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??政策篇、行業(yè)篇

       一、政策篇

??防風險促需求，供需兩端金融支持加碼。

??2023年一季度，中央對房地產表態(tài)整體延續(xù)積極，多次重申房地產支柱地位、支持剛性和改善性住房需求，相比去年四季度，高層表態(tài)中增加了“防風險”這一高頻詞。地方65個省市83次松綁房地產政策，雖然政策出臺頻次相較去年四季度略有下降，但力度不減。房貸利率下限動態(tài)調整機制、下調購房首付比例等多方位支持居民按揭，但受到提前還貸潮等影響前2月住戶中長貸數據仍顯疲弱。金融層面多措并舉支持優(yōu)質房企改善資產負債表，當前優(yōu)質房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖。

??展望二季度，中央政策將以穩(wěn)為主，延續(xù)“托而不舉”的政策基調，繼續(xù)托底房地產市場，引導市場預期穩(wěn)步修復，逐步化解市場風險，但不會搞強刺激，以免造成市場大起大落，更加側重風險防范化解，包括保交樓等政策底線繼續(xù)堅守。地方將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，進一步解除購房限制、加大財稅激勵，一線及強二線城市局部放松遠郊區(qū)域限購、下調落戶門檻、下調二套房首付比例、優(yōu)化普宅認定標準等均是可選項，弱二線及三四線全面放開限購限售，加大財稅激勵力度和精準度。房企尤其是頭部優(yōu)質企業(yè)融資環(huán)境將明顯改善，而對于出險房企仍需去杠桿、降負債。

??總結

??01

       中央“穩(wěn)支柱、促需求”定調積極，高頻“防風險”體現審慎

       一季度，中央對房地產表態(tài)整體延續(xù)積極，其核心目的還是要改善市場預期、修復行業(yè)信心，引導行業(yè)盡快重回平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。但相比去年四季度，高層表態(tài)中增加了“防風險”這一高頻詞。具體來說：

??第一，多次重申房地產支柱產業(yè)地位，強調“穩(wěn)支柱”。習總書記重要文章、國務院副總理劉鶴公開發(fā)言、住建部部長倪虹在“部長通道”的講話等均提到房地產對經濟、財稅收入、居民財富等具有重大影響，即房地產是國民經濟支柱產業(yè)。但需要強調的是，現階段決策層對于房地產的核心訴求是穩(wěn)，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地產拉動短期經濟，這一點從倪部長對房地產市場企穩(wěn)回升的四點期望中足以看出——堅持房住不炒、大力支持剛需改善、防止大起大落、行業(yè)高質量發(fā)展。

??第二，支持剛性和改善性住房需求。開年住建部部長就明確表示“大力支持首套房，合理支持二套、政策向置換和多子女傾斜，原則上不支持三套”，為地方因城施策、擴大有效住房需求提供了重要遵循。

??第三，防風險是房地產工作重點，特別是房企風險。從去年底中央經濟工作會議首次重點提到房地產風險以來，“防風險”逐漸成為高層就房地產行業(yè)表態(tài)的高頻詞。年初全國住建工作會議就指出要“抓兩頭、帶中間，以慢撒氣的方式防范化解風險”。2月總書記署名文章中提到“要防范房地產業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風險，要做好風險應對各項工作”。3月央行副行長潘功勝表示，“三高模式”、中長期需求收縮、疫情等多重因素放大了房地產市場風險的外溢性。兩會《政府工作報告》更是首提防止無序擴張。

??02

       65省市83次政策放松，漢長等二線松綁限購、惠常等強三線放松限售

        ……略……

??03

       金融支持居民按揭，提前還貸潮下住戶中長貸仍顯疲弱

       2023年一季度，金融對房地產需求端的支持主要體現在三方面：

??……略……

??04

      多措并舉改善房企資產負債表，優(yōu)質房企融資開閘但行業(yè)面還未回暖

      ……略……

??從房企融資情況來看，雖然當前優(yōu)質房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖。2月80家典型房企的融資總量為424.73億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加9.5%。前2月累計融資總量為1084.32億元，同比減少20.38%，融資規(guī)模仍處于筑底階段。

