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??萬科和萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬物云”，02602.HK）終究還是走上了以資產(chǎn)抵債的路子。

??11月1日，萬物云宣布將以1.5億元的對(duì)價(jià)向萬科收購(gòu)武漢新唐共祥商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“武漢新唐”）50%股權(quán)，并以到期應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行抵償。

??在8月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬物云的管理層曾透露擬與萬科商議以經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)抵債的方式降低應(yīng)收賬款。截至6月底，該公司來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款約38億元。

??11月4日，萬物云方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，對(duì)萬科的應(yīng)收款首先是積極以現(xiàn)金回籠的方式推動(dòng)，其次才是選擇資產(chǎn)抵債。“在資產(chǎn)選擇上，我們將盡可能優(yōu)先抵償能夠快速變現(xiàn)的資產(chǎn)，以確保流動(dòng)性。”

??1.5億元的以資抵債交易

??萬物云的公告顯示，截至8月31日，該公司與萬科存在貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)等與關(guān)聯(lián)方的結(jié)余，雙方磋商后決定以目標(biāo)項(xiàng)目資產(chǎn)按照1.5億元的價(jià)格對(duì)與關(guān)聯(lián)方的1.5億元到期應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行抵償。交易方式就是由萬物云的子公司向萬科子公司——珠海市懋德誠(chéng)投商業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠海懋德誠(chéng)投”）購(gòu)買武漢新唐的50%股權(quán)，以此實(shí)現(xiàn)萬物云間接持有武漢新唐名下的全部資產(chǎn)50%權(quán)益。

??其中，萬科于武漢新唐的既存股東借款債權(quán)本息約1.25億元，除擬承繼債權(quán)金額外，代價(jià)剩余部分為受讓武漢新唐50%股權(quán)的交易對(duì)價(jià)，即0.25億元。

??珠海懋德誠(chéng)投確認(rèn)在收到每一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)后，資金全額應(yīng)專用于向萬物云及其指定主體支付償還萬科及其直接、間接持股主體或關(guān)聯(lián)方對(duì)萬物云的既存?zhèn)鶆?wù)。萬物云表示將采取相關(guān)措施，確保相關(guān)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的資金安全。

??物業(yè)上市公司大多分拆自地產(chǎn)母公司，關(guān)聯(lián)交易無可避免。萬物云在今年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，2021至2023年，主流上市物業(yè)企業(yè)的持續(xù)關(guān)連交易收入占比從17.2%下滑至14.1%。盡管與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度趨弱，物業(yè)企業(yè)的投資價(jià)值仍受地產(chǎn)波動(dòng)顯著影響。關(guān)聯(lián)開發(fā)商一度是物業(yè)行業(yè)高增速與高估值的“堅(jiān)實(shí)”后盾，如今卻成為了“拖累項(xiàng)”。關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)也成為市場(chǎng)高度關(guān)注的指標(biāo)，2023年，主流上市物業(yè)企業(yè)的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收同比提升13.5%，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于回款問題的擔(dān)憂。

??就萬物云自身而言，其與萬科的關(guān)聯(lián)交易呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，2021年至2023年的收入占比分別為19.2%、16%、13.5%，今年上半年，該公司與開發(fā)商有關(guān)的收入占總收入的12.6%，同比下降5個(gè)百分點(diǎn)。但應(yīng)收賬款還在增長(zhǎng)，貿(mào)易應(yīng)收款及應(yīng)收票據(jù)由2023年底的72億元增至今年6月底的約100億元，其中來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款由25億元增至38億元，半年的增幅就達(dá)到了52%。

??優(yōu)先選擇容易變現(xiàn)的資產(chǎn)

??對(duì)于抵債的資產(chǎn)，萬物云圈定了一些具體標(biāo)準(zhǔn)。如，選擇住宅及車位這類能夠快速變現(xiàn)且單價(jià)相對(duì)較低的資產(chǎn)作為抵償，一般都是先找好買方，保障流動(dòng)性。“在沒有容易變現(xiàn)資產(chǎn)的情況下，我們將采取跨項(xiàng)目集合的方式，優(yōu)先選擇蝶城內(nèi)的商業(yè)資產(chǎn)、自用物業(yè)以及其他戰(zhàn)略上可以協(xié)同的資產(chǎn)。”

??此次交易的標(biāo)的便屬于蝶城內(nèi)的商業(yè)資產(chǎn)。武漢新唐持有位于江漢區(qū)常青一路218號(hào)武漢唐家墩城中村綜合改造項(xiàng)目k3地塊的武漢新唐廣場(chǎng)物業(yè)以及與之配套的全部地下車位使用權(quán)。新唐廣場(chǎng)是萬科在武漢的第一個(gè)商業(yè)綜合體，總建筑面積7.48萬平方米，包含地上5層和地下1層，2015年底正式營(yíng)業(yè)。

??萬物云方面表示，武漢新唐廣場(chǎng)屬于相對(duì)優(yōu)勢(shì)的資產(chǎn)，主要業(yè)態(tài)為服務(wù)、零售、餐飲、娛樂，主要租戶包括摩爾影院、中百超市、合時(shí)健身、海底撈和星聚會(huì)KTV等。截至2024年8月31日，該項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)出租率達(dá)到90.5%，單位日租金為3.06元/平方米。更重要的是，該項(xiàng)目位于萬物云武漢唐家墩蝶城中，在直線距離500米的核心覆蓋圈內(nèi)，萬物云在管住宅項(xiàng)目4個(gè)，合計(jì)在管9462戶。

??不過，目前該公司還沒想好拿到項(xiàng)目股權(quán)后如何運(yùn)營(yíng)，只表示：“我們會(huì)持續(xù)研究如何發(fā)揮蝶城優(yōu)勢(shì)。”

??適當(dāng)持有一些重資產(chǎn)物業(yè)是萬物云的新戰(zhàn)略規(guī)劃。在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬物云董事長(zhǎng)朱保全表示，沒有一家商管企業(yè)能夠成功解決社區(qū)mall與周邊居民的關(guān)系，為此萬物云提出“蝶城+社商”的構(gòu)想，希望在蝶城范圍內(nèi)尋找到經(jīng)營(yíng)上不太好的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行改造。

??9月份，萬物云宣布將更改IPO募集資金用途，給“通過基金投資等方式探尋有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)標(biāo)的（含經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)投資等）”分配了18億元的資金。根據(jù)該公司的說法，此舉是為了進(jìn)一步深化蝶城戰(zhàn)略，而武漢新唐廣場(chǎng)便屬于這類有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)標(biāo)的。但接下來怎么花這18億元，萬物云也還沒有清晰的想法。