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??中交地產股份有限公司（以下簡稱“中交地產”，000736.SZ）又一次婉拒了母公司輸送的地產項目。

??8月21日，中交地產宣布放棄廣州市海珠區AH10314地塊國有建設用地項目的商業機會，理由是在目前整體房地產市場尚未企穩和公司目前資源條件下對該項目進行建設開發，存在較大不確性風險。這塊地是其控股股東中交房地產集團有限公司（以下簡稱“中交地產集團”）前一天拿下的，總價約47.4億元。

??根據同業競爭的相關約定，中國交通建設集團下屬企業獲取新地產項目后，都要將開發機會優先提供給中交地產。而2023年，中交地產已經放棄了長沙、三亞兩個項目的優先開發權。

??高企的資產負債率和存貨去化壓力確實不允許中交地產隨意投資。截至2023年底，該公司的資產負債率達約85.6%，地產銷售的庫存量同比增長129.5%。

??雖然管理層透露今年要優選體量適中、可快速周轉的優質項目，但8個月過去了，中交地產還未有任何買地的動作。對此，中交地產相關人士只表示，公司也在留意市場機會，有合適的項目會考慮出手。

??投資金額大 讓母公司代為培育

??中交地塊此次放棄的地塊位于廣州市海珠區，北側是河涌及南洲路，南側為廣州環城高速，東側則為廣州大道。地塊是二類居住用地用途，用地面積約6.7萬平方米，只有3萬平方米可用于建設，其余為道路和綠地用地。按容積率5計算，其建筑面積約15.2萬平方米。

??8月20日，該地塊公開出讓，被中交地產集團和廣州交投睿郡置業有限公司以47.4億元的底價競得，折合樓面地價3.1萬元/平方米。

??在公告中，中交地產表示，海珠區AH10314地塊預計投資金額較大，項目投資收益率及周轉效率存在一定不確定性，不符合公司目前的投資要求，目前暫不適宜建設開發該項目。參考現有的投資策略和內部資源條件，該公司決定與中交地產集團簽訂相應的代為業務培育協議，約定在該項目條件成熟時再由股東大會決定是否行使優先收購權，“公司保留未來條件成熟時該業務和項目納入的機會是目前更好的選擇。”

??廣州業內認為，從項目本身的條件來看，雖然已是底價成交，但開發難度仍不小。地塊被三條主干道夾擊，三滘立交橫穿而過，噪音是個很大的短板。也因此，受讓人被要求合理優化建筑布局，并采取有效措施減緩交通噪聲對居民生活的影響，確保建筑室內噪聲達標。合富研究院表示，項目周邊有一定的客群支撐，但噪音粉塵影響大，客戶存在一定抗性。

??此外，該地塊雖擁有南向江景資源，但容積率較高，也不適合打造針對改善型客戶的中高端產品。若是面向剛需客戶，市場競爭將更為激烈。

??根據中國交通建設集團2023年2月出具的《關于同業競爭的承諾函》，如該集團及其下屬企業在其主營業務開展過程中獲取了新的房地產開發項目，應將相關項目的開發機會優先提供給中交地產，并及時通知中交地產。而在接到通知的15日內，中交地產要對是否參與該項目開發作出決定。

??這樣的約定明顯利好中交地產，但該公司也不是什么項目都要，2023年已經放棄了兩個送上門的項目。一個是長沙市068號地塊，占地面積約5.2萬平方米，容積率不大于3.84，需配建棚改安置房約2.7萬平方米。中交地產認為這個項目要配建棚改安置房，預期現金流回正周期較長，且整體收益水平偏低。另一個則是三亞市的安居房項目，按13400元/平方米的價格銷售，中交地產同樣看不上。因此，這兩個項目最后都交給中交地產集團代為培育。

??負債率居高不下 投資大幅收縮

??在放棄這3個項目的商業機會時，中交地產都強調了一點：“公司目前以控總量、控總價、差異化定位、注重周轉效率為投資重點和產品定位原則。”

??該公司在2023年年報中表示，投資工作聚焦核心城市和區域，堅持住宅為主、現金為王的基本理念，進一步向城市核心聚焦，在保障投資收益指標的前提下，優選體量適中的可快速周轉的優質項目。

??根據這個原則，2023年全年，中交地產只在成都和合肥各拿了一塊地，總地價款僅27.7億元。2024年至今，該公司仍顆粒無收。對比2022年234.4億元和2021年388億元的土地購置總金額，可謂天壤之別。

??投資的收縮與中交地產基本面的惡化息息相關。2023年，該公司實現營業收入324億元，同比下降15.59%，歸屬母公司凈利潤-16.73億元，分別同比下降15.6%、5029.7%。由于多個項目的銷售情況不及預期，期內該公司計提了約13.5億元的存貨跌價準備，成為影響歸屬母公司凈利潤的重要因素。房子不好賣，導致庫存量也在上升，截至2023年底，中交地產的地產銷售庫存量約311億元，同比增長129.5%。

??今年上半年，中交地產預計歸屬母公司凈利潤虧損約10億元，較2023年上半年的5.69億元虧損進一步擴大。

??“資產負債率偏高”是中交地產自己在年報中提示的內部風險。截至2023年底，其資產負債率約85.6%，剔除預收款后的資產負債率為82.51%。

??今年4月份，該公司管理層表示，公司近年來主營業務發展規模較快，凈資產規模相對較小，資產負債相對較高。隨著行業變化，“公司將壓控資產負債規模擺到突出位置。”壓控方式包括以銷定產、以收定支，開展定向增發、補充權益資本等。

??2023年6月，中交地產拿到了定向增發的批文，原計劃的募集資金總額為35億元。今年4月份，該公司將募資總額調整至24.8億元。而到了6月份，定增結果顯示，其實際募資總額只有4.4億元。

??股權融資沒有達到預期，通過壓降投資支出控制負債率也是一條路子。但是，沒有一定規模的新項目上市銷售，中交地產的利潤指標又無從改善。這是一個兩難的抉擇。