??展望05

      中央政策以穩(wěn)為主、托而不舉，筑牢交付等風險防控底線

??我們認為2023年中央層面將延續(xù)“托而不舉”的政策基調，繼續(xù)托底房地產市場，引導市場預期穩(wěn)步修復，逐步化解市場風險，穩(wěn)住房地產這一支柱產業(yè)進而穩(wěn)住經濟大盤。但結合住建部部長對房地產企穩(wěn)回升的4個原則定義，我們認為中央層面政策力度不會太大，不會搞強刺激，以免市場出現劇烈波動和大起大落，也不會走用房地產刺激短期經濟的老路。

??相較于需求端，供給側是中央層面政策的主要發(fā)力點。“保交樓”依舊是必須堅守的政策底線。前期3500億專項貸款和2000億免息再貸款等一系列舉措支持之下，2023年前2月房屋竣工面積同比增長8%，僅次于2022年12月，為2022年以來次新高，顯示“保交樓”已取得一定實質性成效。但另一方面，部分地區(qū)紓困資金審批流程長、支取困難、覆蓋面有限等問題還亟待解決，不少項目繼續(xù)停工或表演式復工也客觀存在，保交付、穩(wěn)民生依然任務艱巨。

??06

     地方限制性政策繼續(xù)解綁、財稅激勵加碼升級，促進合理住房消費

??可以預見的是，地方調控政策將進一步松綁，尤其是需求側，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，進一步解除購房限制、加大財稅激勵，以促進房地產市場企穩(wěn)回升。

??一線及強二線城市調控政策尤有放松空間。例如限購政策邊際放松，類似于深汕合作區(qū)、廣州花都放松限購，核心城市可以調整限購區(qū)域范圍，局部放松甚至放開邊郊限購，另外可以考慮適當增加投親養(yǎng)老、多孩家庭等特殊群體限購套數，下調落戶門檻、降低非戶籍居民購房社保要求等。又比如限貸層面下調二套房首付比例，交易層面優(yōu)化普宅認定標準等。

??弱二線及三四線繼續(xù)放開“四限”。類比于揚州等全面放開限購、常州等解除限售，壓力城市可以考慮全面取消限購、限售，破除制約合理住房消費的障礙。限貸政策進一步優(yōu)化調整，用好房貸利率下限動態(tài)調節(jié)政策，執(zhí)行首套房20%、二套房30%起的最低首付比例，調整貸款套數認定規(guī)則、取消認房又認貸等。加大財稅激勵力度和精準度，比如針對農業(yè)轉移人口、落戶青年人才發(fā)放購房補貼，再比如房屋征收采取房票安置，并在房票面值基礎上給予一定比例的激勵補貼。

??07

      企業(yè)融資持續(xù)改善，優(yōu)質頭部房企將獲更大支持

??正如住建部部長倪虹在兩會“部長通道”所說，防范化解房地產“灰犀牛”風險要用“抓兩頭、帶中間”的方法，“一頭”是抓優(yōu)質房企，一視同仁支持優(yōu)質國有房企和優(yōu)質民營房企，改善他們的資產負債狀況，滿足他們合理的融資需求；另“一頭”是抓出險的房企，一方面幫助他們能夠自救，另一方面嚴格依法依規(guī)處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關，要讓他們付出應有代價。

??我們認為，房地產行業(yè)整體融資環(huán)境或將實質性改善，特別是優(yōu)質房企將明顯改善。信貸、債券、股權三支箭將接續(xù)發(fā)力，其中股權融資或將是企業(yè)融資的重要工具，體現在從證監(jiān)會“新五條”優(yōu)化權益融資，到近期的不動產私募投資基金試點啟動。理想情況下，隨著股權融資規(guī)模不斷擴容，既能緩解房企融資困境，又能降低企業(yè)整體負債率水平，甚至還能構建風險共擔機制，在一定程度上降低企業(yè)償債風險。

??而對于出險房企仍需去杠桿、降負債。例如對于債券按期兌付確有困難的企業(yè)，可以通過協商予以展期或置換。又如在項目層面做好區(qū)分，即便是出險房企，也有一些銷售及回款能力較好的優(yōu)質項目，仍需給予必要的融資支持，尤其要支持優(yōu)質房企兼并收購受困企業(yè)項目。

