，從而有效縮短施工工期，確保金達(dá)名苑項目成為寧波高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)安置小區(qū)的典范。

??從項目建造到交付全過程前中后三個階段梳理，形成區(qū)域統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)范項目行為準(zhǔn)則。前置風(fēng)險梳理、過程交底、及時糾偏，嚴(yán)格把控成品；再通過統(tǒng)籌梳理項目關(guān)鍵工序節(jié)點(diǎn)計劃管控，及時反饋；管理人員牽頭梳理，明確困難卡點(diǎn)，現(xiàn)場協(xié)同作戰(zhàn)；驗收階段，前置梳理各項目驗收標(biāo)準(zhǔn)及卡點(diǎn)，制定有效應(yīng)對措施。真正通過“體系建設(shè)、質(zhì)量預(yù)控、計劃管控、管理協(xié)同、前置驗收”五維管控，嚴(yán)格把關(guān)，讓品質(zhì)生活美好兌現(xiàn)。

??旭輝建管持續(xù)關(guān)注保障性住房建設(shè)，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，2024年旭輝建管在保障房項目代建賽道有以下三大項目，且未來還將持續(xù)深耕保障房代建賽道：

??2024年5月，旭輝建管代建的上海松江西部科技園柚米社區(qū)正式啟用，該項目是上海松江區(qū)當(dāng)前最大的保租房項目，也是旭輝建管代建的首個保障性租賃住房；

??2024年10月，旭輝建管成功中標(biāo)惠州新材料產(chǎn)業(yè)園（一期）保障性住房項目全過程代建管理；

??2024年12月，旭輝建管交付寧波民生工程安置房金達(dá)名苑。

??06 招投標(biāo)

??全年中標(biāo)項目同比增43%
一二線占比有所提升

??1、2024年代建項目中標(biāo)量同比增43%，第四季度中呈現(xiàn)翹尾

??2024年全年代建中標(biāo)項目512個，同比增長43%，第四季度代建中標(biāo)項目146個，同比增加103%，全年中標(biāo)項目量持續(xù)走高，第四季度更表現(xiàn)為翹尾。

??2、超九成項目招標(biāo)方為國資，綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、華潤置地中標(biāo)數(shù)量領(lǐng)先（略）

??3、一二線城市項目占比提升，長、珠三角區(qū)域招標(biāo)更活躍（略）