??二、行業(yè)篇

??筑底趨穩(wěn)，住宅銷售轉正、投資降幅收窄。

??3月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2023年1-2月宏觀經濟和房地產行業(yè)數據。國民經濟整體向好，經濟運行企穩(wěn)回升。整體房地產市場也出現積極變化，主要表現在市場銷售轉暖、投資端降幅明顯收窄。1-2月全國商品房銷售面積下降3.6%，降幅比2022年全年大幅收窄，住宅銷售額更是同比增長3.5%。與此同時，房地產企業(yè)到位資金、開工投資方面的改善下，房地產開發(fā)投資下降5.7%，2022年全年為下降10%。

??總結

      01一季度經濟企穩(wěn)回升，但M2增速與居民中長期貸款增量差距較大

??……略……

??02

       全國商品房銷售面積同比降3.6%，但住宅銷售額已同比增3.5%

??據國家統(tǒng)計局數據：1—2月，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%；商品房銷售額15449億元，下降0.1%。二者較2022年12月末同比降幅均收窄28pcts。

??1-2月全國商品房市場出現點狀回暖。住宅品類尤為突出，1-2月商品住宅銷售面積同比下降0.6%，銷售額同比上漲3.5%。重慶、長沙、鄭州、廈門等弱二線城市以及徐州、淮安等三四線城市出現的點狀復蘇，優(yōu)質的改善住房的成交增加使得住宅銷售額率先同比正增。

??另外值得注意的是，1-2月全國商品房銷售均價為10209元/平方米，同、環(huán)比分別上漲4%和2%。一二線以及大灣區(qū)三四線城市商品房銷售表現率先回暖，帶動整體銷售均價結構性上升。

??03

      一季度加快竣工效果顯著、面積同比增8%，新開工降9.4%仍處低位

??……略……

??04

     在建施工與新開工支撐房地產開發(fā)投資額同比降幅收至5.7%

??據國家統(tǒng)計局數據：1—2月，全國房地產開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%。從規(guī)模上來看，1-2月全國房地產開發(fā)投資額為2022年下半年以來新高。

??投資規(guī)模和增速的大幅回升主要源于兩個方面。一是房企資金面的突出改善。隨著1—2月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金21331億元，同比下降15.2%。規(guī)模上為2022年以來次高。二是以房屋新開工和房屋竣工為主的建安投資顯著提升。

??展望

??2023年隨著經濟轉暖，房地產市場已經出現了一些積極變化。1-2月主要體現在銷售端和投資端整體增速大幅提升上。當前房地產市場還是處在調整階段，后期隨著整體經濟逐步改善，市場預期轉好，房地產市場有望逐步企穩(wěn)。

??新房銷售方面，一季度銷售市場回暖主要源于經濟轉暖、防疫調整后剛需購房者抓緊低信貸利率窗口期，積壓購房需求的集中釋放。但從央行公布的居民中長期貸款水平來看，當前居民購房情緒仍不積極。同時1-2月點狀回暖的熱點城市當前也出現到訪認購量回落的現象。因此后續(xù)新房銷售規(guī)模和增速回升的持續(xù)性或將不足。

??房企拿地方面，1-2月全國宅地供應明顯收縮，且由于“預供地”制度的推行供地節(jié)奏放緩。從市場端來看，雖然核心城市、優(yōu)質地塊持續(xù)高熱，但企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大，市場仍是高度集中。展望未來，在政策寬松以及優(yōu)質地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷。

??房企施工方面，房屋新開工和竣工規(guī)模已由底部回升。隨著房企資金面情況改善以及停工項目陸續(xù)被盤活，后續(xù)建安投資在上半年仍將呈現積極回升的態(tài)勢。

??在土拓投資低位緩增的預期下，建安投資將成為開發(fā)投資的主要支撐。在建安投資的支撐下全國房地產開發(fā)投資將如期回升。但需要提出的是當前房地產投資仍較為乏力，后續(xù)開發(fā)投資增速整體回正需較長時間。